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1、REITs的發(fā)展及對機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的作用 REITs 12王慶仁高春濤 (1.上海金融學(xué)院,上海；2.平安保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司,成都) 摘要：REITs具有“長期收益率高于股票，波動(dòng)性低于股票”的風(fēng)險(xiǎn) /收益特征，更為重要的是REITs與股票、債券的相關(guān)系數(shù)低。機(jī)構(gòu)投資 者的傳統(tǒng)組合中通常只包括債券、股票類證券，加入REITs可使組合優(yōu)化,即組合有效邊界向左上方移動(dòng)，意味在相同風(fēng)險(xiǎn)水平下，增加REITs后的組合可獲得更高收益，或是為取得相同收益水平，增加REITs后的組合只承擔(dān)更低風(fēng)險(xiǎn)。b5E2RGbCAP 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；資產(chǎn)配置；投
2、資組合 作者簡介：王慶仁，博士，上海金融學(xué)院金融研究中心研究員，研 究方向：證券投資理論。高春濤，女，供職于平安保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任 公司，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)博士生?！ ≈袌D分類號：F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，按香港REITs守則的定義是以信托方 式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人 提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單 位獲得的資金，根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及 購入房地產(chǎn)?！ EITs的發(fā)展源于美國1960年內(nèi)地稅則（InteralReve
3、nueCode）與不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案（RealEstateInvestmentTrustAct）的通過。起初法令上只允許權(quán)益型REITs的設(shè)立。初期的發(fā)展相當(dāng)緩慢，1967年開放抵押類REITs，促使REITs的規(guī)?？焖贁U(kuò)展，但整體市場仍不大。1993年時(shí)，開放退休基金得以投資REITs使得投資群擴(kuò)大，REITs的數(shù)量成長至189個(gè)，資本額成長超過三倍到322億美金。到了1997年，不單是金額增加，REITs成立個(gè)數(shù)也增加。到2005年11月,REITs在美國已有相當(dāng)規(guī)模，已上市的REITs共197只，市值3339億美金。p1EanqFDPw 根據(jù)REITs的資金投向的不
4、同，可以將它們分為三大類：權(quán)益類 ?。‥quity）、抵押類(Mortgage)和混合類(Hybrid)。權(quán)益類主要收入來源 1 于房地產(chǎn)的租金,受利率影響相對比較小，抵押類收益主要來源于房地產(chǎn) 貸款的利息，抵押REITs股息收益率比權(quán)益類REITs高，受利率的影響比較大。混合類REITs采取上述兩類的投資策略，具有權(quán)益類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，收益率亦介于二者之間。見表1。DXDiTa9E3d 1. 權(quán)益類抵押類混合類 總收益率股息收益總收益率股息收益總收益率股息收益 率率率 -4.627.59-33.226.90-35.907.53199
5、9 26.379.8615.9612.6311.6113.502000 13.938.0877.3430.9750.7510.172001 3.826.9431.0816.8523.3010.942002 37.138.6657.3919.2056.1911.342003 31.587.2318.4310.5223.908.212004 10.463.99-22.954.59-4.993.772005 來源：REITs協(xié)會，截止2005年11月30日 REITs在美國種類繁多，涵蓋零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等 房地產(chǎn)，其中工業(yè)/辦公與零售與住宅合
6、計(jì)占了REITs的半壁江山。見表2。 2. 按行業(yè)分類市值（百萬美金）占比（%）REITs只數(shù) 工業(yè)/辦公88,286.326.438138 辦公57,259.717.146924 工業(yè)20,248.16.06357 混合10,778.43.22777 零售82,053.124.571533 購物中心35,221.210.547318 區(qū)域商業(yè)街40,904.812.24939 獨(dú)立小店5,927.11.77496 居住50,082.514.997627 公寓47,760.214.302222 建房2,322.30.69545 多樣化26,428
7、.47.914218 出租/休閑18,208.95.452819 倉庫14,249.84.26725 醫(yī)院16,168.04.841614 專業(yè)14,490.04.33926 2 抵押23,968.67.177637 住宅抵押16,701.85.001525 商業(yè)抵押7,266.92.176112 合計(jì)333,935.6100.0000197 來源：REITs協(xié)會，截止2005年11月30日 亞洲REITs的市場最大的是日本和新加坡，分別有243億美元和53億美元的市值?！ ∪毡驹?000
