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《淺談城市土地價格與房產價格的關系》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、淺談城市土地價格與房產價格的關系論文摘要:本文分析了土地價格與房產價格的關系。影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。關鍵詞:城市土地房產價格關系分析 當前房價的極速上漲已經成為媒體和社會普遍關注的問題。近年來,關于土地價格與房產價格的關系有多種觀點,房產價格的迅速攀升,以及頻頻出現(xiàn)高達幾十億元土地出讓金的“地王”事件,這些看似緊密相連的現(xiàn)象,使許多相當有影響力的經濟學家都將房價上漲的情況與不斷攀升的土地價格聯(lián)系
2、到一起。然而不動產業(yè)內人士卻持有不同的看法,影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。 那么什么是土地價格和房產價格呢?城市的土地價格大致可以分為兩種:城市基準地價和宗地價格。城市基準地價是平均價格,用來反映城市某種用地類型的土地平均價格水平,受國家宏觀調控政策和經濟發(fā)展水平影響;宗地價格是指某一時點某宗不動產交易達成的成交價格,受城市土地微觀因素影響。本文分析的與房價相關的土地價格主要是指宗地價格,即開發(fā)商得到土地而
3、付給政府的土地價格,也可以說是土地成交價。房產價格比較容易理解,本文所指房產價格是指可以在市場上自由交易的商品房價格,但不包括經濟適用房、廉租房、工業(yè)廠房等供需受到政府嚴格控制的房產價格?！ ×硗?多數(shù)學者普遍認為影響城市土地價格的因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素對城市土地價格有普遍性、一般性、共同性的影響,簡單說宏觀因素包括政府的政策法規(guī)、經濟發(fā)展水平、GDP、銀行利率、城市規(guī)模等,其中政府的政策法規(guī)對城市土地價格的影響最重要。微觀因素主要指土地個別因素、臨近土地因素和區(qū)位因素。外國學者利用
4、回歸分析法對這三項因素進行分析的結果是三項之和可以在近80%的程度上解釋城市土地價格的變化。 經我們對西方國家的調查,我們看到在大多數(shù)西方國家中,土地的所有權是與房屋所有權緊密相連的,即土地轉讓的同時地上房屋也一起轉讓,因此若地上房屋處于優(yōu)良狀態(tài),可以賣很好的價格,那么一定影響土地的轉讓價格,這與我國的土地出讓價格有很大的不同。我國的土地出讓價格,也就是土地在招牌掛交易過程中形成的價格是由競買方即開發(fā)商決定的,開發(fā)商的出價只要不低于政府的底價,且高于其他開發(fā)商出價,就可以該價格獲取土地,所以在現(xiàn)
5、行的土地招牌掛交易過程中,交易價格的主動權通常不掌握在政府手中。即使現(xiàn)在也存在政府通過評審開發(fā)商的詳細開發(fā)規(guī)劃,人為決定中標者,并不以出價最高者獲取土地的現(xiàn)象,但是對多數(shù)依靠土地財政運作的地方政府來說,價高者競得的規(guī)則在相當長的時間里依舊不會改變?！ 睦碚撋现v,根據(jù)不動產估價的原理,具有投資開發(fā)或在開發(fā)的不動產估價適用于假設開發(fā)法。開發(fā)商以這樣的原則確定拍賣出價?；竟綖? 開發(fā)完成后的不動產價值=待開發(fā)不動產價值+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+購買待開發(fā)不動產應負擔的稅
6、費?！ 「鶕?jù)市場需要,大多城市地方政府已經設立土地儲備交易中心,因此開發(fā)商通過招牌掛形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的條件,上述公式可以寫成: 房產價值=成交土地價值+土建成本價+公司管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+配套費+土地以及配套費應負擔的契稅。熟地價值即開發(fā)商估算的扣除利潤、銷售費用、資本成本后成交一宗地出的價格,可以看到,在這個公式中,不動產價值基本由不動產開發(fā)完成后出租出售的獲利狀況來決定,估算時取決于開發(fā)商對未來市場的預測和信心;開發(fā)成本、投資利息、銷售費用、銷售稅費
7、基本上屬于已知部分;而銷售利潤則取決于開發(fā)商的要求,簡單來說越是大型地產公司,越是大宗土地出讓交易,開發(fā)商預期的利潤就越高,因為公司對自已的成片開發(fā)運作能力已經有了足夠的信心,且大宗土地的交易也容易開發(fā)為高端的不同類型的不動產組合,例如大型居住社區(qū),或者綜合商業(yè)用地,而這些都要比未形成規(guī)模的單一的樓盤獲利能力高許多?！ 〗鼛啄曛袊慕洕咚龠\行,國內地產商爭先恐后上市融資,擴大企業(yè)規(guī)模,資金實力日益雄厚,以土地為題材的上市公司一旦獲取某熱點地區(qū)的“地王”,便迅速出現(xiàn)光環(huán)效應,狂熱的股民便會孤注一擲
8、,再次抬高公司身價。這使公司再次增發(fā)、擴股,高達30倍甚至50倍的市盈率使股價也迅速上漲,轉眼間公司就可以付清高額拿地的費用。所以,開發(fā)商之所以在土地交易市場上一再抬高對土地的出價,增加開發(fā)成本,根本原因在于公司的股東對未來市場形式的看好,即使是在土地拍賣交易中樓面價格已經遠遠高于周邊已建成的房屋單價的情況下,人們仍然愿意相信中國經濟的增長可以推動房價的不斷上漲,總有人為虛高的房價買單,相信自己可以從中獲取更多的利益。也就是說,現(xiàn)在房地產開發(fā)商的游戲規(guī)則已經發(fā)生了改變,過去的出價是
