個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分析

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1、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分析個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析從銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的流程和性質(zhì)來(lái)看,該業(yè)務(wù)涉及房屋買方、賣方、中介機(jī)構(gòu)、銀行等眾多方面。因此,很多因素都會(huì)引發(fā)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式多種多樣,有借款人的原因,有銀行自身的原因,有開(kāi)發(fā)商的原因,有抵押物的原因,還受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)左右,風(fēng)險(xiǎn)的成因復(fù)雜多變。對(duì)銀行個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程,涉及到很多方面的因素,包括對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的控制、對(duì)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素的管理等等。筆者認(rèn)為要控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn),最重要的就是要了解并控制風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的,因此本文依據(jù)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生

2、將個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)劃分為兩類。一類于人的主觀因素,對(duì)于這類風(fēng)險(xiǎn)銀行是可以通過(guò)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)源頭來(lái)遏制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的。另一類于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境等客觀因素,對(duì)于這類風(fēng)險(xiǎn)銀行無(wú)法通過(guò)控制風(fēng)險(xiǎn)源頭來(lái)阻止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,但可以通過(guò)有效的防范措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的影響程度。其中,風(fēng)險(xiǎn)的主觀包括房屋賣方、借款人、辦理個(gè)人住房抵押貸款的中介機(jī)構(gòu)和銀行的內(nèi)部管理;風(fēng)險(xiǎn)的客觀包括法律政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自然環(huán)境。3.1風(fēng)險(xiǎn)的主觀3.1.1于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)主要是指房屋開(kāi)發(fā)商因欺詐行為或其他不良行為造成的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐行為房地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)商往往有高負(fù)債的特性,根據(jù)央行發(fā)布的《2007年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中,自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái),大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款。事實(shí)上,在自籌資金中還有一個(gè)主要部分是建筑施工企業(yè)的工程墊款,而在施工企業(yè)的工程墊款中,也有很大一部分是于銀行的建筑業(yè)貸款。如此一來(lái),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中,至少有60%以上的資金是15于銀行各類貸款,開(kāi)發(fā)商自有資金的部分還不到20%。同時(shí),開(kāi)發(fā)商除了銀行信貸資金外,公司上市融資、發(fā)行債券融資和通過(guò)房地產(chǎn)信托融資在目前都存在著較大的困

4、難性。因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這種高負(fù)債性和融資渠道單一的情況下,一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化銀行收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸投放,有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了資金就往往會(huì)采取惡意欺詐銀行的行為。如故意抬高房?jī)r(jià)來(lái)相對(duì)提高按揭成數(shù);開(kāi)具虛假首付款收據(jù)或多收少存的方式來(lái)套取銀行資金。更有甚者,則利用其親朋好友或內(nèi)部員工批量購(gòu)買本公司的房產(chǎn)或以建筑施工、建材供應(yīng)等關(guān)聯(lián)企業(yè)員工的個(gè)人名義向銀行申請(qǐng)個(gè)人抵押貸款,或一女多嫁重復(fù)銷售騙取貸款。實(shí)際上這種行為本身就是一種欺詐行為,也是嚴(yán)格意義上的開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn),其發(fā)生的程序非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防。例如

5、,2002年9月,交行上海分行上海分行某支行進(jìn)行內(nèi)部稽核時(shí)發(fā)現(xiàn),有一家開(kāi)發(fā)商以員工名義,虛構(gòu)房屋買賣合同、提供虛假收入證明、重復(fù)抵押貸款,于2000年12月至2002年6月套取抵押貸款199筆,涉及公寓273套。該公司獲取資金并將資金移至外地,致使該項(xiàng)目停工,形成爛尾工程,形成風(fēng)險(xiǎn)敞口64,494萬(wàn)元。這個(gè)案件其實(shí)反映了一種典型的假按揭,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用內(nèi)部職工或者其他關(guān)系人員的名義,或虛擬若干購(gòu)房人,與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同,將其暫時(shí)無(wú)法售出的房子購(gòu)入,再利用這些購(gòu)房人身份申請(qǐng)抵押貸款,從而套取或騙取銀行貸款獲取資金的行為。開(kāi)發(fā)商在辦理假按揭

6、后,會(huì)每個(gè)月替那些所謂的業(yè)主供款還貸,直到將來(lái)有一天這套房子賣給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款。這樣,開(kāi)發(fā)商能夠盡快銷售完房屋收回投資,實(shí)現(xiàn)獲利,但有的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋最后真正賣出,就會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂,最終攜款潛逃。3.1.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的其他不良行為當(dāng)然開(kāi)發(fā)商除了欺詐風(fēng)險(xiǎn)外,還有可能因自己的不良行為引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。例如,2002年,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與交行上海分行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)合作。銀行嚴(yán)格按照個(gè)人住房抵押貸款的要求,對(duì)每個(gè)借款人進(jìn)行了貸前調(diào)查和逐級(jí)審批。并且在房管局辦理了房屋抵押手續(xù),在取得房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后發(fā)放貸款。貸款發(fā)放初期

7、,借款人均能按期償還貸款本息。但到2003年5月,共有17戶借款人開(kāi)始拖欠貸款,經(jīng)與借款人聯(lián)系和調(diào)查后發(fā)現(xiàn),17個(gè)借款人不償還貸款本息的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司未能按商品房買賣合同所約定時(shí)間為借款人辦理房產(chǎn)證。經(jīng)過(guò)多方了解和深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未能辦理房產(chǎn)證的原因是,該公司未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的規(guī)16劃要求,擅自將規(guī)劃要求的7層建筑改建為12層,此事被房管部門發(fā)現(xiàn)后,取消了該公司辦理房產(chǎn)證的資格。該案中交行上海分行信貸人員只注意做到了五證齊全,而沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)五證記載要素的一致性。開(kāi)發(fā)商提供的五證資料之間存在互相矛盾之處,建設(shè)工程規(guī)劃許可證與商品房銷

8、售許可證所標(biāo)明的建筑面積不符。建設(shè)工程規(guī)劃許可證所標(biāo)建筑面積為6457平方米,而商品房銷售許可

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