北京燕郊地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告

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1、XX城價(jià)格策略報(bào)告2008.01.08謹(jǐn)呈：XX置地四季地產(chǎn)開發(fā)有限公司這份報(bào)告已經(jīng)不僅僅限于對價(jià)格策略的探討，我們是基于企業(yè)發(fā)展層面的視角去切入，我們從大盤開發(fā)的基本規(guī)律出發(fā)，結(jié)合目前的北京市場大勢，給到項(xiàng)目的開發(fā)策略，在項(xiàng)目開發(fā)策略的基礎(chǔ)上，對燕郊市場價(jià)格體系進(jìn)行研究，找到目前燕郊地產(chǎn)市場的價(jià)格臨界點(diǎn)，由此給到項(xiàng)目現(xiàn)階段及未來發(fā)展的價(jià)格策略。本次報(bào)告思考的角度匯報(bào)思路企業(yè)發(fā)展層面的策略探討Part2.近期北京市場大勢研判Part3.本項(xiàng)目開發(fā)策略Part4.燕郊市場價(jià)格體系研究Part5.本項(xiàng)

2、目價(jià)格策略建議Part6.項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)Part1.Part1.企業(yè)開發(fā)目標(biāo)…1.回現(xiàn)目標(biāo):確保08年現(xiàn)金流穩(wěn)定2.品牌目標(biāo)：通過XX城項(xiàng)目的成功運(yùn)作塑造XX置地品牌3.形象目標(biāo)：將XX城項(xiàng)目打造成京東高端項(xiàng)目的代表XX城項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)Part2.企業(yè)發(fā)展層面的策略探討…Q1:明確XX城項(xiàng)目對集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略意義!Q2在XX城項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上，探討未來集團(tuán)房地產(chǎn)品牌的發(fā)展方向！我們是哪里？1、最佳案例實(shí)踐：選擇兩類品牌開發(fā)商，尋找他們的成功之路已經(jīng)成功建立起大品牌的開發(fā)商——萬科正在進(jìn)行擴(kuò)張

3、、準(zhǔn)備樹立大品牌的地方開發(fā)商——龍湖2、不重復(fù)發(fā)明輪子：通過最佳案例實(shí)踐總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的品牌發(fā)展規(guī)模模型3、尋找我們的起點(diǎn)：XX城發(fā)展分析4、尋找我們的發(fā)展之路：XX城產(chǎn)品系和品牌發(fā)展的系統(tǒng)性解決方案我們的思考原點(diǎn)萬科——中國行業(yè)老大，開發(fā)特色產(chǎn)品系列最成功的開發(fā)商……城市花園系列四季花城系列情景洋房系列假日風(fēng)景系列萬科“金色系列典型特征：城市近郊大盤，多期持續(xù)開發(fā)，以多層/高層2/3房戶型為主力典型特征：城市遠(yuǎn)郊大盤，多期持續(xù)開發(fā)，以3房為主力產(chǎn)品，部分別墅產(chǎn)品，以TH為主典型特征：城市中心區(qū)的

4、高層住宅，以中小戶型為主力典型特征：低密度產(chǎn)品介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品。最大的特色就是退臺，深圳萬科17英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍(lán)灣、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍(lán)山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院特色資源項(xiàng)目自然人文系列產(chǎn)品系階段上海萬科城市花園北京萬科城市花園沈陽萬科城市花園第一階段93--1996第二階段97--2003第三階段2003—今至天津萬科城市花園深圳萬科城市花園廣州萬科城市花園大連萬科城市花園北海萬科城市花園鞍山萬科城市花園武漢萬科城市花

5、園長春萬科城市花園成都萬科城市花園深圳四季花城南昌四季花城武漢四季花城上海四季花城沈陽四季花城廣州四季花城深圳金色家園南京金色家園沈陽金色家園成都金色家園北京金陽公寓北京四季花城城花系四季花城系金色系中山假日風(fēng)景天津假日風(fēng)景上海假日風(fēng)景假日系北京假日風(fēng)景萬科在開發(fā)伊始，在深圳本地開發(fā)了天景花園、萬景花園、荔景大廈等項(xiàng)目，進(jìn)行“無章法”多種物業(yè)形式開發(fā)，萬科品牌和核心競爭力尚未成形；在仔細(xì)思考之后，萬科打造“城花”系列，將同系產(chǎn)品在不同區(qū)域作強(qiáng)，樹立良好的品牌形象及影響力；同系產(chǎn)品作強(qiáng)之后，在“城花

6、”持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上開始打造“四季花城”、“金色”、“假日”產(chǎn)品系的開發(fā)，呈現(xiàn)多產(chǎn)品系綜合支撐品牌的狀態(tài)，品牌影響力深入人心；各系產(chǎn)品線均較好發(fā)展，規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生，品牌支撐時(shí)代來臨；自第二階段后期，在主要產(chǎn)品線打造過程中，根據(jù)客戶細(xì)分、土地屬性不同打造不同特質(zhì)項(xiàng)目；案例分析——萬科品牌系發(fā)展城市花園系列的持續(xù)打造，建立壟斷優(yōu)勢多系列發(fā)展品牌形象清晰急速擴(kuò)張成為行業(yè)領(lǐng)袖初級階段88--1992荔景大廈萬景花園天景花園……無序開發(fā)龍湖——走在快速擴(kuò)張，大品牌樹立的路上客戶滿意度第一、重慶低密度產(chǎn)品老大……

7、龍湖香樟林龍湖藍(lán)湖郡龍湖弗萊明戈北京：龍湖·香醍漫步龍湖·滟瀾山別墅……開發(fā)歷程階段第一階段單系產(chǎn)品支撐品牌第二階段品牌支撐多系產(chǎn)品第三階段品牌領(lǐng)袖，綜合開發(fā)，急劇擴(kuò)張?zhí)卣鳎捍笠?guī)模開發(fā)；客戶群較為單一；成為某一個(gè)細(xì)分市場的“專家”；在細(xì)分市場中完成量的積累；開始建立品牌形象。特征：進(jìn)入多個(gè)細(xì)分市場，多系產(chǎn)品開發(fā)；大品牌形象建立并統(tǒng)一。特征：急速擴(kuò)張各個(gè)細(xì)分市場的市場份額；成為超大規(guī)模開發(fā)商；異地開發(fā)；資本運(yùn)作。1、開發(fā)細(xì)分市場的領(lǐng)袖物業(yè)形象；2、成為某一細(xì)分市場的壟斷者，具備穩(wěn)定利潤來源；3、規(guī)避

8、項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)穩(wěn)健上升的發(fā)展。案例分析結(jié)論——品牌發(fā)展規(guī)律模型我們的站位案例分析：萬科、龍湖品牌發(fā)展規(guī)律模型XX城發(fā)展分析品牌解決之道品牌初級建立階段，單系產(chǎn)品塑造企業(yè)品牌！確定“主流產(chǎn)品，穩(wěn)健發(fā)展”的良好基礎(chǔ)，走在正確的路上！單一、系列產(chǎn)品領(lǐng)域做大、做強(qiáng)，逐步提升品牌影響力，逐步實(shí)現(xiàn)細(xì)分市場的“壟斷者”。我們的發(fā)展方向Part3.近期北京市場大勢研判…數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)北京2006、2007年前11月住宅銷售量比較住宅供應(yīng)規(guī)模較06年差距顯著，住宅消化量在前8個(gè)