房價(jià)的走勢分析

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1、博學(xué)之，審問之，慎思之，明辨之，篤行之?！段磥鞩?年房價(jià)預(yù)測（解讀中央一號(hào)文件:土地確權(quán)與城鎮(zhèn)化）》（上）”.、八-、?冃U呂。研究樓市一年了。因?yàn)槭刂约旱牡?，空閑時(shí)間比較多，我搜集了幾乎網(wǎng)上能找到的所有樓市分析資料，天涯論壇、百度文庫、愛問共享、百度新聞……光從天涯論壇復(fù)制下的資料，整理成Word都有3000多頁……現(xiàn)在我把這一年的研究結(jié)杲拿出來和人家分亭、討論。網(wǎng)上無數(shù)人進(jìn)行過房價(jià)預(yù)測，但事實(shí)證明絕大部分都是錯(cuò)的，包括無數(shù)著名的專家。2012年預(yù)測房價(jià)出錯(cuò)的專家，最出名的是謝國忠，這位專家曾經(jīng)預(yù)言2012年北京房價(jià)將跌5成，但

2、到了2012年年底，事實(shí)讓我想起網(wǎng)上的一句話，“專家的話算個(gè)屁。"2013年全國人民都在等著預(yù)測房價(jià)出錯(cuò)的郭建波上長安街裸奔。最后他/耍賴了，PS張圖了事，不是條漢子。爭實(shí)證明，專家的話不能信，我們只能靠自己。自己努力去分析啟價(jià)，分析對(duì)了房價(jià)走勢，也許就會(huì)拯救你半生的積蒂。雖然專家的預(yù)測基木上都錯(cuò)了，但專家的無數(shù)次錯(cuò)謀對(duì)我們是非常有川的，因?yàn)槲覀兏忝靼琢怂麄兊降族e(cuò)在哪了，我們也就真正抓住了房價(jià)走勢的關(guān)鍵。專家錯(cuò)在哪？lo他們錯(cuò)在用一大堆經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來解釋一個(gè)政治主導(dǎo)的市場，所以什么房價(jià)收入比,供求關(guān)系，租售比，空置率，人口曲線，城鎮(zhèn)

3、化率……神馬的都是浮云。如果真按照這個(gè)算,中國房價(jià)早崩了十回了。2。他們錯(cuò)誤地解讀了國家的調(diào)控政策。當(dāng)真正需要川政治學(xué)解釋這個(gè)市場時(shí)，這些善良的專家又錯(cuò)誤地估計(jì)了調(diào)控政策真止目的。所以他們的預(yù)測從來都是一個(gè)字：錯(cuò)。無數(shù)血的事實(shí)早已證明，中國房價(jià)是一個(gè)政策市，但政策的力量到底在這個(gè)帀場中占多大的比重呢？我們來看房價(jià)的構(gòu)成就明ATo一。房價(jià)中ZF拿走的錢占75%,所以決定房價(jià)的故大力量就是ZF。我們的房價(jià)，至少有七到八成是由政策決定的。證明如下：（文章的故后述有更多證明數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)黨請(qǐng)看最后。）南方新聞網(wǎng)：《全國去年房地產(chǎn)銷售額6.4萬億

4、ZF拿走75%》根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)，ZF和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%o（詳細(xì)數(shù)據(jù)在后面，數(shù)據(jù)黨請(qǐng)看最后。）二。印出來的房價(jià)：M2超發(fā)與通脹。我是學(xué)工科的，總想用數(shù)據(jù)來預(yù)測房價(jià),結(jié)果述真被我找到了一?個(gè)：那就是M2增速。2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獲獎(jiǎng)?wù)吡_伯特?恩格爾說M2和房價(jià)是完全正相關(guān)系數(shù)，中國指數(shù)研究院2012年的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告中說M2和房價(jià)這個(gè)正相關(guān)系數(shù)是0.98。2002年，國家的廣義貨幣M2是1&5萬億，到2012年末，這個(gè)數(shù)字是97.42萬億元。每年平均漲幅

5、達(dá)到18.7%。10年M2差不多漲了5.6倍，和10年來全國平均房價(jià)的漲幅幾乎一模一樣。即使是在執(zhí)行從緊貨幣政策的2012年，貨幣超發(fā)的步子仍然沒有停下來，反而創(chuàng)出新高。這-?年中國新增廣義貨幣達(dá)到12.26萬億元，占全球新增廣義貨幣量的比例高達(dá)46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。2012年，屮國M2存量達(dá)到了全球第一，超越了美國，超越了歐元區(qū)。我們靠印鈔卬成了全球第二人經(jīng)濟(jì)體。美國有法律規(guī)定M2不能超過GDP的70%,而我們的M2毫無限制地印到了GDP的188%o而這些年，天量的M2幾乎有一半流入了樓市，吹出了中國樓市這個(gè)全

6、球的瑕大泡沫。我簡單地描述一下過程，描述的太具體肯定會(huì)被刪帖。這十年，每年國家就會(huì)多印人約20%的M2,再加上它本來的稅收川于投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。于是這兩股天量的M2洪水流過之處,催生了無數(shù)的先富起來的人群。例如鐵道部，負(fù)債2萬億（平均到每個(gè)老百姓身上是每人欠債1500元），無法歸還。但鐵道部人員的收入，卻絕對(duì)可以讓普通公務(wù)員都眼紅。為什么所有的官員都喜歡搞“鐵公雞”，原因就在于在天量M2流過Z處，能夠分潤的全部變成了富豪。這群先富人群靠全國人民買單，富的流油。但全國的老百姓卻在高通脹下生存的無比艱難。每年的天量M2經(jīng)過這群先富人群的手

7、，大約有一半流入了樓市。正是兇為M2的瘋狂超發(fā)，30年來中國的實(shí)際通貨膨脹率在10.8?14%之間。不信的請(qǐng)看下而的數(shù)據(jù)。根據(jù)南方基金高級(jí)研究員萬曉西的研究，還有《第一財(cái)經(jīng)Id報(bào)》北京財(cái)經(jīng)中心記者徐以升的研究。按黃金價(jià)格計(jì)算,79年至今平均每年CPI高達(dá)10.8%。（你也可以很快計(jì)算出,在10.8%的通貨膨脹Z下，貨幣平均每6年貶值一半）。如果用食品、醫(yī)療、衣服、交通、煙酒和居住等6大類計(jì)算，和今犬的價(jià)格相比，估算出78年的51元的購買力，人概與今犬北京3000元相當(dāng)。31年貶值了58倍，換算成通貨膨脹率的話高達(dá)每年14%!經(jīng)濟(jì)學(xué)家

8、徐滇慶根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)算過。2011年全國城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蒂存款（年底余額）為:343636億（34加）。8%的富裕家庭（前頭富裕的1億）每戶存款平均為75萬，而剩下92%的普通家庭（12億人）每戶存款平均為1.6萬。2010年4月出臺(tái)