成都某大型樓盤營(yíng)銷策劃全案

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1、成都里程XX卡松項(xiàng)目策劃提案接到貴公司關(guān)于雙流華陽鎮(zhèn)二江寺橋頭68畝土地項(xiàng)目招標(biāo)書以后，我司立即成立臨時(shí)項(xiàng)目小組，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，再利用公司以往所收集與項(xiàng)目相關(guān)資料一并統(tǒng)計(jì)分析，在項(xiàng)目產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位、規(guī)劃建設(shè)和營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行提出建議后簡(jiǎn)單出據(jù)此報(bào)告。由于時(shí)間倉(cāng)促，報(bào)告如有不盡之處，還望指正。前言天府大道作為成都城市中樞——人民南路的南延線，有著特殊的意義。它不僅僅是一條快速景觀通道，還是連接我們項(xiàng)目和成都主城區(qū)的交通要道，而口是成都城市向南發(fā)展的通道。大道兩側(cè)已經(jīng)成為成都大盤時(shí)代的先行者?？谇埃旄蟮纼蓚?cè)以及華陽的地塊都已經(jīng)被開發(fā)商搶占殆盡

2、，很多開發(fā)商占據(jù)的土地地塊規(guī)模很大，開發(fā)周期也較長(zhǎng)。麓山國(guó)際社區(qū)、藍(lán)山美樹、怡豐新城、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、世紀(jì)城、左岸花都、和黃的“南地王"等樓盤項(xiàng)目的持續(xù)性開發(fā)、穩(wěn)定供應(yīng)，供需波動(dòng)微小。在這片區(qū)域，開發(fā)建筑形態(tài)以普通住宅和低密度住宅為主。從整個(gè)現(xiàn)代城市發(fā)展歷史來看，“郊居'‘成為城市化發(fā)展的歷史必然。成都以其獨(dú)具魅力的休閑生活城市特征，已然拉開“郊居時(shí)代”的序幕。隨著成都市工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大批牛產(chǎn)企業(yè)將在政府的政策推動(dòng)下移址郊縣（即衛(wèi)星城），同時(shí)也帶來居住與生活空間的轉(zhuǎn)移。以高速公路和城市主干道建設(shè)為主要代表的快速交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，城區(qū)與城外（郊區(qū)）的吋間與空間距

3、離將無限縮小，城郊將逐步成為成都市消費(fèi)者的居住選擇地，人們的居家觀念將發(fā)生根本性的改變。從成都市郊區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施和地域特征來看，“郊居時(shí)代”使華陽和溫江成為兩個(gè)最受矚目的區(qū)域，特別是華陽，隨著政府南遷和周邊囤積土地的陸續(xù)啟動(dòng)，再加之地鐵1號(hào)線的破土動(dòng)工，華陽與成都城區(qū)聯(lián)系更加緊密，已經(jīng)真正成為城區(qū)的一部分，號(hào)稱：“城南副中心'‘目錄第一部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析第二部分華陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析一、華陽概況二、華陽發(fā)展規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程與機(jī)會(huì)點(diǎn)三、華陽土地市場(chǎng)四、華陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析五、項(xiàng)目周邊物業(yè)分析第三部分里程置業(yè)之品牌建設(shè)思考第四部分產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析一、宗地周

4、邊環(huán)境概述及項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶人群定位鎖定三、項(xiàng)目形象定位四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、物業(yè)管理及未來小區(qū)生活指引第五部分營(yíng)銷大綱第一階段：營(yíng)銷造勢(shì)（導(dǎo)入期）第二階段：公開期第三階段：強(qiáng)銷期第四階段：清盤期第一部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過數(shù)量擴(kuò)張的高速發(fā)展階段、數(shù)量與品質(zhì)并重的相對(duì)平衡發(fā)展階段和品牌年代的競(jìng)爭(zhēng)性持續(xù)發(fā)展階段，市場(chǎng)產(chǎn)品不斷更新、開發(fā)模式升級(jí)換代、產(chǎn)業(yè)整體推進(jìn)、市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；同時(shí)政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)產(chǎn)生巨大的影響,政策和規(guī)劃主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向，市政重點(diǎn)工程打造市場(chǎng)熱點(diǎn)一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年1月至10月，成都市房地產(chǎn)新開工

5、面積1281.95萬平方米，增長(zhǎng)55.1o其中，住宅新開工1020.62萬平方米，增長(zhǎng)54.7。隨著新開工而積大幅增長(zhǎng)，購(gòu)房者的選擇余地將會(huì)加大。同期，商品房銷售面積為885.12萬平方米，增長(zhǎng)2.3,其中住宅為796.88萬平方米，増長(zhǎng)1.4,今年以來首次呈現(xiàn)正増長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。專家分析，前9月持續(xù)負(fù)増長(zhǎng)的原因有三:一是去年開工面積不足的滯后影響；二是國(guó)家對(duì)房市宏觀調(diào)控以來，不少購(gòu)房者持觀望態(tài)度；三是去年部分現(xiàn)房?jī)r(jià)格不夠合理，反映在空置期一年內(nèi)的“待銷房”而積增長(zhǎng)。從銷售構(gòu)成來看，1月至10月商品房預(yù)售面積為770.96萬平方米，增長(zhǎng)21.2,是銷售總量的主要構(gòu)成

6、者。這表明，銷量由降轉(zhuǎn)升在一定程度上是新開工面積增長(zhǎng)所帶來的結(jié)果。前10月，商囂房站置面積148.56萬平方米，增長(zhǎng)2.5。從空置的特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”為86.32萬平方米，增長(zhǎng)26.5；空置期在一年以上的滯銷房和積壓房為62.24萬平方米，下降18.5；購(gòu)置土地而積共計(jì)815.32萬平方米，增長(zhǎng)3.2。截至10月末，擁有的開發(fā)土地存量已達(dá)716.61萬平方米。二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀在供給方面，成都市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)總體供給規(guī)模大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理；舊城改造和新城區(qū)互動(dòng)發(fā)展，城區(qū)市場(chǎng)逐步向郊縣市場(chǎng)拓展；產(chǎn)品供給向多元化和精品化發(fā)

7、展的格局。結(jié)合目前的市場(chǎng)情況，需求方面將出現(xiàn)這樣一個(gè)趨勢(shì)：40歲以下的消費(fèi)者住房需求最大；外地人在購(gòu)房比例已增至近50；二環(huán)周圍、多層住宅、總價(jià)在15?35萬間的商品房是需求熱點(diǎn)。與此同時(shí)，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域的板塊競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。三、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2?3年內(nèi)穩(wěn)定快速發(fā)展仍是其主調(diào)。?商品房總體供給繼續(xù)保持較快增速隨著我國(guó)加入WTO,成都的投資環(huán)境的不斷改善，更多的投資商和開發(fā)商將帶給成都市商品住房市場(chǎng)更為強(qiáng)勁的投資，同時(shí)，外地乃至國(guó)外的先進(jìn)的管理技術(shù)和開發(fā)水平將推動(dòng)成都市商品房開發(fā)水平邁上新的臺(tái)階。?商品房總體有效

8、需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁市場(chǎng)支撐成都市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持兩位