基于全壽命周期成本的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段及重點(diǎn)研究

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1、基于全壽命周期成本的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段及重點(diǎn)研究劉喜格李遠(yuǎn)摘要：利潤是企業(yè)發(fā)展的血液。受到國家宏觀調(diào)控政策及市場供需關(guān)系影響，房地產(chǎn)企業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期早已過去，大部分進(jìn)入微利階段，部分房企甚至出現(xiàn)無利、虧損狀態(tài)。本文應(yīng)用全壽命周期成本，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行階段成本控制重點(diǎn)分析，結(jié)合有效的成本控制手段，對(duì)提高房地產(chǎn)成本管理效果和企業(yè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞：利潤全壽命周期成本成本控制引言：2014年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，銷售面積和銷售額同比大幅下滑，如何保證利潤率成為各房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。由于銷售收入受到政策、市場等影響巨大，不可控因素太多，所以精細(xì)化

2、成本管理成為企業(yè)修煉內(nèi)功、提升利潤的重要途徑。本文應(yīng)用全壽命周期理論，通過不同的成本管理套表，將房地產(chǎn)成本管理的不同階段連成一個(gè)整體，全員、全方位、全過程參與成本管理。1全壽命周期理論全壽命周期成本（LCC）也被稱為壽命周期費(fèi)用。LCC最早由美國學(xué)者提出，應(yīng)用于軍事領(lǐng)域，后來在英國、日本等發(fā)達(dá)國家得到了廣泛應(yīng)用進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著LCC在設(shè)備采購中的大量成功應(yīng)用，國內(nèi)部分高校學(xué)者開始對(duì)LCC理論應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目全過程管理進(jìn)行研究。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過程，并在不同階段有不同的特點(diǎn)和目標(biāo)，各階段的管理環(huán)環(huán)相連；既具有階段性，又具有整體性，要求各階段工作具有良好的持

3、續(xù)性；參與主體多，并相互聯(lián)系、相互制約。房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本控制按階段劃分為決策、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行四個(gè)階段，根據(jù)四個(gè)階段的不同特點(diǎn)，通過不同的成本管理手段進(jìn)行控制。2決策階段成本管理手段及控制重點(diǎn)決策階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成敗具有決定性的影響，成本管理人員需根據(jù)已完類似項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，組織設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷等相關(guān)部門做好新項(xiàng)目前置成本論證工作。依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目劃分，通過表1數(shù)據(jù)，計(jì)算出銷售利潤率，供企業(yè)決策者決策。編號(hào)事項(xiàng)測算部門單位業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)2…合計(jì)一面積指標(biāo)　　　　　　1.1建筑面積技發(fā)部萬㎡　　　　1.2可售面積技發(fā)部萬㎡　　　　1.2.1銷售面積技發(fā)部萬㎡　　　　1.2.2自持面

4、積技發(fā)部萬㎡　　　　二收入＆資產(chǎn)　　　　　　2.1預(yù)計(jì)銷售收入營銷部萬元　　　　　預(yù)計(jì)銷售均價(jià)營銷部元/㎡　　　　2.2資產(chǎn)成本部萬元　　　　2.4收入及資產(chǎn)合計(jì)[2.1]+[2.2]萬元　　　　三成本費(fèi)用總額　　　　　　3.1直接成本　萬元　　　　3.1.1直接成本建筑面積單方成本　元/㎡　　　　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期部元/㎡　　　　　前期工程成本成本部元/㎡　　　　　建筑安裝工程成本成本部元/㎡　　　　　基礎(chǔ)設(shè)施成本成本部元/㎡　　　　　公共配套設(shè)施成本成本部元/㎡　　　　　開發(fā)間接成本成本部元/㎡　　　　　土地費(fèi)用中：土地款投資發(fā)展部/成本部萬元　　　　　契稅萬元　　　　　其他稅費(fèi)

5、投資發(fā)展部萬元　　　　3.2稅金　萬元　　　　營業(yè)稅及附加萬元　　　　土地增值稅財(cái)務(wù)部萬元　　　　其他稅金萬元　　　　3.3三項(xiàng)費(fèi)用　萬元　　　　營銷費(fèi)用營銷部元/㎡　　　　　管理費(fèi)用管理部/辦公室元/㎡　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)部元/㎡　　　　3.4營業(yè)總成本[3.1]+[3.2]+[3.3]萬元　　　　四項(xiàng)目毛利（率）測算　　　　　　4.1毛利總額（含資產(chǎn)）[2.5]-[3.2]-[3.1]萬元　　　　4.2　稅前銷售毛利率（含資產(chǎn)）[4.1]÷[2.5]％　　　　五項(xiàng)目稅前利潤（率）測算　　　　　5.1所得稅前利潤總額（含資產(chǎn)）[2.4]-[3.4]萬元　　　　　5.2稅前銷售利潤率（含資產(chǎn)

6、）[5.1]÷[2.4]％　　　　六項(xiàng)目凈利潤（率）測算　　　　　　6.1所得稅[5.1]×25%萬元　　　　6.2凈利潤(含資產(chǎn)）[5.1]-[6.1]萬元　　　　6.3凈銷售利潤率（含資產(chǎn)）[6.2]÷[2.4]％　　　　此階段控制重點(diǎn)在于：1）根據(jù)對(duì)項(xiàng)目盈利的預(yù)期，土地競拍價(jià)格應(yīng)在一個(gè)可承受的范圍內(nèi)。2）項(xiàng)目定位要清晰，因?yàn)轭A(yù)期收入和建安成本的估計(jì)均基于清晰的項(xiàng)目定位。3）資本化借款利息的預(yù)估。應(yīng)合理安排資金籌措渠道。在保證項(xiàng)目正常運(yùn)行的情況下，盡可能降低資金成本。4）表中數(shù)據(jù)填報(bào)應(yīng)由對(duì)應(yīng)責(zé)任部門對(duì)項(xiàng)目定位、銷售單價(jià)、預(yù)期收益、市場條件、資本化借款等進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的判斷，經(jīng)過反復(fù)討論修改后

7、，企業(yè)決策者可根據(jù)預(yù)測表中的銷售毛利及凈銷售利潤率判斷該項(xiàng)目的盈利指標(biāo)是否能夠達(dá)到企業(yè)預(yù)期目標(biāo)和發(fā)展需要。如果能夠滿足企業(yè)決策者預(yù)期目標(biāo)，則將該盈利指標(biāo)作為整個(gè)項(xiàng)目的基本考核任務(wù)，通過有效的成本控制手段保證其實(shí)現(xiàn)。1設(shè)計(jì)階段成本管理手段及控制重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段是確保目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)保證，在上階段已確定的決策階段利潤預(yù)測表基礎(chǔ)上，由成本部對(duì)建安工程費(fèi)成本指標(biāo)細(xì)化至三級(jí)或四級(jí)科目，細(xì)化后的建安工程費(fèi)合計(jì)值