徐州保利協(xié)鑫房亭河以南地塊定位報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈：保利協(xié)鑫●保利協(xié)鑫房亭河以南地塊定位報(bào)告2011年1月總編輯：盧校（副總經(jīng)理）張險(xiǎn)峰（副總經(jīng)理）總編撰：趙建童（市場(chǎng)總監(jiān)）撰寫：薛嫄(建筑規(guī)劃師）霍聰（策劃師）高遵寶（策劃師）蔡鑫（策劃師）張振亞（策劃師）報(bào)告結(jié)構(gòu)第一篇：徐州城市背景研究第二篇：徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三篇：項(xiàng)目本體分析及問題界定第四篇：項(xiàng)目發(fā)展思路及定位第五篇：?jiǎn)?dòng)區(qū)建議及財(cái)務(wù)測(cè)算第六篇：項(xiàng)目營(yíng)銷思路本報(bào)告文檔定義為：保密請(qǐng)?jiān)谥袕V信認(rèn)可的情形下使用，并請(qǐng)勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱3第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整體認(rèn)知第二章徐州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三章徐州城市發(fā)展規(guī)劃城市戰(zhàn)略地

2、位徐州所處的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的銜接區(qū)域，在區(qū)位上擁有重要的戰(zhàn)略地位。?淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)處及其重要的地理位臵，位于亞歐大陸橋東部橋頭堡區(qū)域，承南啟北，該區(qū)東接齊魯、南連江淮、東瀕黃海、西臨中原，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總格局中占有重要位臵，擁有亞歐大陸橋東部橋頭堡的突出區(qū)位，承擔(dān)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)東靠西移接力站的重任；?地處蘇魯豫皖四省交界，在全國(guó)生產(chǎn)力布局中具有承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進(jìn)的獨(dú)特功能；?淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)與隴海、蘭新經(jīng)濟(jì)帶的中心城市形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系，素有五省通衢之稱，是全國(guó)重要的交通樞紐。本報(bào)告文

3、檔定義為：保密請(qǐng)?jiān)谥袕V信認(rèn)可的情形下使用，并請(qǐng)勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5城市區(qū)域機(jī)會(huì)徐州位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)幾何中心位臵，在蘇北的地位相對(duì)突出，由于區(qū)域內(nèi)城市能級(jí)有限，一體化發(fā)展的協(xié)調(diào)性仍需加強(qiáng)。?徐州位處淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)幾何中心位臵，但徐州的中心地位不強(qiáng)，對(duì)周邊城市和地區(qū)的輻射和服務(wù)能力較弱；?徐州是蘇中、蘇北地區(qū)最大的城市，由于與魯豫皖地區(qū)聯(lián)系緊密，受南京與上海輻射較小，落后蘇南地區(qū)發(fā)展；?徐州經(jīng)濟(jì)圈初具雛形，形成一定的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。本報(bào)告文檔定義為：保密請(qǐng)?jiān)谥袕V信認(rèn)可的情形下使用，并請(qǐng)勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6城市人口研究城市人口規(guī)模較大位列江

4、蘇省各市第一位，由于10年9月銅山區(qū)撤縣建區(qū)，市區(qū)人口大幅增加，城市化水平提升速度加快，人口外出務(wù)工現(xiàn)象明顯，導(dǎo)致財(cái)富回流對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生良好影響。徐州總?cè)丝诩笆袇^(qū)變化排名區(qū)域2009年人口1徐州957.6111002鹽城812.37925.31934.73940.95946.86957.613南通762.664蘇州633.296005南京629.776淮安534180.7187.11182.93184.32186.221007宿遷540.6200520062007200820098泰州503.989連亍港490.64總?cè)丝谑袇^(qū)人口10無(wú)錫465.6511揚(yáng)

5、州458.8徐州市城市化率12常州359.8250.00%13鎮(zhèn)江269.8849.10%48.00%47.20%05-09年徐州人口變化趨勢(shì)46.00%45.80%10001.50%957.6144.80%946.8644.00%44.10%950925.31934.73940.951.14%1.02%1.00%城市化率0.90%42.00%900883872.07871.12869.21868.190.67%0.63%0.50%40.00%850200520062007200820098000.00%20052006200720082009數(shù)據(jù)來源：

6、徐州、蘇州、無(wú)錫等地統(tǒng)計(jì)年鑒戶籍人口本報(bào)告文檔定義為：保密請(qǐng)?jiān)谥袕V信認(rèn)可的情形下使用，并請(qǐng)勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7城市交通現(xiàn)狀徐州市綜合交通發(fā)展目標(biāo)：聯(lián)動(dòng)京滬、對(duì)接沿海；同時(shí)構(gòu)建便捷交通體系，促進(jìn)老城區(qū)及徐州新區(qū)的發(fā)展，以支持向東、東南發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)接沿海，共享重大交通設(shè)施，構(gòu)建出海大通?軌道一號(hào)線連接老城區(qū)與金山橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在道，打造“隴海引橋”。京滬高鐵徐州站設(shè)點(diǎn)，未來將通向城東新區(qū)；?軌道二號(hào)線連接新城區(qū)，新城區(qū)主要站點(diǎn)貫通行聯(lián)動(dòng)京滬，積極利用京滬廊道效應(yīng)，提高地區(qū)政中心辦公區(qū)。集聚能力，打造“京滬驛站”。本報(bào)告文檔定義為：保密請(qǐng)?jiān)谥袕V信

7、認(rèn)可的情形下使用，并請(qǐng)勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整體認(rèn)知第二章徐州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三章徐州城市發(fā)展規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展——城市GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展位于江蘇13個(gè)城市中游水平，蘇北城市之首，增幅最快。江蘇各城市2009年GDP排名城市（億元）增長(zhǎng)率（%）排名蘇州7740.20131徐州2005-2009年GDP及增長(zhǎng)率無(wú)錫4991.7212.4219.3%19.5%19.1%300020.0%南京4230.212.1317.6%17.9%2390南通2872.8013.34250018.0%2007常州2519.9312.4

8、52000167916.0%徐州2390.1619.56142815001212