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《淺談高層樓房地價(jià)分?jǐn)偂酚蓵?huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、論高層樓房地價(jià)分?jǐn)偂 ‰S著城市高層樓房日益增多，地價(jià)分?jǐn)倖栴}已受到房地產(chǎn)評(píng)估人員的高度重視。現(xiàn)在一般認(rèn)為，研究樓房地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄊ菫榱私鉀Q以下三個(gè)問題： 1.在建筑物壽命終了或建筑物被毀后，土地轉(zhuǎn)讓所得地價(jià)款如何在原建筑物所有者之間進(jìn)行分配?！ ?.建筑物在使用過程中政府根據(jù)這塊土地價(jià)格征收土地使用稅，該稅如何在建筑物所有者之間進(jìn)行分?jǐn)??！ ?.在原始建筑物上加層建造所產(chǎn)生土地溢利，如何在各所有者之間分?jǐn)??！ 〕酥猓瑧?yīng)用樓房地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄟ€有兩個(gè)重要用途：一是房改售房進(jìn)入市場(chǎng)，在確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓或含土地收益時(shí)，如何在不同樓房的房屋所有者之間分?jǐn)?；二是研究樓房地價(jià)分
2、攤方法，可以探索地價(jià)在空間的分布規(guī)律，評(píng)估出建筑高度受限制的地塊價(jià)格，也能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確計(jì)算各樓層之間的開發(fā)成本，從而合理確定售房價(jià)格。因此，樓房地價(jià)分?jǐn)偡椒ǖ难芯繉?huì)日益受到重視，人們不僅需要研究水平方向橫的地價(jià)分布規(guī)律，而且也要探討垂直方向縱的地價(jià)分布規(guī)律?！ ∫弧F(xiàn)行地價(jià)分?jǐn)偡椒ā ∧壳翱晒┻x擇的分?jǐn)偡椒ㄓ兴姆N： 1.將全部地價(jià)歸于地面或任何其它一層?！ ?.根據(jù)擁有建筑物面積來分?jǐn)?。 總地價(jià) 分?jǐn)傁禂?shù)＝——————— 建筑總面積 3.按照占有部分的房地產(chǎn)價(jià)值占房地總價(jià)值的份額來分?jǐn)?。 占?/p>
3、部分的房地價(jià)值 占有的土地份額＝—————————— 房地總價(jià)值 4.與土地估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法原理類似的分?jǐn)偡椒??！ ≌加胁糠值臉莾r(jià)－占有部分的建筑物價(jià) 占有的土地份額＝—————————————————— 總樓價(jià)－總建筑物 以上四種分?jǐn)偡椒ㄖ校谒姆N方法是理論上最完善的方法。用該方法時(shí)應(yīng)知道總樓價(jià)、總建筑物價(jià)、占有部分樓價(jià)、占有部分建筑物價(jià)，或已知總樓價(jià)、總地價(jià)、總建筑面積、占有部分樓價(jià)、占有部分建筑面積。這在建筑物剛出售時(shí)，這些條件可以滿足，分?jǐn)傆?jì)算是可行的。但在建筑物正常使用的情
4、況下，如仍按售樓時(shí)分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偟貎r(jià)，顯然是不合理的。必須尋找更為科學(xué)、合理的分?jǐn)傓k法?！ 《?、比較分?jǐn)偡ā 榱丝朔鲜龇謹(jǐn)偡椒ù嬖诘谋锥?，筆者采用如下分?jǐn)偡址ǎ环两凶觥氨容^分?jǐn)偡ā?。其基本思路是：隨著城市的發(fā)展及人們居住觀念的變化，樓房各自樓價(jià)在不斷地變化，各樓層的地價(jià)分?jǐn)偙壤搽S之變化。地價(jià)分?jǐn)倳r(shí)日的樓價(jià)可以用比較法算出，總地價(jià)也可以按比較法算出，從而，利用比較出的結(jié)果進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)傆?jì)算。具體操作步驟如下： 1.確定分?jǐn)倳r(shí)日樓價(jià) 樓房一旦建成使用，就存在折舊問題。要準(zhǔn)確評(píng)估出各樓層的樓價(jià)，一般要借助于市場(chǎng)比較法。評(píng)估中要考慮有形折舊，還要考慮無形折舊，更要考慮周圍
5、環(huán)境的變化帶來樓層間價(jià)格的差異。對(duì)部分用戶入住后自己裝修部分不能考慮。對(duì)商業(yè)用房，如具備采用收益還原法條件，應(yīng)使用收益還原法評(píng)估?！ ?.確定分?jǐn)倳r(shí)日總地價(jià) 由于我國城市土地實(shí)行有償有期限使用制度，如不計(jì)地價(jià)上漲因素，出讓后的地價(jià)會(huì)隨著使用年數(shù)的增加而逐年降低。因此，確定舊有房地產(chǎn)的總地價(jià)時(shí)，一方面要考慮地價(jià)情況，另一方面要考慮土地使用年數(shù)，正如建筑物現(xiàn)值評(píng)估時(shí)要考慮重置完全價(jià)值和新舊程度一樣。應(yīng)當(dāng)注意的是，總地價(jià)并不是購地價(jià)或真實(shí)地價(jià)，它應(yīng)含利潤、利息等，即按社會(huì)平均水平應(yīng)獲得的利潤、利息等。 3.選擇分?jǐn)偣接?jì)算分?jǐn)偟貎r(jià) 占有部分的樓價(jià)－占有
6、部分的建筑物價(jià) 占有的土地份額＝—————————————————— 總樓價(jià)－總建筑物價(jià) 或用公式： 總樓價(jià)－總地價(jià) 占有部分分?jǐn)偟貎r(jià)＝占有部分的樓價(jià)－ ————————×占有部分建筑面積 建筑總面積 若記各層的樓價(jià)為Vi(i表示層數(shù))，總地價(jià)為V'，各層應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)為V'i，總層數(shù)為n，各層面積相同，則有： ∑Vi-V' V'i＝Vi——————— n 該公式可表述為：某層單位建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)等于該層單位樓面價(jià)減平均單位樓價(jià)
7、加樓面地價(jià)。如果各層面積不等，上式則不成立，更不能延伸至用單位樓面樓價(jià)和樓面地價(jià)也可表示的程度。目前一些房地產(chǎn)估價(jià)書刊上，在介紹地價(jià)分?jǐn)偣綍r(shí)，不管各層面積是否相同，均引用上式，應(yīng)引起注意。 由于總地價(jià)中含有利潤、利息等，因此，利用地價(jià)分?jǐn)偣接?jì)算出的分?jǐn)偟貎r(jià)中，也含有利潤、利息成份?！ ∪?、評(píng)估實(shí)例 某中等城市鄰街住樓，六層，建筑面積6000平方米，1993年建成投入使用。第一層為商業(yè)用房，第二至六層為單元式住宅。當(dāng)時(shí)樓價(jià)為：商業(yè)用房2200元/平方米，住宅房第二至六層分別為790、790、740、660、580元/平方
