項(xiàng)目貸款評估報(bào)告(新).doc

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1、關(guān)于xx的競拍項(xiàng)目貸款評估報(bào)告一、參加本次評估人員：中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師中國注冊土地估價(jià)師工程師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師中國注冊土地估價(jià)師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)師會計(jì)師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)分析員二、本次評估主要參考文獻(xiàn)：1、《MSR銀行固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估辦法》；2、MSR公司提供的項(xiàng)目產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)資料；......目錄第一章概要5一、評估說明5二、項(xiàng)目概況5三、評估結(jié)論71、項(xiàng)目合法性評價(jià)72、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力73、項(xiàng)目投資估算及籌資方案84、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)85、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及貸款效益86、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)8第二章借款人及擔(dān)保情況評價(jià)10一、借款人簡介

2、10二、借款人公司管理及人力資源情況說明11三、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析13四、項(xiàng)目擔(dān)保情況評價(jià)15第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)16一、項(xiàng)目合法性評價(jià)16二、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)17三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)18四、項(xiàng)目產(chǎn)品、技術(shù)特點(diǎn)及工藝流程19第四章市場評估29一、我國醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析29二、現(xiàn)行國家政策和加入WTO對醫(yī)藥行業(yè)的影響31三、該公司市場競爭力分析34四、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營策略評價(jià)35五、本項(xiàng)目競拍的必要性36第五章投資估算與籌資評價(jià)38一、投資估算38二、籌資評價(jià)381、項(xiàng)目總投資來源382、企業(yè)自有資金情況393、未到位資金情況39第六章項(xiàng)

3、目財(cái)務(wù)效益評估指標(biāo)的計(jì)算和分析40一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測40二、成本費(fèi)用預(yù)測42三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來源43三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)計(jì)算45四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力評價(jià)45五、項(xiàng)目清償能力分析46第七章不確定性分析47...一、盈虧平衡分析47二、敏感性分析47第八章貸款風(fēng)險(xiǎn)評估與效益評價(jià)49一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評估49二、貸款效益評價(jià)49三、評估建議50第九章效益評價(jià)的基本報(bào)表51表1：借款人基本情況表51表2：項(xiàng)目評估情況表51表3：投資概算表51表4：總成本費(fèi)用估算表51表5：損益表和利潤分配表51表6：資金來源及應(yīng)用表51表7：貸款償還期計(jì)算表51

4、表8：現(xiàn)金流量表51表9：敏感性分析表151表10：敏感性分析表251...第一章概要一、評估說明MSR公司于2009年4月向中國工商銀行市分行申請總額度6000萬元人民幣的固定資產(chǎn)貸款用于“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項(xiàng)目，我公司接受委托對該項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估，以便為銀行決策貸款提供參考依據(jù)。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項(xiàng)目2、項(xiàng)目借款人：MSR公司3、項(xiàng)目總投資：“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項(xiàng)目總投資估算9743.64萬元

5、。4、項(xiàng)目工程圍：MSR公司擬競拍的項(xiàng)目為市高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物，根據(jù)《市土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（2003）0021號）及《市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字01-2003-0090號）確認(rèn)：MSR號地塊現(xiàn)權(quán)利人為市MSR科技，總用地面積22403.4㎡（其中建設(shè)用地面積20325.7...㎡，道路用地面積2077.7㎡），計(jì)入容積率總建筑面積不超過40650㎡（其中廠房27650㎡、科研研發(fā)用房13000㎡），建筑容積率＜2.0，建筑覆蓋率＜35%，建筑高度或?qū)訑?shù)＜30米，土地用途為高新技術(shù)園區(qū)用

6、地，土地性質(zhì)為非商品房用途，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主體建筑物的性質(zhì)為廠房，土地使用年期為50年（從2003-10-10至2053-10-09止），土地總地價(jià)為5554855元（其中土地出讓金2032570元、土地開發(fā)金704457元、市政配套設(shè)施金2817828元）。目前該宗地已達(dá)“五通一平”，四周已興建圍墻，宗地形狀較規(guī)整，呈梯形，地勢平坦，無不良地質(zhì)條件；地上為停建工程，建筑物有三棟（總高分別是5、6、7層高），實(shí)際已建成建筑面積42195.3㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室裝飾工程尚未開始，項(xiàng)目競拍起價(jià)471

7、04364元。借款人根據(jù)市高新辦的提議及該建筑物的特點(diǎn)，決定參加本次競拍，競拍后的項(xiàng)目將初步規(guī)劃為：7層高的房屋用作辦公樓；6層高的房屋用作質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室；5層高的房屋用作廠房，主要用于生產(chǎn)該公司現(xiàn)在的主要自產(chǎn)品種金爾倫及未來自主研發(fā)擁有國際專利的一類新藥。項(xiàng)目地址：位于市南山區(qū)高新科技園中區(qū)。...三、評估結(jié)論MSR公司于2009年4月向中國工商銀行市分行申請6000萬元人民幣的固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款用于“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項(xiàng)目。該司對該項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估后，得出如下結(jié)論：1、項(xiàng)目合法性評價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的

8、有關(guān)資料，本項(xiàng)目為該公司競拍項(xiàng)目，由于目前尚未確認(rèn)能否競拍到，因此合法性在此不予評價(jià)。而該宗地本身目前已取得《市土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等合法文