資源描述：
《2010-2011房產(chǎn)政策》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、一、政策出臺背景經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟。2010年11、12月CPI分別達5.1%和4.6%，11月PMI達55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟仍存過熱風險，抑制樓市有助于經(jīng)濟回穩(wěn)、防止經(jīng)濟風險。全國土地市場持續(xù)升溫2010年12月份，十個品牌發(fā)展商新增土地儲備的用地面積合計為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上
2、升199%。12月的新增土地儲備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲備量。至12月份，開發(fā)商拿地金額達到本年度的最高峰值503億元。9.29政策逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖2010年9.29新政后，各地樓價并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動再起，預計1月銀行放貸超1.2萬億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔心購房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場對政策進一步收緊的預期逐漸增加，部分客戶擔心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城
3、市擔心房產(chǎn)稅的出臺、限購政策的出臺而提前購房規(guī)避政策影響。自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對比上年同期均有所增長。二、新政影響研判價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！薄皟r格控制目標”的制定是基于各地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均收入增長目標等，政府的目的并非是讓房價下降，而是
4、希望房價保持一個和經(jīng)濟、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無論經(jīng)濟還是人均收入增長目標均為11%左右，預計廣州市政府制定的“價格目標”會有10-15%左右的漲幅。地方“價格控制目標”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場預期；若指標定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對市場的行政干預或會加大，如限制高端住宅的簽約等。限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購行情“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”。首次置業(yè)不受限購
5、影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預計細則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細則出臺后且限購政策被嚴格執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷。限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長；限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長。2010年10月15日，廣州出臺限購細則，在十區(qū)實行限購，增城、從化不在限購范圍，細則執(zhí)行
6、后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一輪限購細則制定時，有可能被納入限購范圍。房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍?！蹦壳皬V州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應對。改善型買家比例約30%，其中約15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。這
7、部分改善型買家的經(jīng)濟承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機提高價格。部分住宅開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。長期看，營
8、業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗以及目前市場情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。資金來源：防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場“加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。”2010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進一步助長國內(nèi)通脹預期。2010年
