v房價波動中個人住房抵押貸款風(fēng)險分析

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1、v房價波動中個人住房抵押貸款風(fēng)險分析摘　要：本文以房價波動作用下的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)為研究對象，從房價上漲階段個人住房抵押貸款風(fēng)險分析、房價上漲峰值階段個人住房抵押貸款分析、房價下跌階段個人住房抵押貸款風(fēng)險分析以及房價波動中個人住房抵押貸款風(fēng)險控制分析這四個方面入手，圍繞房價波動狀態(tài)下個人住房抵押貸款風(fēng)險及其控制這一中心問題展開了較為詳細(xì)的分析與闡述，并據(jù)此論證了風(fēng)險控制的有效實施在進(jìn)一步提高個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量與業(yè)務(wù)效率的過程中所起到的至關(guān)重要的作用與意義。關(guān)鍵詞：房價波動個人住房抵押貸款風(fēng)險控制分析　　為何要在房價波動背景下針

2、對個人住房遞延貸款中的風(fēng)險因素進(jìn)行控制呢？對其進(jìn)行控制的關(guān)鍵所在：①.從通貨膨脹壓力角度上來說，整個市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的物價使得社會大眾生活成本呈現(xiàn)出了顯著的提升趨勢，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)情況持續(xù)惡化；②.從政府財政管理控制角度上來說，始終從緊的貨幣政策在無形中加大了社會大眾購房過程中的壓力與負(fù)擔(dān)，進(jìn)而造成借款人違約風(fēng)險不斷提升；③.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中不斷攀升的房價增長已非現(xiàn)階段社會大眾可承受，嚴(yán)重且持續(xù)的房價泡沫使得房屋價格存在較大的貶值可能性，由此而造成的抵押物風(fēng)險同樣是社會大眾所無法承受的。基于以上分析，基于房價波動，針對個人住房抵押貸款風(fēng)險進(jìn)

3、行有效的識別與控制，已成為現(xiàn)階段相關(guān)工作人員的當(dāng)務(wù)之急。本文現(xiàn)針對以上問題作出詳細(xì)分析與說明。一、房價上漲階段個人住房抵押貸款風(fēng)險分析　　房地產(chǎn)價格上漲從本質(zhì)上來說屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會運行周期下的持續(xù)擴(kuò)張階段。在此狀態(tài)作用之下，企業(yè)部門利潤會呈現(xiàn)出較為顯著的上升趨勢，從而導(dǎo)致經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，由此激發(fā)雇員人數(shù)或是雇員薪資的提升。對于社會大眾而言，此種經(jīng)濟(jì)態(tài)勢毫無疑問的帶動著消費水平的提升。換句話來說，房地上漲階段個人住房抵押貸款中借款人的整體收入水平上漲趨勢明顯。對于這一形勢下的購房者房地產(chǎn)投資行為而言，其預(yù)期收益存在著無法實現(xiàn)的可能性，現(xiàn)

4、實風(fēng)險水平在下降的同時導(dǎo)致潛在違約風(fēng)險加大，最終不利于整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與此同時，受到房價上漲帶動的整個地產(chǎn)市場投資交易活動行為比較活躍，此種狀態(tài)下，即便個人住房抵押貸款借款人存在違約行為，其抵押物需要交由銀行處置，該抵押物也并不會受到市場成交量的萎縮而無法售出。換句話來說，潛在違約風(fēng)險的加大帶動著潛在抵押物風(fēng)險的提升。二、房價上漲峰值階段個人住房抵押貸款分析　　房地產(chǎn)市場繁榮后期最直接的表現(xiàn)在于房價增長速度緩慢且購房利率持續(xù)提升，房價迅猛上漲階段行為人過于樂觀的預(yù)期收益在此階段并無法得到有效實現(xiàn)，更為關(guān)鍵的一點在于：潛在于

5、房價上漲前期的各類風(fēng)險均會才此階段轉(zhuǎn)化為顯示風(fēng)險。受到借款人心理狀態(tài)變化不連續(xù)性的影響，此階段個人住房抵押貸款中的現(xiàn)實風(fēng)險會呈現(xiàn)出瞬時性的上漲過程，并以跳躍方式延伸發(fā)展。三、房價下跌階段個人住房抵押貸款風(fēng)險分析　　在房價下跌背景作用之下，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)行為所存在的風(fēng)險因素可以分為以下兩個方面：首先，從借款人風(fēng)險角度上來會所，房價下跌背景下個人住房抵押貸款借款人風(fēng)險呈現(xiàn)出了較為顯著的增長趨勢，在違約行為所產(chǎn)生利益超越所帶來損失的情況之下，借款人往往會選擇依附于客觀存在的利益，而放棄信用選擇主動性違約，進(jìn)而將潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實；其次，

6、從抵押物風(fēng)險角度上來說，受到房價價格下跌影響的房地產(chǎn)市場交易投資行為同樣會呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，進(jìn)而導(dǎo)致金融機構(gòu)經(jīng)由抵押房地產(chǎn)處置行為能夠有效收回抵押貸款本金及利息的可能性較小，再加之大多數(shù)有意向進(jìn)行住房購買的行為者考慮到房屋價格存在進(jìn)一步下跌的可能性因素，因而報以觀望態(tài)度，集中表現(xiàn)為延期消費行為，從而將抵押物潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實風(fēng)險。四、房價波動中個人住房抵押貸款風(fēng)險控制分析　?。ㄒ唬┰诜績r波動狀態(tài)下針對個人住房抵押貸款發(fā)放進(jìn)行有效控制。銀行相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)市場購房價格變化趨勢予以詳細(xì)關(guān)注，基于房價一般性變化趨勢對整個房地產(chǎn)市場發(fā)

7、展趨勢做出預(yù)期，從而根據(jù)變化趨勢對銀行業(yè)務(wù)的重點發(fā)展方向予以調(diào)整：在房價上漲較快的狀態(tài)下控制個人住房抵押貸款的發(fā)放，以此盡可能的控制潛在借款人及抵押物風(fēng)險?！　。ǘ┰诜績r波動狀態(tài)下加大針對借款人的審查力度，控制借款人風(fēng)險。借款人自身財務(wù)狀況、信用情況以及還款能力應(yīng)當(dāng)是銀行相關(guān)部門在針對個人住房抵押貸款進(jìn)行方法之前所必須衡量的指標(biāo)構(gòu)成。強調(diào)針對借款人的審查作業(yè)能夠最大限度的控制借款人潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)為現(xiàn)實，進(jìn)而合理控制借款人風(fēng)險?！　。ㄈ┰诜績r波動狀態(tài)下關(guān)注針對抵押物的風(fēng)險防范，關(guān)注抵押物貶值性風(fēng)險。為最大限度的防范抵押物風(fēng)險，特別是抵押物

8、貶值風(fēng)險，銀行部分應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理部門審批基礎(chǔ)之上針對房產(chǎn)進(jìn)行獨立且合理的估價。在此基礎(chǔ)之上，參照市場價格針對抵押率作出合理調(diào)整，進(jìn)而防止抵押物貶值問題。五、結(jié)束語　　總而言之，在城鎮(zhèn)居民收入水平持續(xù)提