物業(yè)管理實務(wù)講義(全)

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1、物業(yè)管理實務(wù)講義第1講：物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉）物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物

2、業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、．延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容

3、帶有公共管理的性質(zhì)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解）物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的

4、不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。3．民營物業(yè)管理企業(yè)民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4．外資物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理實務(wù)講義第1講：物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉）物業(yè)管理企業(yè)是依法

5、成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工

6、作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、．延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解）物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介

7、紹其中具有代表性的幾種分類方法。(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。2．集體所有制

8、物業(yè)管理企業(yè)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。3．民營物業(yè)管理企業(yè)民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4．外資物業(yè)管理企業(yè)外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)