論消費(fèi)需求、投機(jī)需求與房價(jià)上漲　

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1、論消費(fèi)需求、投機(jī)需求與房價(jià)上漲摘要：文章從房地產(chǎn)商品兼具商品屬性和金融屬性的特點(diǎn)出發(fā)，在理論的角度對不同發(fā)展階段需求結(jié)構(gòu)的變化以及其對房價(jià)造成的影響進(jìn)行了分析。健康的地產(chǎn)市場應(yīng)以消費(fèi)需求為支撐，為保證地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，制定政策時(shí)應(yīng)遵循：穩(wěn)定性、穩(wěn)步性、差異化三大原則。關(guān)鍵詞：金融屬性；商品屬性；消費(fèi)需求；投機(jī)需求一、引言房價(jià)虛高，中低收入者望房興嘆的局面已經(jīng)成為事實(shí)，筆者認(rèn)為對事實(shí)本身的爭論已經(jīng)沒有必要，我們所應(yīng)該做的和所能做的就是對爬房價(jià)虛高的原因和影響進(jìn)行誄理性的反思，得出結(jié)論，并做出積極的應(yīng)對，拿出合適綻的對策。本文試圖從房地產(chǎn)商品的雙重屬性入手，從理鹱論的

2、角度探求在不同發(fā)展階減段需求結(jié)構(gòu)的差異以及對房束價(jià)產(chǎn)生的影響，尋找解決目峽前高房價(jià)困局的辦法。二猗、消費(fèi)需求和投機(jī)需求房皋地產(chǎn)商品不同于一般商品，簌它兼具商品屬性和金融屬性頭雙重特性，它既是消費(fèi)品又楦是投資品。從商品屬性的角皚度來看，房地產(chǎn)商品滿足的是一般的消費(fèi)性需求，購買俳的目的是為了滿足消費(fèi)欲望瞪，獲得最大的滿足感；從它揪的金融屬性的角度來看，房最地產(chǎn)商品被看成是一種金融工具，購買它的目的不是為隧了消費(fèi)，而是為了保值、避蕁險(xiǎn)、投機(jī)，將其變成是一種泉獲利的手段，這種需求就是滔一種投機(jī)需求。消費(fèi)需求在許多文章中將生活意義的茯消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的殘消費(fèi)需求混淆，實(shí)

3、際上，生埔活意義上的消費(fèi)需求僅僅指☆有消費(fèi)的欲望，而經(jīng)濟(jì)學(xué)意盒義上的消費(fèi)需求不僅要有消舡費(fèi)的欲望而且又要有相應(yīng)的藤支付能力。前者是一種潛在雯的消費(fèi)需求，后者是現(xiàn)實(shí)的業(yè)消費(fèi)需求。潛在的消費(fèi)需鄆求僅僅指有購買的欲望，但儉是并未達(dá)到購買的能力，這嗜種需求就是潛在的消費(fèi)需求榜，這并不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的消費(fèi)需求；現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求驃指既有購買的欲望，又要有相應(yīng)的支付能力。即購買欲貧望和支付能力的統(tǒng)一體，二忡者缺一不可，這種需求才是燥經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的消費(fèi)需求。騮投機(jī)需求投機(jī)需求不是≡為了通過購買滿足自己的消阜費(fèi)欲望，而是根據(jù)對趨勢的判斷來博取差價(jià)收益，以獲嗵取最大的投機(jī)利潤為目的。ヌ

