某地產(chǎn)樓盤推廣方案(000002).ppt

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1、北辰綠色家園——拂林園2000年推廣方案★前言一、市場分析1、房地產(chǎn)行業(yè)走勢看好，市場潛力巨大房地產(chǎn)業(yè)作為一個高風險、高成長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過十幾年的發(fā)展后，在我國已初具規(guī)模?；厥淄ィ鸱▌觿×?。從80年代至90年代初期的發(fā)展、鼓勵、支持，到成為90年代中期的宏觀調控重點行業(yè)，再到目前成為國家支柱產(chǎn)業(yè)及新的經(jīng)濟增長點，可謂充滿著戲劇性的變化。天合衫廣告整合行銷好伙伴12、個人購房成為主流，市場總供給量尚未飽和，供小于求目前，住房分配貨幣化，住宅貸款，住房公積金，政策鼓勵，輿論引導，個人需求增長，追求生活質量等等利好消息，在給業(yè)界帶來更多商機的同時，也使房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過一浪。

2、截至99年底，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資約360億元，較上年增加近20%，僅住宅竣工面積就近400萬平方米。因此，盡管全市累計銷售給個人的商品住宅面積近160萬平方米，增長60%，但仍然未能真正拉動全市商品住宅銷售面積總量的增長（注：99年商品住宅銷售總量260萬平方米，同比增長約3%）。靜止地看，供需之間的缺口就有四成——140萬平方米。天合衫廣告整合行銷好伙伴23、產(chǎn)品高度同質化，競爭白熱化，銷售力成為關鍵僧多粥少的局面在幾年內已成定局；同質化，白熱化的競爭；銷售決定一切——這就是我們不得不面對的事實。天合衫廣告整合行銷好伙伴34、概念先行，有效區(qū)隔市場，塑造項目的獨特賣點高度預見性

3、、把握先機、大膽創(chuàng)新無疑是殊途同歸的解決之道。環(huán)顧近期風騷獨領的項目，除個別經(jīng)濟適用房以外，萬科城市花園、現(xiàn)代城、萬泉新新家園、興濤社區(qū)……為何能在先天劣勢中獨樹一幟？兩個字——“觀念”。北辰綠色家園——拂林園2000年推廣方案★★觀念就是機會天合衫廣告整合行銷好伙伴45、觀念保守，經(jīng)驗欠缺，影響銷售進度，喪失制勝先機而國企色彩未褪的北辰房地產(chǎn)公司，從一線銷售人員的松散、無序，危機意識全無，到營銷廣告的摸著石頭過河，再到營銷戰(zhàn)略的循規(guī)蹈矩，確實已使自己落在別人后邊。那么，拂林園開盤后的尷尬局面也就不足為奇了。其實，拂林園確實稱的上是好房子。倘若下定決心，擺脫觀念上的束縛，用好整合營銷這把利

4、刃，實施個性鮮明的促銷、廣告手段，充分發(fā)揮戶型、功能、價格這些先天優(yōu)勢和巨大的可拓展空間，則一扭頹勢，后發(fā)制人必將指日可待。天合衫廣告整合行銷好伙伴56、產(chǎn)品上乘，唯有定決心、變觀念、做整合才能優(yōu)勢明顯，贏利可觀其實，拂林園確實稱的上是好房子。倘若下定決心，擺脫觀念上的束縛，用好整合營銷這把利刃，實施個性鮮明的促銷、廣告手段，充分發(fā)揮戶型、功能、價格這些先天優(yōu)勢和巨大的可拓展空間，則一扭頹勢，后發(fā)制人必將指日可待。天合衫廣告整合行銷好伙伴6天合衫廣告整合行銷好伙伴7（2）竣工期集中，大量現(xiàn)房搶市場份額天合衫廣告整合行銷好伙伴8（3）政府、開發(fā)商大干快上，呈現(xiàn)“處處大工地”現(xiàn)象無論是從市政建

5、設還是項目開發(fā)上來講，在各方勢力的推波助瀾作用下，未來幾年北京均將呈現(xiàn)在一派熱火朝天的“大工地”景象中。從以上兩表可以看出——天合衫廣告整合行銷好伙伴9第一、99年北京新盤總建筑面積達2112.35萬平方米。其中以西部居首，北部次之。第二、所推出的新盤竣工時間集中在99年底或今年年底，分別為36.4%和32.9%。而且在兩個入住高峰期之間的今年“五一”前后，還會有500多萬平方米的住宅完工。這樣，本年度末，將有1000萬平方米的建筑成為現(xiàn)房，無情的數(shù)字相信會給每一個房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的隱形壓力。而且那些把銷售解套寄托于“現(xiàn)房”的想法相必越來越不現(xiàn)實。天合衫廣告整合行銷好伙伴10（4）供求嚴重

6、失衡，空置面積更多，一級市場不動，二級市場不熱A、北京房地產(chǎn)市場供求嚴重失衡的局面已見雛形,今明兩年房屋空置面積必然會再創(chuàng)新高。個人購買比率盡管不斷上升，但在相當長的一段時間內只僅僅能部分彌補集團購買力推出所造成的缺口，說明市場需求量仍會——徘徊不前。B、公房上市以來，二手房買賣的障礙與上市量不足，都顯示其對商品房銷量不會有預期之很大作用。天合衫廣告整合行銷好伙伴11（5）按揭周期長，首付比例低，未能起到銷售“強心劑”作用C、盡管按揭周期越來越長，首付比例也在逐漸減少，所帶來的促進作用已顯現(xiàn)出來，但相對于北京人較落伍的投資置業(yè)觀念和社會保障系統(tǒng)的瓦解給人們帶來的隱憂以及財富占有比例的濃縮

7、現(xiàn)象，都注定二者作用的結果必然是杯水車薪。天合衫廣告整合行銷好伙伴12（6）經(jīng)濟適用房以價格擠壓商品房天通苑和北苑北小區(qū)對我們構成重大威脅D、經(jīng)濟適用房對商品房的擠壓使開發(fā)商的處境更加窘迫，尤其是針對綠色家園來說，天通苑和即將開工的北苑北小區(qū)所帶來的巨大沖擊力是比不可避免的。天合衫廣告整合行銷好伙伴13三、競爭對手的壓力（1）同質化、低水平的競爭激烈，各項指標趨同同質化的，低水平下的高度競爭愈演愈烈。無論位置、價格還是其