個人住房按揭貸款還款方式選擇(詳細(xì))

《個人住房按揭貸款還款方式選擇(詳細(xì))》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、中國工商銀行個人住房按揭貸款還款方式選擇(詳細(xì))個人住房按揭貸款的兩種主要還款方式即等額本息還款法和等額本金還款法在理論上做了比較，并結(jié)合著具體案例進(jìn)行了初步分析，指出購房者應(yīng)根據(jù)自身情況合理選擇還款方式。按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。目前我國各商業(yè)銀行開展的住房按揭貸款一般為購房總額的70%或80%，期限為1~30年。目前我行常見的還款方式主要有等額本金還款法、等額本息還款法。一、兩種主要的還款方式（一）等額本金還款法1、等額本金還款法。就是借款人將貸款額平均

2、分?jǐn)偟秸麄€還款期內(nèi)，每期歸還，同時付清自上一個還款日至本次還款期間的貸款余額所產(chǎn)生的利息的一種還款方式。2、計(jì)算原理：等額本金還款法期還款額的計(jì)算采用單利法。每期歸還本金數(shù)相等,當(dāng)期應(yīng)付利息是期初占用資金和當(dāng)期適用利率的乘積，然后將兩者相加得到當(dāng)期還款額。3、計(jì)算公式：則（二）等額本息還款法1、等額本息還款法：等額本息還款法是指借款人每期以相等的金額償還貸款本息，每期還款金額包括本期應(yīng)還的本金和利息，在借款截止日期前全部還清本息，但每期利息和本金所占的比例不同。2、計(jì)算原理：等額本息還款法期還款額的計(jì)算采用復(fù)利法。等額本息還款

3、法還款額各期相等，每期應(yīng)還金額：其中n為貸款期數(shù)，A為貸款總額，i為銀行貸款期利率3、等額本息還款公式推導(dǎo)：設(shè)貸款總額為A，銀行期利率為i，總期數(shù)為m（期），期還款額設(shè)為X，則各個月所欠銀行貸款為：第一個月第二個月第三個月第四個月……由此可得第n期后所欠銀行貸款為:由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有由此求得二、不同還款方式的現(xiàn)金流分析：在等額本息還款法下，貸款人每期償還的總金額相等，每期還款額中包括當(dāng)期應(yīng)償還的本金和應(yīng)承擔(dān)的利息，前期支付的利息多本金少，后期支付的利息少本金多。在等額本金還款法下，本金在

4、貸款期內(nèi)均勻償還，每期償還的本金相等，而本期支付的利息金額不同，因此本期還款金額各不相同。為便于說明問題，現(xiàn)假設(shè)如下：某人借入5年期的貸款100萬元，借款年利率為10%（假設(shè)為固定利率），每年付息一次，相關(guān)數(shù)據(jù)列表如下：（單位：萬元）表1：兩種還款方式下的現(xiàn)金流情況：年份待還本金每年還款額等額本息還款法等額本金還款法每年還本額每年利息額合計(jì)數(shù)等額本息還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本金還款法0100100183.628016.3820101026.3830265.66018.02208.368

5、26.3828345.784019.82206.56626.3826423.982021.80204.58426.382450023.98202.40226.3822合計(jì)10010031.9030131.90130結(jié)論：1、兩種方式還本的比較:等額本息還款法首期還本最少，以后逐期增加；等額本金還款法各期支付的本金相同。在還款期的前半期內(nèi)，等額本息還款法的還本額要低于等額本金還款法，隨著等額本息還款法的還本額的逐期增加，在后半期，等額本息還款法的還本額要高于等額本金還款法。2、兩種方式各期支付利息的比較:等額本息還款法各期支付的

6、利息非等額減少,前期利息差額較小,后期利息差額較大；而等額本金還款法各期支付的利息等額減少,其差額為月支付本金與月利率的乘積。3、各期支付本金與利息間關(guān)系比較:等額本息還款法各期支付本金與利息直接相關(guān),利息減少多少,本金相應(yīng)增加多少；等額本金還款法各期支付本金與利息間沒有直接聯(lián)系。4、年還本付息總額的比較:等額本息還款法年還款額各期相同而等額本金還款法首月最高,以后逐期減少。三、等額本息還款法和等額本金還款法對購房者的影響分析1、等額本息還款法和等額本金還款法對購房者支付利息總額的影響在貸款金額和貸款期限相同的情況下,等額本息

7、還款法因?yàn)樵谶€貸初期占用銀行資金相比等額本金還款法要多,因此要多付利息。所以購房者選擇等額本金還款法會節(jié)約利息。如表1和表2所示，“等額本息還款法“下5年付息總額為31.9萬元，而“等額本金還款法“下的5年付息總額為30萬元，后者比前者少承擔(dān)利息1.9萬元。實(shí)際上，這種分析并不完全正確。因?yàn)檫@種分析方法沒有考慮到時間價值。根據(jù)時間價值理論，不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量并不等效，不能簡單相加減，而上述分析方法正是將不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量簡單合計(jì)作為決策的依據(jù)，顯然沒有考慮到等額本金還款法下早期還款多、晚期還款少的現(xiàn)金流分布情況以及對于購房者的

8、影響。2、住房貸款利率浮動時等額本息還款法和等額本金還款法對購房者的影響由于等額本息還款法早期歸還本金少,后期歸還本金相對就多。如果未來住房貸款利率上升,如圖1所示，購房者就要支付更多的利息。因此住房貸款利率上調(diào)對選用等額本息還款法的購房者有較大影響。圖1兩種方式在利率調(diào)整時