個人住房按揭貸款還款方式選擇(詳細)

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1、中國工商銀行個人住房按揭貸款還款方式選擇(詳細)個人住房按揭貸款的兩種主要還款方式即等額本息還款法和等額本金還款法在理論上做了比較，并結合著具體案例進行了初步分析，指出購房者應根據自身情況合理選擇還款方式。按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務。目前我國各商業(yè)銀行開展的住房按揭貸款一般為購房總額的70%或80%，期限為1~30年。目前我行常見的還款方式主要有等額本金還款法、等額本息還款法。一、兩種主要的還款方式（一）等額本金還款法1、等額本金還款法

2、。就是借款人將貸款額平均分攤到整個還款期內，每期歸還，同時付清自上一個還款日至本次還款期間的貸款余額所產生的利息的一種還款方式。2、計算原理：等額本金還款法期還款額的計算采用單利法。每期歸還本金數相等,當期應付利息是期初占用資金和當期適用利率的乘積，然后將兩者相加得到當期還款額。3、計算公式：則（二）等額本息還款法1、等額本息還款法：等額本息還款法是指借款人每期以相等的金額償還貸款本息，每期還款金額包括本期應還的本金和利息，在借款截止日期前全部還清本息，但每期利息和本金所占的比例不同。2、計算原理：等額

3、本息還款法期還款額的計算采用復利法。等額本息還款法還款額各期相等，每期應還金額：其中n為貸款期數，A為貸款總額，i為銀行貸款期利率3、等額本息還款公式推導：設貸款總額為A，銀行期利率為i，總期數為m（期），期還款額設為X，則各個月所欠銀行貸款為：第一個月第二個月第三個月第四個月……由此可得第n期后所欠銀行貸款為:由于還款總期數為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有由此求得二、不同還款方式的現金流分析：在等額本息還款法下，貸款人每期償還的總金額相等，每期還款額中包括當期應償還的本金和應承擔的利息，前

4、期支付的利息多本金少，后期支付的利息少本金多。在等額本金還款法下，本金在貸款期內均勻償還，每期償還的本金相等，而本期支付的利息金額不同，因此本期還款金額各不相同。為便于說明問題，現假設如下：某人借入5年期的貸款100萬元，借款年利率為10%（假設為固定利率），每年付息一次，相關數據列表如下：（單位：萬元）表1：兩種還款方式下的現金流情況：年份待還本金每年還款額等額本息還款法等額本金還款法每年還本額每年利息額合計數等額本息還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本金還款法0100

5、100183.628016.3820101026.3830265.66018.02208.36826.3828345.784019.82206.56626.3826423.982021.80204.58426.382450023.98202.40226.3822合計10010031.9030131.90130結論：1、兩種方式還本的比較:等額本息還款法首期還本最少，以后逐期增加；等額本金還款法各期支付的本金相同。在還款期的前半期內，等額本息還款法的還本額要低于等額本金還款法，隨著等額本息還款法的還本額的

6、逐期增加，在后半期，等額本息還款法的還本額要高于等額本金還款法。2、兩種方式各期支付利息的比較:等額本息還款法各期支付的利息非等額減少,前期利息差額較小,后期利息差額較大；而等額本金還款法各期支付的利息等額減少,其差額為月支付本金與月利率的乘積。3、各期支付本金與利息間關系比較:等額本息還款法各期支付本金與利息直接相關,利息減少多少,本金相應增加多少；等額本金還款法各期支付本金與利息間沒有直接聯系。4、年還本付息總額的比較:等額本息還款法年還款額各期相同而等額本金還款法首月最高,以后逐期減少。三、等額本

7、息還款法和等額本金還款法對購房者的影響分析1、等額本息還款法和等額本金還款法對購房者支付利息總額的影響在貸款金額和貸款期限相同的情況下,等額本息還款法因為在還貸初期占用銀行資金相比等額本金還款法要多,因此要多付利息。所以購房者選擇等額本金還款法會節(jié)約利息。如表1和表2所示，“等額本息還款法“下5年付息總額為31.9萬元，而“等額本金還款法“下的5年付息總額為30萬元，后者比前者少承擔利息1.9萬元。實際上，這種分析并不完全正確。因為這種分析方法沒有考慮到時間價值。根據時間價值理論，不同時點的現金流量并不

8、等效，不能簡單相加減，而上述分析方法正是將不同時點的現金流量簡單合計作為決策的依據，顯然沒有考慮到等額本金還款法下早期還款多、晚期還款少的現金流分布情況以及對于購房者的影響。2、住房貸款利率浮動時等額本息還款法和等額本金還款法對購房者的影響由于等額本息還款法早期歸還本金少,后期歸還本金相對就多。如果未來住房貸款利率上升,如圖1所示，購房者就要支付更多的利息。因此住房貸款利率上調對選用等額本息還款法的購房者有較大影響。圖1兩種方式在利率調整時