星河國(guó)際項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告

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1、【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告編制：李亞、吳知淵日期：2015.8.5審核：王文革日期：審批：張林洲日期：第13頁共13頁【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概述二、合約規(guī)劃綜述1、目的2、總體思路3、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路4、售樓處樣板房安排5、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施三、具體采購規(guī)劃方案1、采購規(guī)劃方案概述2、主要采購項(xiàng)目規(guī)劃詳述四、建安成本控制計(jì)劃1、建安成本控制目標(biāo)2、建安成本控制重點(diǎn)3、建安成本控制措施五、總結(jié)六、附件1、《星河國(guó)際四期七區(qū)項(xiàng)目合約規(guī)劃明細(xì)表》2、

2、《星河國(guó)際四期七區(qū)項(xiàng)目合約邊界劃分》第13頁共13頁【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目東為玉塘路，北側(cè)為定安西路，社橋路東北角為國(guó)際四期七區(qū)，社橋路西側(cè)為國(guó)際四期八區(qū)。八區(qū)西側(cè)為長(zhǎng)溝河。用地面積為：52913.5㎡，總建筑面積為174646.88㎡，其中地上建筑面積約138259.18平方米，地下建筑面積約36387.70平方米。四期（七區(qū)）項(xiàng)目由8幢24-33層高層住宅及配套服務(wù)房、商鋪組成。容積率2.

3、57。計(jì)劃于2015年8月開工建設(shè)，計(jì)劃于2017年10月竣工（總建筑面積174646.88m2，可售面積135102.22m2）。本項(xiàng)目建安費(fèi)用初步估算為57557.82萬元（含內(nèi)配套）。二、合約規(guī)劃綜述（一）目的本項(xiàng)目以普通高層住宅建筑為主、毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)，采購項(xiàng)目類型相對(duì)簡(jiǎn)單、整體工期合理，但為滿足項(xiàng)目開盤節(jié)點(diǎn)及優(yōu)展區(qū)開放，前期工程采購（土方、樁基、監(jiān)理、總包、展示區(qū)景觀、樣板房裝修等）較為集中、且采購時(shí)限要求較高，故必須在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系和采購工作計(jì)劃，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)

4、目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目目標(biāo)成本控制指標(biāo)：3811.85元/m2（按可售面積）。（設(shè)計(jì)及工程類）合約控制數(shù)量：≤115（二）總體思路為有限控制成本和施工管理，本項(xiàng)目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式?？偝邪坛袚?dān)的主要工作是主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強(qiáng)電及給排水工程等施工，并承擔(dān)對(duì)指定專業(yè)分包商現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任。根據(jù)公司開發(fā)計(jì)劃計(jì)和本項(xiàng)目特點(diǎn)，總承包工程設(shè)2個(gè)標(biāo)段施工，（6、7、8號(hào)樓、商業(yè)S2#、S3#及附屬地下車庫為Ⅰ標(biāo)段；1、2、3、4、5號(hào)樓、商業(yè)S1#及附屬地下車庫為Ⅱ標(biāo)段）

5、。專業(yè)分包：為提高采購效率、降低現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)調(diào)成本，嚴(yán)格控制專業(yè)分包合約數(shù)量及認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料設(shè)備。專業(yè)分包項(xiàng)目的采購將根據(jù)設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度，結(jié)合工程造價(jià)等情況，如果具備（與其它項(xiàng)目）統(tǒng)一招標(biāo)條件，則一次采購。根據(jù)項(xiàng)目工程量情況及擬邀請(qǐng)投標(biāo)人實(shí)力、資信狀況，劃分為一個(gè)或多個(gè)標(biāo)段。第13頁共13頁【常州·星河國(guó)際四期七區(qū)】項(xiàng)目合約規(guī)劃報(bào)告采購方式：集團(tuán)戰(zhàn)略采購（如電梯、外墻涂料）、區(qū)域戰(zhàn)略采購（精裝修材料設(shè)備）和招標(biāo)（議標(biāo)）采購及直接委托相結(jié)合。招標(biāo)模式按照城市公司采購控制程序進(jìn)行，即采購金額≥50萬元進(jìn)

6、行招標(biāo)采購，50萬元＞采購金額≥5萬元進(jìn)行議標(biāo)采購，采購金額＜5萬元進(jìn)行直接采購，特殊情況須按流程文件要求專項(xiàng)報(bào)告審批。定標(biāo)原則上采用綜合評(píng)議的辦法，結(jié)合投標(biāo)單位的商務(wù)報(bào)價(jià)、技術(shù)方案、實(shí)力、業(yè)績(jī)、人員、重視程度等因素確定中標(biāo)單位，加強(qiáng)定標(biāo)前的供方考察，確保找到性價(jià)比最佳、最適合的供應(yīng)商，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。各專業(yè)分包，對(duì)于已出圖的工程，且施工過程變更或工程量調(diào)整較少的采購項(xiàng)目或總價(jià)較低的采購項(xiàng)目，合約價(jià)款形式原則上采用工程量清單報(bào)價(jià)模式總價(jià)包干，對(duì)于無圖的工程及施工過程中變更、調(diào)整可能較多不適合

7、總價(jià)包干的工程項(xiàng)目（如園林景觀工程）可采用定額計(jì)價(jià)的方式或暫定工程量單價(jià)包干。（三）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目前期涉及開盤計(jì)劃和優(yōu)展區(qū)開放節(jié)點(diǎn)控制等要求，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約規(guī)劃計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則為項(xiàng)目前期，以開盤計(jì)劃和優(yōu)展區(qū)開放為控制節(jié)點(diǎn)，倒逼相關(guān)采購項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完成時(shí)間、采購需求等輸入條件的確定，緊密跟蹤、具備條件及時(shí)啟動(dòng)采購；項(xiàng)目推進(jìn)過程中，以工程進(jìn)度計(jì)劃為主線，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃合理確定各合約項(xiàng)的采購工作計(jì)劃。在工

8、作開展之前加強(qiáng)與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目、成本等部門的溝通，推進(jìn)成本測(cè)算、材料選型、五方會(huì)審、清單編制等采購準(zhǔn)備工作前置；隨項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；確保合約規(guī)劃的執(zhí)行不影響整體項(xiàng)目的實(shí)施。（四）樣板房及展示區(qū)安排本項(xiàng)目實(shí)景樣板房（兩套）及展示區(qū)外立面（主樓4層以下）、展示區(qū)園林景觀需于2016年3月1日提前展示，我部計(jì)劃于2015年11月中旬完成上述相關(guān)項(xiàng)目（樣板房精裝修、展示區(qū)園林景觀）的采購定標(biāo)。我部將加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部的前期銜接，確保上述項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定樣定板工作在2015年9月底前完成。涉