淺議如何加強房地產(chǎn)項目成本控制

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1、淺議如何加強房地產(chǎn)項目成本控制【摘要】在房地產(chǎn)項目的成本控制中，工程造價的控制屬于其中的一個主要部分，本研究以房地產(chǎn)項目的工程造價為切入點，對各個階段管理工程造價的有效措施進行論述，并論證工程造價管理對加強房地產(chǎn)項目成本控制的重要意義?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；工程造價項目成本的控制屬于復(fù)雜性系統(tǒng)工程之一，不少房地產(chǎn)開發(fā)商均重視如何對房地產(chǎn)項目成本進行有效控制，以求通過加強項目的成本控制，減少項目開發(fā)需要投入的資金，從而增強該項目在激烈的市場競爭中保有競爭優(yōu)勢。其中，工程造價不僅是構(gòu)成項目開發(fā)成本的一個重要部分，還是開

2、發(fā)商爭取最大經(jīng)濟效益中的重要環(huán)節(jié)，所以在項目開發(fā)中，應(yīng)對房地產(chǎn)項目整個過程的造價控制工作加以重視［1］。工程造價全過程控制可大致分為五個環(huán)節(jié)，分別為投資決策、設(shè)計、施工招標(biāo)、施工、竣工決算等，項目的造價全過程管理貫穿于這5個主要環(huán)節(jié)，現(xiàn)根據(jù)這5個環(huán)節(jié)的具體情況，對工程項目的造價控制進行探討。1?房地產(chǎn)項目在投資決策環(huán)節(jié)的造價管理項目在投資決策的環(huán)節(jié)的造價對于項目在其他環(huán)節(jié)的控制情況起到?jīng)Q定性的影響。若項目在前期決策中便出現(xiàn)了失誤，那么在后期的環(huán)節(jié)中無論如何加強成本的控制，依舊無法彌補前期決策失誤所導(dǎo)致的損失。因此，開發(fā)商在進

3、行投資決策前，應(yīng)首先對市場全面調(diào)查，掌握市場走勢，根據(jù)走勢情況制定詳細(xì)而全面的可行性調(diào)查報告，其中可行性調(diào)查報告中應(yīng)包含各項基礎(chǔ)內(nèi)容，例如市場定位、開發(fā)節(jié)奏、設(shè)計方案、初步規(guī)劃、周邊的環(huán)境與發(fā)展走向、基礎(chǔ)資料等,此外供應(yīng)商還應(yīng)對投資決策進行相應(yīng)的風(fēng)險評估，從而擬定相應(yīng)的應(yīng)對措施［2］。在投資決策的環(huán)節(jié)進行投資定位前，應(yīng)對比多種不同的投資方案，研究建設(shè)期間投資風(fēng)險的相關(guān)影響因素，同時根據(jù)相關(guān)影響因素制定相應(yīng)的應(yīng)對措施?？尚行哉{(diào)查報告編制完成后，應(yīng)調(diào)查與分析鄰近地區(qū)類似項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并對兩者進行對比，結(jié)合兩組項目的差異

4、之處，替換項目的投資成本，從而確保投資估算的合理性。2.房地產(chǎn)項目在初步設(shè)計環(huán)節(jié)的造價管理房地產(chǎn)項目成功立項后，最緊要的環(huán)節(jié)便是初期的設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計方案與工程項目的各個方面均具有直接影響，例如項目的造價、項目進度以及項目質(zhì)量。在設(shè)計工程方案時,應(yīng)確保各項使用功能均能滿足的基礎(chǔ)上，對設(shè)計潛力充分挖掘，盡可能選擇確保設(shè)計方案的質(zhì)量，從而在合理范圍內(nèi)對工程造價嚴(yán)格控制。執(zhí)行設(shè)計招標(biāo)與投標(biāo)相關(guān)制度，從而結(jié)合設(shè)計單位的綜合能力以及設(shè)計方案的質(zhì)量等進行考慮，從中選取最佳設(shè)計方案。在項目的投資費用方面，通常情況下，施工圖的設(shè)計費用屬于各環(huán)

5、節(jié)中投資費用較少的環(huán)節(jié)，因此在項目的在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，應(yīng)對技術(shù)參數(shù)加以重視，在簽訂項目的設(shè)計合同時，應(yīng)對限額設(shè)計的目標(biāo)明確要求［3］：①在進行初步設(shè)計前，需確保項目的投資估算以及可行性調(diào)查報告均已批準(zhǔn)。在進行施工圖設(shè)計前，需確保項目的投資概算以及初步設(shè)計的相關(guān)文件均以批準(zhǔn)；②項目的局部需要根據(jù)造價限額或是投資設(shè)定值而滿足技術(shù)方面的要求。即是在確保各個專業(yè)的使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況控制設(shè)計，在保障項目在投資總額限額的范圍內(nèi)進行設(shè)計工作。待施工圖完成后，由各方面專業(yè)人員（包括監(jiān)理、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計等方面）對施工圖

6、進行審查與會審，并通過書面方式明確提出審查意見，從而對設(shè)計單位在施工圖的修正方面進行監(jiān)督，確保施工圖的各方面性質(zhì)，例如經(jīng)濟性、周密性、安全性與技術(shù)性，預(yù)防設(shè)計不合理而引起的資源浪費。2.房地產(chǎn)項目在施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的造價管理對于工程項目的成本控制而言，工程的招標(biāo)與投標(biāo)屬于成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)商應(yīng)為此成立招標(biāo)工作小組，小組中需由4個方面的專業(yè)人員組成，其中包括成本、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計，小組人員結(jié)合招標(biāo)的范圍、內(nèi)容以及條件，對其進行全面而詳細(xì)的規(guī)劃，制定標(biāo)書，施工單位在制定標(biāo)書和開展投招標(biāo)活動時，遵循4個原則，分別是誠信、

7、公開、公平與公正。在項目招標(biāo)前，需對各個投標(biāo)單位的綜合情況進行調(diào)查，其中包括技術(shù)力量、經(jīng)濟實力、單位資質(zhì)、過去進行的施工項目、施工方面的管理能力等［4］。若投標(biāo)項目的條件相同，則盡可能選擇符合以下條件的單位：①工程類別高，收取費用低；②企業(yè)類別高，收取費用低；雙方在簽訂合同時，應(yīng)確保合同的細(xì)致性、嚴(yán)謹(jǐn)性以及全面性，合同中所羅列的內(nèi)容應(yīng)較為全面，其中應(yīng)包括違約責(zé)任、竣工驗收要求、質(zhì)量保證時間、工程款的支付方式、材料設(shè)備的供應(yīng)方法、施工造價、施工工期、施工質(zhì)量等，盡可能防止由于責(zé)任不清，導(dǎo)致甲乙雙方發(fā)生爭執(zhí)。2.房地產(chǎn)項目在施工

8、作業(yè)環(huán)節(jié)的造價管理施工作業(yè)環(huán)節(jié)是項目投資具體的落實環(huán)節(jié)，同時也屬于建筑產(chǎn)品的成型環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)為整個項目成本管理控制中最難以控制的環(huán)節(jié)。在項目的施工環(huán)節(jié)，需要對項目的質(zhì)量、造價以及工期嚴(yán)格控制，管理好項目合同與相關(guān)信息，并做好組織協(xié)調(diào)的工作。工期短、造價低與質(zhì)量高是每一個工程項目所追求的目標(biāo)