基于多元線性回歸分析法的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

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1、表1模擬數(shù)據(jù)資料基于多元線性回歸分析法的估價(jià)（一）多元線性回歸與房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)合在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，影響價(jià)格的因素是復(fù)雜多樣的，要準(zhǔn)確地評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，就要把各價(jià)格影響因素及其影響程度準(zhǔn)確地羅列出來(lái)。即可以把房地產(chǎn)價(jià)格作為因變量，把價(jià)格影響因素作為自變量，進(jìn)行一個(gè)因變量與多個(gè)自變量間的回歸分析，即多元回歸分析。而通過(guò)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類，各種用途的房產(chǎn)的影響因素及其程度是大致可以通過(guò)基礎(chǔ)資料算出的，即大致是成線性關(guān)系的，所以可以用其中最為簡(jiǎn)單、常用并且具有基礎(chǔ)性質(zhì)的多元線性回歸分析（蘇變萍、曹艷平，2006）。（二）

2、多元線性回歸模型回歸分析的思路是：可能不能很快地找出自變量與因變量間的穩(wěn)定函數(shù)關(guān)系，不過(guò)可以想辦法找到最能表明自變量與因變量間的數(shù)學(xué)表達(dá)式。多元回歸分析是研究多個(gè)變量之間關(guān)系的回歸分析方法，它是以若干變量的觀測(cè)數(shù)據(jù)為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)這種數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的分析研究，尋找變量間存在的依賴關(guān)系（滕素珍、馮敬海，2005）。按回歸模型類型可以將其劃分為線性回歸分析和非線性回歸分析，本文主要運(yùn)用多元線性回歸分析來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估■◆仲小瑾（南昌工程學(xué)院中圖分類號(hào)：F293.3南昌330099）文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A經(jīng)濟(jì)政策等的變化

3、而變化。所以特別是處于現(xiàn)在這樣市場(chǎng)比較開放的背景下用這種方法經(jīng)常是不能很好地反映出房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值的。運(yùn)用成本法估價(jià)得出的房地產(chǎn)價(jià)格主要是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)成本利潤(rùn)加總之和，它一般只適用于即無(wú)收益又很少出現(xiàn)買賣情況的房地產(chǎn)。故在運(yùn)用這種方法的過(guò)程中，要求估價(jià)人員對(duì)各種成本的內(nèi)容、性質(zhì)以及各項(xiàng)費(fèi)用的含義和各種物質(zhì)的折舊都要十分清楚，而房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成因素非常復(fù)雜多變，所以要做到這點(diǎn)是非常困難的，實(shí)際操作中，很多的估價(jià)人員都是依靠自己的直覺和經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)評(píng)估，所以用此方法，估價(jià)結(jié)果容易受到估價(jià)人員個(gè)人的主觀因素的影響。收

4、益還原法是利用還原利率，把估價(jià)對(duì)象未來(lái)可能產(chǎn)生的收益全部折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上而得出其價(jià)格。因此，收益還原法只能用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)（施建剛，2010）。使用這種方法的關(guān)鍵在于要確定合適的收益年限和還原利率，收益年限一般較好確定，而還原利率的確定與風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)行情等都有關(guān)系，存在很大的調(diào)整空間，未來(lái)收益的預(yù)測(cè)帶有很強(qiáng)的主觀色彩，所以采用收益方法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估同樣可能出現(xiàn)很大的誤差。房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格

5、因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)，推測(cè)或判斷。房地產(chǎn)作為與每個(gè)人息息相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值就是一筆很大的財(cái)富，在許多交易和合作過(guò)程當(dāng)中均需要對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的公平合理性又依賴于選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，所以構(gòu)建出一套行之有效的科學(xué)的估價(jià)方法體系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的客觀合理性來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。設(shè)因變量Y與K個(gè)解釋變量X，X，，12X之間具有線性相關(guān)關(guān)系，則有：kY=β+βX+βX++βX+i011i22iu（i=1，2，，n）KKi（1）現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)方法綜述目前我國(guó)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》所推薦

6、的主要評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)法等，這些方法當(dāng)中又以前三種即市場(chǎng)比較法、收益法、成本法應(yīng)用最為廣泛。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》還規(guī)定，能夠有條件運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的就要選擇市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，因?yàn)槭袌?chǎng)比較法是市場(chǎng)說(shuō)服力強(qiáng)的一種方法。市場(chǎng)比較法主要是先在市場(chǎng)中選取合適數(shù)量和質(zhì)量的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過(guò)與估價(jià)對(duì)象對(duì)比，對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行直接或間接的修正分析，最后綜合得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，從市場(chǎng)比較法的流程中可以看出，它比較適合于一個(gè)靜態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境?？墒菍?shí)際情況是房地產(chǎn)市場(chǎng)是一

7、個(gè)動(dòng)蕩的市場(chǎng)，會(huì)隨著時(shí)間、地段、環(huán)境、因變量Y的值是隨每組觀察值（X，iX，，X）而變化的，則1i2ikiE（Y）=β+βX+βX+βX+i011i22i33i（2）+βXKKi為K元線性總體回歸方程，通過(guò)抽取樣本觀察值就可以對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。綜合以上分析，目前最常用的三種方法即市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，均存在不足和缺陷，究其原因，主要都是用確定性的研究方法去研究不確定性較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以得到的評(píng)估值在很多情況下都難以正確反映房地產(chǎn)的內(nèi)在真實(shí)價(jià)值?；诖耍疚臄M建立一種新的房地產(chǎn)多元線性回歸估價(jià)方內(nèi)容摘要：本文探討

8、了如何利用多元線性回歸分析建立起房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估模型，并就具體模擬數(shù)據(jù)進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，為準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估提出了一種新的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估多元線性回歸表2估價(jià)對(duì)象得分表產(chǎn)業(yè)觀察EstateObservation數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)并進(jìn)行處理，分析其相關(guān)性，得出多元線性回歸方程的標(biāo)準(zhǔn)模型。2.運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估解釋程度非常高，回歸效果