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1、博學之，審問之，慎思之，明辨之，篤行之?！段磥鞩?年房價預測（解讀中央一號文件:土地確權與城鎮(zhèn)化）》（上）”.、八-、?冃U呂。研究樓市一年了。因為守著自己的店，空閑時間比較多，我搜集了幾乎網上能找到的所有樓市分析資料，天涯論壇、百度文庫、愛問共享、百度新聞……光從天涯論壇復制下的資料，整理成Word都有3000多頁……現在我把這一年的研究結杲拿出來和人家分亭、討論。網上無數人進行過房價預測，但事實證明絕大部分都是錯的，包括無數著名的專家。2012年預測房價出錯的專家，最出名的是謝國忠，這位專家曾經預言2012年北京房價將跌5成，但
2、到了2012年年底，事實讓我想起網上的一句話，“專家的話算個屁。"2013年全國人民都在等著預測房價出錯的郭建波上長安街裸奔。最后他/耍賴了，PS張圖了事，不是條漢子。爭實證明，專家的話不能信，我們只能靠自己。自己努力去分析啟價，分析對了房價走勢，也許就會拯救你半生的積蒂。雖然專家的預測基木上都錯了，但專家的無數次錯謀對我們是非常有川的，因為我們搞明白了他們到底錯在哪了，我們也就真正抓住了房價走勢的關鍵。專家錯在哪？lo他們錯在用一大堆經濟學的理論來解釋一個政治主導的市場，所以什么房價收入比,供求關系，租售比，空置率，人口曲線，城鎮(zhèn)
3、化率……神馬的都是浮云。如果真按照這個算,中國房價早崩了十回了。2。他們錯誤地解讀了國家的調控政策。當真正需要川政治學解釋這個市場時，這些善良的專家又錯誤地估計了調控政策真止目的。所以他們的預測從來都是一個字：錯。無數血的事實早已證明，中國房價是一個政策市，但政策的力量到底在這個帀場中占多大的比重呢？我們來看房價的構成就明ATo一。房價中ZF拿走的錢占75%,所以決定房價的故大力量就是ZF。我們的房價，至少有七到八成是由政策決定的。證明如下：（文章的故后述有更多證明數據，數據黨請看最后。）南方新聞網：《全國去年房地產銷售額6.4萬億
4、ZF拿走75%》根據官方數據計算粗略估計，ZF和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業(yè)銷售額6.4萬億元的75%o（詳細數據在后面，數據黨請看最后。）二。印出來的房價：M2超發(fā)與通脹。我是學工科的，總想用數據來預測房價,結果述真被我找到了一?個：那就是M2增速。2003年諾貝爾經濟學獲獎者羅伯特?恩格爾說M2和房價是完全正相關系數，中國指數研究院2012年的百城價格指數報告中說M2和房價這個正相關系數是0.98。2002年，國家的廣義貨幣M2是1&5萬億，到2012年末，這個數字是97.42萬億元。每年平均漲幅
5、達到18.7%。10年M2差不多漲了5.6倍，和10年來全國平均房價的漲幅幾乎一模一樣。即使是在執(zhí)行從緊貨幣政策的2012年，貨幣超發(fā)的步子仍然沒有停下來，反而創(chuàng)出新高。這-?年中國新增廣義貨幣達到12.26萬億元，占全球新增廣義貨幣量的比例高達46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。2012年，屮國M2存量達到了全球第一，超越了美國，超越了歐元區(qū)。我們靠印鈔卬成了全球第二人經濟體。美國有法律規(guī)定M2不能超過GDP的70%,而我們的M2毫無限制地印到了GDP的188%o而這些年，天量的M2幾乎有一半流入了樓市，吹出了中國樓市這個全
6、球的瑕大泡沫。我簡單地描述一下過程，描述的太具體肯定會被刪帖。這十年，每年國家就會多印人約20%的M2,再加上它本來的稅收川于投資，拉動經濟。于是這兩股天量的M2洪水流過之處,催生了無數的先富起來的人群。例如鐵道部，負債2萬億（平均到每個老百姓身上是每人欠債1500元），無法歸還。但鐵道部人員的收入，卻絕對可以讓普通公務員都眼紅。為什么所有的官員都喜歡搞“鐵公雞”，原因就在于在天量M2流過Z處，能夠分潤的全部變成了富豪。這群先富人群靠全國人民買單，富的流油。但全國的老百姓卻在高通脹下生存的無比艱難。每年的天量M2經過這群先富人群的手
7、，大約有一半流入了樓市。正是兇為M2的瘋狂超發(fā)，30年來中國的實際通貨膨脹率在10.8?14%之間。不信的請看下而的數據。根據南方基金高級研究員萬曉西的研究，還有《第一財經Id報》北京財經中心記者徐以升的研究。按黃金價格計算,79年至今平均每年CPI高達10.8%。（你也可以很快計算出,在10.8%的通貨膨脹Z下，貨幣平均每6年貶值一半）。如果用食品、醫(yī)療、衣服、交通、煙酒和居住等6大類計算，和今犬的價格相比，估算出78年的51元的購買力，人概與今犬北京3000元相當。31年貶值了58倍，換算成通貨膨脹率的話高達每年14%!經濟學家
8、徐滇慶根據銀行的數據算過。2011年全國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蒂存款（年底余額）為:343636億（34加）。8%的富裕家庭（前頭富裕的1億）每戶存款平均為75萬，而剩下92%的普通家庭（12億人）每戶存款平均為1.6萬。2010年4月出臺
