中國房地產(chǎn)的形勢與趨勢

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1、房地產(chǎn)的形勢與趨勢一、2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策述評（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（三）房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的爭議（四）房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要性二、當(dāng)前房地產(chǎn)的基本形勢（一）房價(jià)過快上漲勢頭得到遏止（二）拐點(diǎn)論為時(shí)尚早三、未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）短期趨勢（二）長期趨勢一、2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策述評（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧1、2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國十一條”，二次房貸款比例不得低于40%。2、2010年4月15日，推出“新國四

2、條”，規(guī)定：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。3、2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（新國十條），對商品住房價(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定

3、購房套數(shù)。4、2010年6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范，既認(rèn)房也認(rèn)貸。5、2010年9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（9.29新政），全面停止發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。6、2011年1月27日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》（新國八條），要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。同時(shí)要求各直轄市、計(jì)劃單列市

4、、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。首次明確要求各地“要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布”。7、2011年1月28日，上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)。8、2011年7月14日：國務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。9、2011年8月17日：住建部公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建

5、議標(biāo)準(zhǔn)：①6月份新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；②6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；③1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；④位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；⑤存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策分析政策基調(diào)：雙向調(diào)控市場供需政策目標(biāo)：擠出房地產(chǎn)市場特別是住房市場中的投資投機(jī)遏止房價(jià)過快上漲→將房價(jià)控制在合理水平具體措施：限購、限貸、限價(jià)、限售稅收政策調(diào)整

6、和房產(chǎn)稅試點(diǎn)更加強(qiáng)調(diào)政策的落實(shí)（三）房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的爭議以往的爭議是對政策著力點(diǎn)和效力的爭論，而此次反對者則是對調(diào)控手段的合理性、合法性提出了質(zhì)疑。許小年認(rèn)為，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策有“三不合理”，特別是“限購令”，一不符合市場經(jīng)濟(jì)的倫理，二不符合法治國家的法理，三不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。①市場經(jīng)濟(jì)的倫理是尊崇法律框架內(nèi)的交易自由。②地方政府頒布的“限購令”和開征的“房產(chǎn)稅”，無法律依據(jù)。③調(diào)控政策不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，由此決定了政策作用的有限，而且是弊大于利。（四）房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要性房價(jià)的持續(xù)高

7、漲將會(huì)帶來諸多的負(fù)面社會(huì)效果:第一個(gè)是貧富分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，社會(huì)不公平現(xiàn)象進(jìn)一步突出。房價(jià)的高企使房地產(chǎn)實(shí)際上是以合法的名義，將國民的財(cái)富實(shí)現(xiàn)了一次悄無聲息的大轉(zhuǎn)移，也就是將普通老百姓的錢進(jìn)一步向地方政府和以特殊利益群體為主的少數(shù)富人身上轉(zhuǎn)移。第二是使得中國的社會(huì)結(jié)構(gòu)變得更加不穩(wěn)定，房價(jià)的高企和由此可能導(dǎo)致的泡沫破滅，將會(huì)使得剛剛產(chǎn)生的中國中產(chǎn)階層，向社會(huì)底層沉降。第三是絕大多數(shù)人買不起房的現(xiàn)象，將會(huì)使得社會(huì)自然分成有房階層和無房階層兩個(gè)階級，使得無房階層被拋棄和挫敗感更加強(qiáng)烈，這會(huì)影響社會(huì)的和諧。

8、第四是房地產(chǎn)耗盡了老百姓的錢，讓買房的人變成房奴后，將會(huì)降低他們的生活品質(zhì)，還有就是特殊利益集團(tuán)通過炒房，形成了以錢生錢的獲利模式之后，將會(huì)誘導(dǎo)更多的人以投機(jī)為榮，以投機(jī)為能事，影響中國實(shí)業(yè)的發(fā)展，誤導(dǎo)一代人的發(fā)展觀念。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本形勢根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國住宅銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，同時(shí)累計(jì)銷售面積和銷售額增速均出現(xiàn)放緩。1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55,483億元人民幣,同比增長29.9%,較前10月下降1.2個(gè)百分點(diǎn),為8月以來連續(xù)第四個(gè)月