某商業(yè)休閑廣場招商推廣方案措施.doc

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1、開封市通許縣解放路商業(yè)休閑廣場招商推廣方案蘊利地產通許解放路商業(yè)休閑廣場項目組2007年4月目錄一、項目分析1、項目的開發(fā)原則及思路2、項目條件和資源分析3、項目SWOT分析二、項目產品定位1、經營業(yè)態(tài)規(guī)劃2、經營業(yè)態(tài)組合三、功能定位1、購物功能定位2、娛樂休閑功能定位3、餐飲功能定位4、各功能區(qū)規(guī)劃布局5、考慮獲取最大的租金收益因素四、主題定位1、主題導入2、主題深化3、主題差異性分析4、主題的適應性分析5、符合項目條件的候選主題6、主題表現五、形象定位1、形象品牌定位2、名稱或推廣名稱3、形象品牌營運策略4、形象品牌延展策略六、目標客戶定位1、目標客戶甄別

2、：2、主力目標客戶群：3、目標客戶群的職業(yè)、職位及特征：七、目標消費群體定位1、目標消費群的甄別2、消費群體的區(qū)域定位3、目標消費群體結構特征八、銷售招商價格定位1、價格策略參考2、價格定位建議3、價格在市場競爭中的調整策略4、招商策略九、銷售招商總思路1、銷售招商推廣總思路2、確定項目銷售與招商的面積比例3、銷售招商推廣總體策略十、銷售招商策略1、整體銷售招商部署2、整體銷售招商節(jié)奏3、階段性節(jié)奏4、銷售招商與價格策略的關聯(lián)十一、包裝策略1、現場包裝2、道具包裝十二、廣告推廣策略1、宣傳推廣整體策略2、階段性推廣策略3、媒體運用組合策略4、公關活動的運用策略

3、十三、銷售招商的實施1、銷售招商準備2、銷售招商步驟十四、費用預算1、整體銷售招商費用構成2、階段性銷售招商費用預算十五、實施1、制定銷售招商計劃2、配置銷售招商工具及資料一、項目分析1、項目的開發(fā)原則及思路·充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；·充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；·“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位；·以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；·以本案的目標消費群作為市

4、場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；·優(yōu)先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。2、項目條件和資源分析（1）條件分析·政策導向：解放路商業(yè)休閑廣場作為通許縣大型的招商引資項目，受到通許縣政府的扶持和重視，并能夠得到部分優(yōu)惠政策。在項目建設期間，能夠形成社會各方的良性鏈動，有利于加強目標客戶對于項目的信任度。·市場導向：“2004年和2005年，是通許縣縣域經濟快速發(fā)展的兩年，也是通許縣綜合實力在全省進步最快的兩年，其中2004年綜合實力排序較2003年上升9個位次，2005年綜合實力排序較2004年上升7個位次?！薄?/p>

5、人民網河南視窗報道目前，相對于周邊城市環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，通許縣市場經濟狀況雖處于相對落后的境況，但隨著社會生產力的發(fā)展，經濟發(fā)展水平不斷提升，以及政府發(fā)展力度的加大，通許縣人民的消費能力不斷的提升。與此同時，通許縣人民的日常消費能力也隨之提升。（2）資源分析·消費支撐：隨著我省對于縣域經濟發(fā)展的重視，通許縣經濟水平得以不斷提升，相對應的消費水平也隨之不斷的提升，為本項目的成功建設運營提供了有力的消費支撐?！^(qū)位支撐：通許縣地處豫東平原，北瀕黃河，西望嵩山少林，距省會鄭州100公里，七朝古都開封45公里。通許縣交通便利，基礎設施完備，境內鐵路、公路縱橫交錯，遍布全

6、縣。西距新鄭國際機場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里，5萬門程控電話可直撥世界各地?！の幕瓮ㄔS縣具有悠久的歷史資源，緊鄰七朝古都開封，因此，受到開封歷史文化的影響深厚，尤其是旅游文化和飲食文化。深厚的文化底蘊為項目的建設、招商和運營奠定了堅實的文化基礎。（3）總結從外部環(huán)境到內部規(guī)劃及經營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的資源優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用廣場項目規(guī)劃特色，形成具有競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。在經營步景、經營模式、開業(yè)時間、項目包裝、建筑規(guī)劃設計、物業(yè)管理、開業(yè)后經營推廣等方面需

7、細致研究制定。3、項目SWOT分析（1）優(yōu)勢（Strengths）☉地段——項目所處的解放路是縣城中心一個比較重要和繁榮街道，地理位置優(yōu)越，位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。☉配套——周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應俱全。☉交通——本項目交通便利、車流量及人流量較大。☉規(guī)?！ㄖ?guī)模大，型態(tài)超前，風格獨樹一幟。項目是本地第一個大型綜合商業(yè)地產項目。☉實力——開發(fā)商實力雄厚。☉政策——開發(fā)商是當地政府招商引資進來的，有政府政策支持。（2）劣勢（Weakness）☉市場起步晚，地產消費觀念落后，推廣和觀念引導難度大；☉受傳統(tǒng)觀念影響，目標群體對于產品的認

8、識和需求有限；☉由于多方面原因，目標客