房地產(chǎn)形勢與趨勢

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1、杭州精英在線系列課件http://www.jy365.net房地產(chǎn)形勢與趨勢聶梅生中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢與趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時又擔(dān)著消費。它的走向和它的變化無論是對投資板塊還是消費板塊都會有很大的影響。中央也非常高度重視這個行業(yè)。我們回顧一下中央經(jīng)濟工作會議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房價，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研

2、究這個問題，我們的這些意見也會反饋上去和中央最終的決策會給大家一個合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴大有效供給。這寫到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴大有效供給，加快建設(shè)，相對來說供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個積壓房。在說到這一點的時候，這里釋放一個非常積極的信號，在中低價位和中小戶型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來既然是擴大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求

3、，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。一、2009-2011年房地產(chǎn)總體情況杭州精英在線系列課件http://www.jy365.net我們說了半天房地產(chǎn)，到底這個情況這三年來是不是像我們傳媒講的這個情況呢？我從數(shù)據(jù)上看不出來，我們看一下到底2009年到2011年11月份整個房地產(chǎn)情況是怎么樣。從房地產(chǎn)投資來看，2009年是36000億，2010年是48000億，到現(xiàn)在為止還差一個月的的數(shù)據(jù)出來是55000億，今年的房地產(chǎn)投資大大高于去年的48000億，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟投資的拉動，今年達到了歷史上的最高點，不會因為房地產(chǎn)投資下降對今年的GDP有什么影響？從銷售面積，大家都說怎么樣，實際上2009年賣了9

4、億平方米，去年賣了10億平方米，現(xiàn)在賣了9億平方米，12月份的數(shù)據(jù)還沒加進去，再怎么著也能達到2009年的水平，比2010年稍低一點，也沒有下滑30%、50%的交易量，看不出來急劇，這都是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。今年的交易量還可以，怎么樣都能到9億，8.96億，肯定能達到9億，交易量肯定能達到9億多甚至10億。銷售額也沒有太大問題，去年賣了55000億，現(xiàn)在賣了50000億，還有一個月，能少到哪去？平均房價是在漲，并不是在降。我們把這兩個一除，盡管國家統(tǒng)計局不公布全國的平均房價，把交易量和交易額一除就可以，包括商業(yè)地產(chǎn)在里面。2010年比2009年平均房價的漲幅是漲了7.2%，前11個月我們的平均房

5、價這兩個數(shù)字一除是5400元，比去年的5000元又漲了6.7%，漲幅在回落，從7.2%到6.7%。1至9月份是5500元，1至10月是5474元，這個數(shù)字在降，平均房價在降，在12月份還會降，可能會回到5100元或者5200元。我估計到年底跟去年的漲幅可能會在5%左右。必須跟大家交待清楚，目前的房地產(chǎn)是怎么樣的情況，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)就是這樣的情況。但是它在加快調(diào)整，調(diào)整的速度非常快。二、房地產(chǎn)市場加快調(diào)整從投資來講，雖然1至11月有將近30%的增幅，但是看11月當(dāng)月一下子就下來了，11月當(dāng)月只有20%。我估計12月會在20%以下，明年一季度房地產(chǎn)投資的增幅有可能在百分之十幾。有的估計更加悲觀，

6、總而言之會在20%以下，會低于固定資產(chǎn)投資的增幅。我們看看土地，其實土地降得比房價多，同比到11月份土地供應(yīng)量減少55%，價格同比下跌7%。房價上漲6.7%，土地價格下跌7%。看得出來土地是我們調(diào)控最敏感的因素，漲房價的時候形成地王，降房價的時候或者房地產(chǎn)市場不好的時候，首先降下來的是土地。因為土地比房價下降得多得多。市場的景氣指數(shù)，6個月連續(xù)下跌以后達到了不景氣區(qū)99.87，低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場在加快調(diào)整，整個加快調(diào)整的局面是這樣的。這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計12月份怎么都不會出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實就是因為這個翻番把房價頂上去

7、，導(dǎo)致限購、限價，因為去年12月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說這個數(shù)據(jù)劃上去是不是錯了，結(jié)果真的是這樣。今年不會有這樣的情況，可能還會有9000萬平方米稍微下去一點。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說的“金九泡湯，銀十沒戲”。銷售面積是這樣的情況。三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資杭州精英在線系列課件http://www.jy365.net這個指數(shù)是景氣指數(shù)，有點像上