湖南省某地房地產(chǎn)項目可行性研究報告

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1、房地產(chǎn)項目可行性研究報告二OO八年六月目錄調(diào)查人員聲明1第一部分項目總論21.1項目背景21.2項目概況31.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議7第二部分市場研究92.1宏觀環(huán)境分析92.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析92.3本市房地產(chǎn)市場分析92.4板塊市場分析112.5項目擬定位方案13第三部分項目開發(fā)方案153.1項目地塊特性與價值分析153.2規(guī)劃設(shè)計分析163.3產(chǎn)品設(shè)計建議173.4項目實施進度213.5營銷方案223.6機構(gòu)設(shè)置233.7合作方式及條件24第四部分投資估算與融資方案254.1投資估

2、算254.2融資方案33第五部分財務(wù)評價365.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取365.2財務(wù)評價（方案1）365.3財務(wù)評價（方案2）385.4財務(wù)評價結(jié)論38第六部分不確定性分析406.1盈虧平衡分析406.2敏感性分析416.3風(fēng)險分析42第七部分綜合評價447.1社會評價（定性）447.2環(huán)境評價（影響及對策）447.3公司資源匹配分析44第八部分研究結(jié)論與建議458.1結(jié)論458.2建議45第九部分附錄469.1附件469.2附表469.3附圖：47調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和

3、準(zhǔn)確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分項目總論1.1項目背景多情的山水，演繹無數(shù)靈動的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。這就是瀏陽，一個有著一千八百年歷史的山水名城?！　?yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地

4、人來瀏旅游度假。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，去年“十一”黃金假日共接待游客20.37萬人次，同比增長21.83%，今年預(yù)計翻番。特別是長瀏、大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶動周邊都市人群來瀏度假休閑?！　《凑漳壳盀g陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況來看，2009年全市在建房屋施工面積達(dá)到167.61萬平方米，新開工面積達(dá)92.49萬平方米，今年預(yù)計新增約100萬平方米商品房投量，市場將迎來一個高峰?！≌雇磥?，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實施，一個“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。屆時，瀏陽現(xiàn)代

5、服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因為稀缺，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。本項目位于湖南省長株潭一體化和“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園。湖南省“十五”規(guī)劃重點建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長沙市政府重點建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。隨著政府對園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，

6、改變了長沙市、瀏陽市的工業(yè)格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。園區(qū)的發(fā)展也極大地促進了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已不能滿足園區(qū)發(fā)展，本項目在此背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級換代。同時，通過項目的建設(shè)，提升整個生物園區(qū)的形象及招商實力。為瀏陽的經(jīng)濟又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況項目位于長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，生物醫(yī)藥園距離長沙市35公里，距黃花機場18公里，距離瀏陽市區(qū)25公里，是湖南省唯一一個沒有母城依托的開發(fā)區(qū)。8年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建

7、設(shè)，已整體開發(fā)8.5平方公里，引進各類醫(yī)藥企業(yè)110多家，配套企業(yè)80多家，總投資46億元。2006年，園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值51.25億元、利稅3.07億元，2007年產(chǎn)值將突破70億元，利稅突破5億元。由于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在中國合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國家科技部火炬計劃基地、國家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點工程、長沙市十大標(biāo)志性工程。2006年10月，園區(qū)被國家發(fā)改委認(rèn)定為長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地。擁有較有特色

8、的城建風(fēng)格。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。擁有較為到位的管理體系。園區(qū)人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)投資公司按“市場運作，滾動開