物流園區(qū)運作模式規(guī)劃.doc

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1、物流園區(qū)運作模式規(guī)劃組長：王雅梅成員：王雅梅高成東蔡智俁佘曄萌吳德橋史振樾物流園區(qū)運作模式規(guī)劃的意義物流園區(qū)規(guī)劃，受到更多重視的是建設方面的規(guī)劃，運作模式方面的規(guī)劃往往被忽視，這很容易產(chǎn)生物流園區(qū)建設偏離原定計劃，設施建設與進駐企業(yè)運營要求不一致等問題，導致物流園區(qū)規(guī)劃的先天不足。物流園區(qū)運作模式規(guī)劃的目的一是解決”物流園區(qū)應該如何去建設”以及”物流園區(qū)建成以后如何運營”兩方面的問題。物流園區(qū)運作模式規(guī)劃的內(nèi)容開發(fā)模式管理模式盈利模式發(fā)展模式1.1開發(fā)模式包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式主體企業(yè)引導模式物流地產(chǎn)商模式綜合運作模式一個物流園區(qū)究竟適合采取哪種開發(fā)方式，主要取決于政府對物流園區(qū)規(guī)劃的戰(zhàn)略思考，城

2、市或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，資本市場環(huán)境，城市或區(qū)域物流市場發(fā)育程度及物流企業(yè)發(fā)展狀況等因素。另外，我國物流園區(qū)建設與運營，一定要適合我國現(xiàn)階段實際情況。1.2仙堯路物流園區(qū)開發(fā)模式(1)首先，我國物流業(yè)起步較晚，但原有物流設施存量大，利用率低，開發(fā)時可以優(yōu)先考慮利用。其次，我國經(jīng)濟發(fā)展水平不如歐美等發(fā)達國家，因此開發(fā)時應盡量減少政府投資，爭取吸收外資及民營資本進入。(2)其次，當前我國物流園區(qū)的開發(fā)基本上采用綜合運作模式，即根據(jù)不同功能分區(qū)或特殊項目的具體情況有針對性地選擇四種模式中的一種，或采用一主多輔的形式。(3)目前，我國對物流的商業(yè)開發(fā)有土地，稅收，以及市政等諸多優(yōu)惠措施，鼓勵民間資本進行

3、開發(fā)運作。綜合以上幾點考慮以及實際情況的約束，我們采用物流地產(chǎn)商模式。具體采用類似部分高速公路運營模式的BOT模式，即政府統(tǒng)籌規(guī)劃物流園區(qū)與我國改革方向一致，然后政府將所有權與經(jīng)營權分離。政府通過給物流地產(chǎn)開發(fā)商適宜的土地與稅收的優(yōu)惠政策，讓物流地產(chǎn)商對園區(qū)的道路，倉庫和其他物流園區(qū)內(nèi)的基礎設施及基礎型裝備的建設和娛樂辦公等設施進行建設和投資。然后由投資者尋找專業(yè)的物流運營商經(jīng)營一定年限，運營商負責園區(qū)的招商，融資，運營等工作，期滿投資者收回經(jīng)營權。1.3物流地產(chǎn)商模式的優(yōu)點政府與投資者和運營商各自承擔不同的職能，取得各自所需要的利益。既保證了政府參與園區(qū)開發(fā)的指導思想，又合理利用了民間資本，

4、同時又取得了社會效益。民間資本也得到了發(fā)展。結構圖如下圖所示運營商物流園區(qū)土地優(yōu)惠稅收優(yōu)惠經(jīng)營權尋找企業(yè)進駐融資經(jīng)營統(tǒng)籌兼顧指導開發(fā)政府物流地產(chǎn)商負責2.1管理模式物流園區(qū)的管理模式主要是指物流園區(qū)管理組織機構的建立及管理組織在園區(qū)中的角色定位。物流園區(qū)的管理模式受幾個因素的影響：物流園區(qū)的建設目標，這決定了政府對其在物流園區(qū)管理中職能定位的思考；物流園區(qū)的開發(fā)模式，投資開發(fā)主體不同，園區(qū)的管理模式也不同；園區(qū)的規(guī)模與功能，如果園區(qū)較小，功能單一，則可以采用比較簡單的管理模式，如果園區(qū)規(guī)模很大，則管理模式也就復雜；受到地區(qū)行業(yè)協(xié)會的影響。2.2管理模式的類型：管理委員會制股份公司制業(yè)主委員會制

5、協(xié)會制房東制2.3仙堯路物流園區(qū)的管理模式由于物流園區(qū)的的開發(fā)模式是決定其管理模式的主要因素，我們根據(jù)上面所說的開發(fā)模式以及其他因素綜合，選擇了“房東制”的管理模式。特點：這種管理模式是物流地產(chǎn)商完成土地開發(fā)、物流基礎設施建設之后，把土地、倉庫、辦公樓等設施租賃或轉讓給各類物流相關企業(yè)，而自身成為“房東”，只收取租金而不參與經(jīng)營，園區(qū)為企業(yè)提供的服務主要由政府相關職能部門或委托給專業(yè)公司來經(jīng)營。房東制屬于投資行為，對物流園區(qū)的整體開發(fā)能力較差。3.1盈利模式物流園區(qū)的盈利模式主要是指物流園區(qū)通過選擇提供合適的物流服務功能獲取相應的經(jīng)濟利益。由于物流園區(qū)的投資巨大，盈利模式有限，所以投資回報緩慢

6、。3.2仙堯路物流園區(qū)盈利途徑目前，物流園區(qū)的盈利途徑主要來自5個方面，即土地增值，出租收入，服務費用，項目投資收益及其他收益。本報告規(guī)劃的物流園區(qū)盈利途徑主要從前三方面來獲取。因為，物流園區(qū)初建沒有精力與財力去投資其他項目，并且國內(nèi)物流園區(qū)還沒有成功上市的先例。土地增值：當物流商將空地建設成有一定的基礎設施之后，地價將會有一定的提升，隨著物流園區(qū)的運營，價格還會上漲，地價的上漲必定會帶來租金收入的增長。出租收入：①倉庫租賃費用，這是出租的主要收入來源，將大型的倉庫及倉儲運輸設備出租給入駐企業(yè)，收取租金。②設備租賃費用，將一些交通設施及物流設備出租給企業(yè)，收取租金。③辦公生活房屋租賃費用，將辦

7、公樓，住宿，餐飲及娛樂樓盤出租。④停車場收費，物流園區(qū)的停車場對外來車輛進行收費停車。⑤其他管理費用。主要是物業(yè)管理費等。服務費用：①信息服務費用，這是最主要的服務費用。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時可以專門為社會上大