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1、第二章房地產與房地產市場第一節(jié)房地產含義一、房地產的定義房地產：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。理解房地產的定義，可以從三個方面來理解，房地產的三要素。(1)、實物;(2)、權益;(3)、區(qū)位。二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義(一)、土地的含義3種不同的認識和定義：(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認識。(2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。例如，馬克思(
2、KarlMarx，1818—1883)認為：“經濟學上所說的土地是指未經人的幫助而自然存在的一切勞動對象。”英國著名經濟學家馬歇爾(A1fredMarshall，1842—1924)認為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質和力量?！惫J的土地經濟學之父、地產學術研究的鼻祖伊利(RichardTheodoreEly，1854—1943)認為：“經濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西”，“經濟學上的土地是側重于大
3、自然所賦予的東西”。對于房地產金融來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。(二)、建筑物的含義建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構筑物。在房地產金融中一般將建筑物作廣義理解。(三)、其他地上定著物附屬物的含義附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物
4、，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的
5、畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。三、權益和區(qū)位的含義(一)、房地產權益的含義房地產的權益：目前，我國房地產權利的種類主要有：(1)所有權;(2)土地使用權;(3)地役權;(4)抵押權;(5)租賃權。房地產所有權可分為：(1)單獨所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權。例如：商品住宅中，入戶門以內屬于單獨所有;樓梯間屬于共同所以;該住宅的土地使用權可以按建筑面積持份，并享有持份權，室外部分的公共設施，因共同關系構成成員權。土地使用權：①建設用地使用權可分為：出讓土地使用權、劃撥土地使用權、臨時用地土地使用權。②宅基地使用權
6、③土地承包經營權房地產的實物和權益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產權是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產權是完全產權還是部分產權，價值就有很大的差異。(二)、房地產區(qū)位的含義區(qū)位原本是房地產的外在因素，因為房地產不可移動而內在化了，成了房地產的重要組成部分。房地產的區(qū)位(location)：是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。“l(fā)ocation，l
7、ocationandlocation”是西方認為的投資房地產最重要的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。四、房地產的其他名稱(一)、不動產(二)、物業(yè)中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，香港所講的物業(yè)實質上是房地產，僅叫法不同。香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，property也是指房地產。(三)、realestate和realproperty在英語中，房地產的名稱為realestate和realproperty，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地)、realestat
8、e和realproperty是三個相互聯(lián)系、含義越來越寬的術語：Land=土地自身;Realestate=土地+土地上的人工物;Realproperty=土地+土地上的人工物+權益Realestate和realproperty雖然有上述嚴格區(qū)分，但在一般情況下經常是相互通用、不加以區(qū)分的，
