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1、青島房價將向何方走？2011.8.32008年，青島房價在市民一片興嘆聲中走過。今年一、二月份,我市房價在稍許沉默后又開始上漲，并出現(xiàn)了加速的態(tài)勢。在我們的客戶中，大家問的最多的話題就是，房價都這么高了，還能漲嗎？我們該不該買房子？作為一名從業(yè)多年的地產(chǎn)投資人士，我想借這個機會跟大家交流一下對這個問題的看法。第一個問題，是什么因素在推動青島房價上漲？在這里，我想給大家提供兩組數(shù)據(jù)。一是，涉及買房動機方面的數(shù)據(jù)。從我市房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我們的客戶買房的原因主要分為：自住的，占55%;改善性的，占25%;投資的，占15%;投機炒房的，占5
2、%。這組數(shù)據(jù)說明，在眾多的買房客戶中，屬于買房居住這樣的剛性需求達到了總需求的大約80%左右，剛性需求比深圳、廣州、杭州等地要高出15%。應(yīng)該說，老百姓的居住需求，還是支撐房價的第一大因素。雖然有一定的投資、投機行為，但還沒有超出正常的比例范圍。二是，涉及是哪些人買走了房子方面的數(shù)據(jù)。從統(tǒng)計結(jié)果來看，我們的客戶，也就是在青島買房子的人群主要是：青島客戶，占70%;省內(nèi)客戶，占10%;省外客戶，占20%。這說明我市外來人口在買房的客戶中達到了將近三分之一左右，這是一個很大的比例！此外，近十年來，我市每年都有六、七萬名大學(xué)落戶青島。目前，山東省總?cè)丝?/p>
3、為9470萬人，是全國第二大人口大省（河南第一），據(jù)預(yù)測我省人口高峰值肯定會過1億。我們正處在城市化進程的快速發(fā)展期。這么多的人口，尤其是具有一定經(jīng)濟實力的人群，會到哪里去？我想，這里不言自明，要相信青島在中國北方的魅力，青島優(yōu)質(zhì)的公共配套恩那個狗提高人們的生活質(zhì)量，這樣的土地更值錢，也正所謂物以稀為貴！從某種意義上說，青島己不僅僅是青島人的青島！沿海地區(qū)人口增長速度肯定會高于內(nèi)地，青島肯定會高于北方其他城市。很多外地人看中了青島的優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的氣候和經(jīng)濟社會發(fā)展前景。第二個問題，房價會不會下跌？我想關(guān)于房價下跌的說法，首先最直接的方面，
4、大家可能出于政府對房價調(diào)控政策的關(guān)注。溫家寶總理在今年全國“兩會”記者招待會說，本屆政府有能力、有信心保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。大家要注意，溫總理的話是健康平穩(wěn)。也就是說，政府調(diào)控房價一個根本出發(fā)點是穩(wěn)定房價、抑制投機炒作，同時通過加大經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)，使居者有其屋，而不是讓房價急劇下滑、城市貶值、經(jīng)濟動蕩、人心思危。我想，從政府角度講，無論是漲還是跌，都會希望市場是穩(wěn)定的、健康的，不可以每年以30%的速度暴漲，也不可以急劇下跌。即使房價在短期內(nèi)有所回調(diào)，也該是平緩的軟著陸。其實，對政府來講，簡單的讓房價跌下來很容易，只需要不讓銀行發(fā)放住
5、房貸款就可以實現(xiàn)。當(dāng)然，最有信服的觀點是，政府對暴漲的房價一定會采取宏觀調(diào)控政策，比如，貸款利息就可能提高，提高二套房，三套房的首付比例和更高貸款利率（采取差別利率），增加交易環(huán)節(jié)的稅費，甚至開征物業(yè)稅等等。這些政策一旦推出會使買賣雙方出現(xiàn)觀望,大家會出現(xiàn)房價降低的預(yù)期。政策出臺后，觀望期一般是3-9個月。買賣雙方開始博弈，這時房價會有松動的空間，觀望期越長’議價空間變大，開發(fā)商定價也開始變化，會搞些促銷等，博弈的結(jié)果取決于供需關(guān)系的是否真正達到平衡，惠百家不動產(chǎn)認為政策的調(diào)控很難改變需求大于供應(yīng)的基本情況，最終房價可能在短暫的回調(diào)后重新走上上漲
6、通道。在觀望期結(jié)束后，一些因觀望而累積的需求集中釋放，房價又出現(xiàn)新一輪上漲。新的上漲幅度取決于通脹情況、宏觀經(jīng)濟運行情況。從目前全球范圍看，通脹情況是普遍存在的，近期油價、家電都在上漲，工人工資近二成的上漲都使CPI面臨嚴(yán)峻壓力。從美國的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，就業(yè)人數(shù)和房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全球整體經(jīng)濟回暖已成定局，宏觀經(jīng)濟面在經(jīng)歷2008年的金融危機后出新了新的好轉(zhuǎn)趨勢，這種趨勢也將維持幾年。房屋供求關(guān)系出現(xiàn)基本平衡，房價才能處于平穩(wěn)狀態(tài)。房價長期大幅度下跌會出現(xiàn)在經(jīng)濟危機發(fā)生時，反之，房價的大幅度，長期的下跌會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)困境。樓市的大跌并不能給市
7、場與民眾帶來好處，也不會給國家經(jīng)濟的發(fā)展帶來好處政府的調(diào)控信號告訴我們，政府希望更多的人能借助貸款，合理地解決住房問題。所以穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場符合國家和人民的共同利益。暴跌暴漲都不會是政府和人民希望發(fā)生的。另外有一點值得關(guān)注：在買賣雙方博弈的過程中，普通購房者很難采取逢低買入的策略，就怕自己買了個高價，而是一味等待，直到房價開始新的上漲，漲到發(fā)現(xiàn)多數(shù)人開始行動時，才蜂蛹購買，這就是普通投資者追漲殺跌的典型心理。鑒于這種心理因素在任何時間都存在，建議大家自主住房者還是早點買房為最佳選擇。從未來一個較長的時間看，房價上漲還遠沒有結(jié)束。不要被一時的調(diào)
8、整蒙蔽。第三個問題，面對撲朔迷離的房地產(chǎn)市場，我們?nèi)绾螕荛_重重迷霧，找到正確的方向和出路?關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場和房價的預(yù)測，可以說是眾說
