房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場

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1、第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)含義一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個(gè)方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。(1)、實(shí)物;(2)、權(quán)益;(3)、區(qū)位。二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義(一)、土地的含義3種不同的認(rèn)識(shí)和定義：(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。(2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。例如，馬克思(Kar

2、lMarx，1818—1883)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象?！庇?jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾(A1fredMarshall，1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量?！惫J(rèn)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(RichardTheodoreEly，1854—1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗€包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的

3、東西”。對(duì)于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。(二)、建筑物的含義建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)金融中一般將建筑物作廣義理解。(三)、其他地上定著物附屬物的含義附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建

4、筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷

5、、戲臺(tái)等。三、權(quán)益和區(qū)位的含義(一)、房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)的權(quán)益：目前，我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有：(1)所有權(quán);(2)土地使用權(quán);(3)地役權(quán);(4)抵押權(quán);(5)租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為：(1)單獨(dú)所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨(dú)所有;樓梯間屬于共同所以;該住宅的土地使用權(quán)可以按建筑面積持份，并享有持份權(quán)，室外部分的公共設(shè)施，因共同關(guān)系構(gòu)成成員權(quán)。土地使用權(quán)：①建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時(shí)用地土地使用權(quán)。②宅基地使用權(quán)③土地承包經(jīng)營權(quán)房地產(chǎn)的實(shí)物和

6、權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。(二)、房地產(chǎn)區(qū)位的含義區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)的區(qū)位(location)：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面?！發(fā)ocation，locationandlocation

7、”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。四、房地產(chǎn)的其他名稱(一)、不動(dòng)產(chǎn)(二)、物業(yè)中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。(三)、realestate和realproperty在英語中，房地產(chǎn)的名稱為realestate和realproperty，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地)、realestate和realproperty是三個(gè)相互聯(lián)系

8、、含義越來越寬的術(shù)語：Land=土地自身;Realestate=土地+土地上的人工物;Realproperty=土地+土地上的人工物+權(quán)益Realestate和realproperty雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，