《地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)偂稰PT課件

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1、第十一章地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)偟谝还?jié)地租理論及測(cè)算第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?第一節(jié)地租理論及測(cè)算由傳統(tǒng)的地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買(mǎi)一定年數(shù)的地租：或地價(jià)的評(píng)估離不開(kāi)測(cè)算地租地租理論是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)理論之一有必有學(xué)習(xí)地租理論2一、地租的含義（熟悉）狹義的地租：指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租：超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬?；竞x：純粹的剩余物3第一節(jié)地租理論及測(cè)算二、地租現(xiàn)象（熟悉）土地肥力不同→收獲的

2、產(chǎn)量不同——地租現(xiàn)象；土地位置不同→運(yùn)輸費(fèi)用不同——地租現(xiàn)象；不同的擺攤地點(diǎn)→不同的銷(xiāo)售凈收入——地租現(xiàn)象4第一節(jié)地租理論及測(cè)算三、地租理論的回顧（了解）（一）威廉·配第（二）理查德·坎蒂?。ㄈ﹣啴?dāng)·斯密（四）詹姆斯·安德森（五）大衛(wèi)·李嘉圖（六）馬爾薩斯（七）約翰·馮·杜能（八）馬克思（九）其他5第一節(jié)地租理論及測(cè)算四、地租的測(cè)算（熟悉）1、計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)；2、土地是在最佳用途下使用的。3、土地是在最佳集約利用下使用的。6第一節(jié)地租理論及測(cè)算４

3、、銷(xiāo)售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來(lái)扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求；５、在資本周轉(zhuǎn)率、投資風(fēng)險(xiǎn)不同的情況下，不同周轉(zhuǎn)率、不同風(fēng)險(xiǎn)的資本不能用同一比率來(lái)計(jì)算其應(yīng)得利潤(rùn)。7第一節(jié)地租理論及測(cè)算６、測(cè)算地租的其他方法：（１）從房租中分離出地租；（２）由地價(jià)求地租；（３）用市場(chǎng)法求地租；（４）用類(lèi)似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求地租；8第二節(jié)路線價(jià)法一、路線價(jià)法概述（熟悉）路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱(chēng)為路線價(jià)，然后利用臨

4、街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。92、理論依據(jù)：（1）路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（2）在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”可視為“可比實(shí)例價(jià)格”；其他臨街土地的價(jià)值是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這些調(diào)整實(shí)際是“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。10第二節(jié)路線價(jià)法(2)路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的3個(gè)不同之處：A、不做"交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”；B、先對(duì)多個(gè)

5、“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；C、利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”—路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”（該街道其他臨街土地）的價(jià)值，而不是評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)值。113、適用的對(duì)象和條件：（1）主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)；（2）因可同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補(bǔ)償或其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形。（3）運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。124、操作步驟：（1）劃分路線價(jià)區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；（3）選取標(biāo)

6、準(zhǔn)臨街宗地；（4）調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；（5）制作價(jià)格修正率表；（6）計(jì)算臨街土地的價(jià)值。13二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉）1、路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段；2、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。3、兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般從十字路或丁字橋中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。14二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉）4、在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一

7、個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。15三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。2、實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)?？梢院?jiǎn)化計(jì)算和提高代表性。16四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。172、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；臨街

8、寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率；其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也應(yīng)具有代表性。18五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（了解）1、路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