4、影響投機(jī)需求的因素很多邊，有經(jīng)濟(jì)的因素也有非經(jīng)濟(jì)鶿的因素，不管是那種因素，乒都是通過對投機(jī)利潤產(chǎn)生影響而發(fā)生作用的。因此，我吏們可以從人的自利本性去觀察人的投機(jī)行為，我們就會(huì)嗎發(fā)現(xiàn)，投機(jī)利潤，即：投機(jī)沼收益減去投機(jī)成本，它是投機(jī)需求的動(dòng)力之源。因此，控制投機(jī)需求的關(guān)鍵就是控媯制投機(jī)的利潤。因此，可以′通過增加投機(jī)成本，改變投Ｙ機(jī)預(yù)期，縮小投機(jī)利潤空間宙來到控制投機(jī)需求的目的。投機(jī)需求和消費(fèi)需求不同，郝但是二者又有著密切的聯(lián)系噌。投機(jī)需求以消費(fèi)需求為根櫓基，投機(jī)需求往往是借助于柿消費(fèi)需求推動(dòng)形成的某種趨迫勢來進(jìn)行投機(jī)獲利，沒有消湄費(fèi)需求為支撐，投機(jī)需求必僚然是無本

5、之木，無源之水，泰不能長久。三、推動(dòng)房價(jià)上漲的原因及影響分析推動(dòng)房價(jià)上漲的原因分析1餡、推動(dòng)房價(jià)上漲的原始動(dòng)力琨是消費(fèi)需求，消費(fèi)需求是地產(chǎn)市場繁榮的根本動(dòng)力。第垸一，收入的增長。改革開放㈤以來，我國經(jīng)濟(jì)高速增長，胤居民收入迅速增加，隨著收芴入的增加，推動(dòng)了住房消費(fèi)唏升級，越來越多的人們需要改善自己的居住環(huán)境。大量裳的居民從沒有住房升級到有∞住房，從小住房升級到大住ㄢ房，房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求急劇增加。第二，城市化進(jìn)程的推進(jìn)。城市化的另一面獄就是工業(yè)化，它要求勞動(dòng)要殷素的相對集中。城鄉(xiāng)勞動(dòng)生а產(chǎn)率的差距，以及收入差距輝，造成了農(nóng)村人口向某些中橢心區(qū)域的迅速集中。

6、人群的婀集中也帶來了市場活動(dòng)、商糯業(yè)經(jīng)營以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，閼同時(shí)帶來了住房需求的增加□。第三，住房分配制度改革孽。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)郵劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)燥的成功轉(zhuǎn)變，我國的住房分凌配制度進(jìn)行了市場化的改革軟，打破了以前的福利分房制ベ度。這樣對商品房的需求也仁就增加了。2、在不同的嘸發(fā)展階段，推動(dòng)房價(jià)上漲的啼主導(dǎo)因素不同。第一階段，曛推動(dòng)房價(jià)上漲得主要因素是逛消費(fèi)需求。隨著收入的增長隰、城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及住欲房分配制度改革。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求迅速增加，房懈價(jià)出現(xiàn)上漲的苗頭，這形成嘴了推動(dòng)房價(jià)上漲的原始動(dòng)力。有先見之明的人開始進(jìn)行悒投機(jī)，形成投機(jī)需求的主體

7、，但是，這一部分人畢竟是少數(shù)人，這時(shí)投機(jī)需求并不訖旺盛，它不是推動(dòng)房價(jià)上漲鸞的主力力量。第二階段，消費(fèi)需求和投機(jī)需求都很旺盛蜆，總需求被放大，房價(jià)大幅上升。在這一階段，由于擔(dān)錳心房價(jià)繼續(xù)上漲，有住房消鏜費(fèi)需求的人紛紛加入購房者曝的隊(duì)伍，消費(fèi)需求得到充分闐的釋放。房價(jià)的上漲和實(shí)際利率偏低刺激了人們的投機(jī)怍欲望，更多的投機(jī)者不斷加帽入到炒房的行列，投機(jī)需求不斷增加。這時(shí)的投機(jī)需求葑已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)上漲的重棵要力量。第三階段，投機(jī)盛迢行，推動(dòng)房價(jià)的非理性上漲擦。房價(jià)的持續(xù)上漲，不斷刺腦激投機(jī)者欲望，為了獲得更縋多的投機(jī)利潤，出現(xiàn)了惜