房地產(chǎn)估值方案規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

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1、''房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015.8?1總???則?1.0.1?為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，制定本規(guī)范。1.0.2?本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3?房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2估價(jià)原則?2.0.1?評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則：???1?獨(dú)立、客觀、公正原則；???2?合法原則；???3?價(jià)值日期原則；???4?替代原則；5?最高最佳利用原則。2.0.2?房地產(chǎn)的抵押評(píng)估價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

2、原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，2.0.3?房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用原則，并可增加其他適用原則2.0.4?遵行不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2.遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3.遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4.遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條

3、件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5.遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6.遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高因素下的價(jià)值或價(jià)格。2.0.5???最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。并符合下列規(guī)定：???1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)

4、對(duì)象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。???2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：???1?維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)；???2?更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；???3?改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合

5、理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)；???4?擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)；???5?重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)；6?上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。''2.0.6?當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相

6、應(yīng)限制：1.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；2.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。3估價(jià)程序?3.0.1?1房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1受理估價(jià)委托???2?明確估價(jià)基本事項(xiàng)；???3?制定估價(jià)作業(yè)方案；???4?搜集估價(jià)所需資料；???5?實(shí)地查勘估

7、價(jià)對(duì)象；???6?選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；???7?確定估價(jià)結(jié)果；???8?撰寫估價(jià)報(bào)告；???9?審核估價(jià)報(bào)告；???10?交付估價(jià)報(bào)告；???11?估價(jià)資料歸檔。3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書；2決定受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并清洗選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)題共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。4除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)

8、目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)擬定估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。3.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型,應(yīng)與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：???1.估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。???2價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的