論消費需求、投機需求與房價上漲　

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1、論消費需求、投機需求與房價上漲摘要：文章從房地產(chǎn)商品兼具商品屬性和金融屬性的特點出發(fā)，在理論的角度對不同發(fā)展階段需求結(jié)構(gòu)的變化以及其對房價造成的影響進行了分析。健康的地產(chǎn)市場應(yīng)以消費需求為支撐，為保證地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，制定政策時應(yīng)遵循：穩(wěn)定性、穩(wěn)步性、差異化三大原則。關(guān)鍵詞：金融屬性；商品屬性；消費需求；投機需求一、引言房價虛高，中低收入者望房興嘆的局面已經(jīng)成為事實，筆者認為對事實本身的爭論已經(jīng)沒有必要，我們所應(yīng)該做的和所能做的就是對爬房價虛高的原因和影響進行誄理性的反思，得出結(jié)論，并做出積極的應(yīng)對，拿出合適綻的對策。本文試圖從房地產(chǎn)商品的雙重屬性入手，從理鹱論的

2、角度探求在不同發(fā)展階減段需求結(jié)構(gòu)的差異以及對房束價產(chǎn)生的影響，尋找解決目峽前高房價困局的辦法。二猗、消費需求和投機需求房皋地產(chǎn)商品不同于一般商品，簌它兼具商品屬性和金融屬性頭雙重特性，它既是消費品又楦是投資品。從商品屬性的角皚度來看，房地產(chǎn)商品滿足的是一般的消費性需求，購買俳的目的是為了滿足消費欲望瞪，獲得最大的滿足感；從它揪的金融屬性的角度來看，房最地產(chǎn)商品被看成是一種金融工具，購買它的目的不是為隧了消費，而是為了保值、避蕁險、投機，將其變成是一種泉獲利的手段，這種需求就是滔一種投機需求。消費需求在許多文章中將生活意義的茯消費需求和經(jīng)濟學(xué)意義上的殘消費需求混淆，實

3、際上，生埔活意義上的消費需求僅僅指☆有消費的欲望，而經(jīng)濟學(xué)意盒義上的消費需求不僅要有消舡費的欲望而且又要有相應(yīng)的藤支付能力。前者是一種潛在雯的消費需求，后者是現(xiàn)實的業(yè)消費需求。潛在的消費需鄆求僅僅指有購買的欲望，但儉是并未達到購買的能力，這嗜種需求就是潛在的消費需求榜，這并不是經(jīng)濟學(xué)意義上的消費需求；現(xiàn)實的消費需求驃指既有購買的欲望，又要有相應(yīng)的支付能力。即購買欲貧望和支付能力的統(tǒng)一體，二忡者缺一不可，這種需求才是燥經(jīng)濟學(xué)意義上的消費需求。騮投機需求投機需求不是≡為了通過購買滿足自己的消阜費欲望，而是根據(jù)對趨勢的判斷來博取差價收益，以獲嗵取最大的投機利潤為目的。ヌ

4、影響投機需求的因素很多邊，有經(jīng)濟的因素也有非經(jīng)濟鶿的因素，不管是那種因素，乒都是通過對投機利潤產(chǎn)生影響而發(fā)生作用的。因此，我吏們可以從人的自利本性去觀察人的投機行為，我們就會嗎發(fā)現(xiàn)，投機利潤，即：投機沼收益減去投機成本，它是投機需求的動力之源。因此，控制投機需求的關(guān)鍵就是控媯制投機的利潤。因此，可以′通過增加投機成本，改變投Ｙ機預(yù)期，縮小投機利潤空間宙來到控制投機需求的目的。投機需求和消費需求不同，郝但是二者又有著密切的聯(lián)系噌。投機需求以消費需求為根櫓基，投機需求往往是借助于柿消費需求推動形成的某種趨迫勢來進行投機獲利，沒有消湄費需求為支撐，投機需求必僚然是無本

5、之木，無源之水，泰不能長久。三、推動房價上漲的原因及影響分析推動房價上漲的原因分析1餡、推動房價上漲的原始動力琨是消費需求，消費需求是地產(chǎn)市場繁榮的根本動力。第垸一，收入的增長。改革開放㈤以來，我國經(jīng)濟高速增長，胤居民收入迅速增加，隨著收芴入的增加，推動了住房消費唏升級，越來越多的人們需要改善自己的居住環(huán)境。大量裳的居民從沒有住房升級到有∞住房，從小住房升級到大住ㄢ房，房地產(chǎn)商品的消費需求急劇增加。第二，城市化進程的推進。城市化的另一面獄就是工業(yè)化，它要求勞動要殷素的相對集中。城鄉(xiāng)勞動生а產(chǎn)率的差距，以及收入差距輝，造成了農(nóng)村人口向某些中橢心區(qū)域的迅速集中。

6、人群的婀集中也帶來了市場活動、商糯業(yè)經(jīng)營以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，閼同時帶來了住房需求的增加□。第三，住房分配制度改革孽。伴隨著我國經(jīng)濟體制從計郵劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟燥的成功轉(zhuǎn)變，我國的住房分凌配制度進行了市場化的改革軟，打破了以前的福利分房制ベ度。這樣對商品房的需求也仁就增加了。2、在不同的嘸發(fā)展階段，推動房價上漲的啼主導(dǎo)因素不同。第一階段，曛推動房價上漲得主要因素是逛消費需求。隨著收入的增長隰、城市化進程的推進以及住欲房分配制度改革。房地產(chǎn)商品的消費需求迅速增加，房懈價出現(xiàn)上漲的苗頭，這形成嘴了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行悒投機，形成投機需求的主體

7、，但是，這一部分人畢竟是少數(shù)人，這時投機需求并不訖旺盛，它不是推動房價上漲鸞的主力力量。第二階段，消費需求和投機需求都很旺盛蜆，總需求被放大，房價大幅上升。在這一階段，由于擔(dān)錳心房價繼續(xù)上漲，有住房消鏜費需求的人紛紛加入購房者曝的隊伍，消費需求得到充分闐的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機怍欲望，更多的投機者不斷加帽入到炒房的行列，投機需求不斷增加。這時的投機需求葑已經(jīng)成為推動房價上漲的重棵要力量。第三階段，投機盛迢行，推動房價的非理性上漲擦。房價的持續(xù)上漲，不斷刺腦激投機者欲望，為了獲得更縋多的投機利潤，出現(xiàn)了惜