購物中心招商方案

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1、購物中心營運及招商方案目錄市場調研分析………………………………………………………………………………1項目分析……………………………………………………………………………………9商場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………………14商場經(jīng)營模式………………………………………………………………………………26商場管理系統(tǒng)建立…………………………………………………………………………30商場包裝……………………………………………………………………………………49人員培訓……………………………………………………………………………………

2、50商場招商計劃…………………………………………………………………………………51購物中心營運及招商方案一、市場調研分析1.1商業(yè)市場背景1、米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進入快速成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級，從歷史情況來看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場為代表（部分商場物業(yè)也采用市場型的經(jīng)營形式，從經(jīng)營模式上我們稱為市場型物業(yè)），商品構成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。2、2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴張和商業(yè)形

3、態(tài)的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規(guī)模同步提升。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，并成為市場消費的主體，這種情形標志著米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長期。3、米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場型商業(yè)為主體的初級發(fā)展階段，現(xiàn)正進入以超市、專賣店、商場、集貿(mào)市場多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級和商業(yè)競爭加劇成為這一時期的主要特征。1.2商業(yè)市場現(xiàn)狀1、典型的二級城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集

4、中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市場型商場、集貿(mào)市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業(yè)相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營電器、皮鞋、休閑服飾等。3、隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器

5、、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費規(guī)模不斷增長，在市場中已經(jīng)占有相當份額。1.3商業(yè)市場發(fā)展趨勢預測1、隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)開始供應市場。當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，商業(yè)過剩導致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。2、從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當?shù)厣虡I(yè)格局和競爭形式。3、伴隨當?shù)厣啼佔饨?/p>

6、的一路上漲，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營水平來看，商業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和單品利潤并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業(yè)經(jīng)營效益普遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷售價格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。4、從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的重復定位和價格競爭上，時常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營戶經(jīng)營受到損失，市場迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣場。商業(yè)競爭逐步從硬件競爭轉向軟硬件并舉的競爭格局。商業(yè)發(fā)展周期圖解◆初級階段◆成長

7、階段◆成熟階段◆衰退階段主力業(yè)態(tài)集貿(mào)市場超市、專賣店、商場專業(yè)賣場、大型購物中心商業(yè)結構調整，賣場空洞化商品結構低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大5、從上述發(fā)展趨勢圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入成長期，成長期的典型特征是消費規(guī)模的急劇擴張和競爭的殘酷性。受市場發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣場開始營業(yè)，商業(yè)規(guī)模急劇擴張，必然導致商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)利潤水平下降，市場波動加劇。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完

8、全相似，因此必須作好充分競爭的準備。1.4消費者狀況1、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規(guī)模逐步提升，