基準地價更新的宏觀與微觀問題研究【經(jīng)濟畢業(yè)論文設(shè)計】

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1、經(jīng)濟其它相關(guān)論文■基準地價更新的宏觀與微觀問題硏究內(nèi)容摘要：基準地價是政府進行城市土地管理、地價水平宏觀調(diào)控的基本依據(jù)。隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，基準地價必須定期進行調(diào)整更新。本文拒出基準地價更新應(yīng)注意宏觀與微觀問題。宏觀問題包括基準地價的平衡以及土地估價數(shù)據(jù)信息庫的建立；微觀問題包括基準地價內(nèi)涵的界定、樣點地價數(shù)據(jù)的檢驗以及更新成果的分析。關(guān)鍵詞：基準地價更新宏觀問題微觀問題基準地價是政府進行城市土地管理、地價水平宏觀調(diào)控的基本依據(jù)。近幾年來，土地有償使用的范圍不斷擴大，城市經(jīng)營

2、性土地的收益日趨明顯，城市地價水平隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，城市地價的空間分布規(guī)律也在發(fā)牛變化。為客觀反映城市地價的水平及其分布規(guī)律，以滿足政府調(diào)控土地市場的要求，基準地價必須定期進行調(diào)整更新。本文指出基準地價更新應(yīng)注意宏觀與微觀問題，宏觀問題包括基準地價的平衡以及土地估價數(shù)據(jù)信息庫的建立，微觀問題包括基準地價內(nèi)涵的界定、樣點地價數(shù)據(jù)的檢驗以及更新成果的分析?；鶞实貎r更新的宏觀問題（一）基準地價更新的平衡在地價管理方面，由國家和省兩級國土資源管理部門硏究和制定地價管理制度和政策

3、，保證一定區(qū)域范圍內(nèi)的地價水平的協(xié)調(diào)和平衡，并對地價管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。我國在20世紀80年代末期開始進行城鎮(zhèn)土地分等定級和基準地價評估試點，對土地這一特殊商品的價格構(gòu)成及運行規(guī)律進行探討，試圖建立城鎮(zhèn)土地價格體系，使土地資產(chǎn)價値得以充分體現(xiàn)，以便進一步培育和規(guī)范土地市場。隨后，城鎮(zhèn)土地定級與基準地價評估工作在全國各級城鎮(zhèn)中廣泛開展起來，全國縣級以上城鎮(zhèn)土地定級與基準地價評估工作已基本完成。雖然上述土地定級與基準地價評估工作都是在國家制訂的《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎(chǔ)上完

4、成的，但是由于各城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵界定的不一致性、土地定級與基準地價評估的技術(shù)水平的差異、資料的準確度及典型性的不同，導(dǎo)致了土地級別和基準地價在不同城鎮(zhèn)之間的可比性差，各地的基準地價水平不協(xié)調(diào)、不平衡。因此，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)土地定級及基準地價進行協(xié)調(diào)和平衡，建立城鎮(zhèn)土地等級和基準地價控制體系，將各城鎮(zhèn)基準地價納入統(tǒng)_、協(xié)調(diào)、可比的地價體系，是加強土地市場管理與土地資產(chǎn)管理的必然要求。根據(jù)基準地價評估的相關(guān)理論和《城鎮(zhèn)上地估價規(guī)程》，在實際工作中基準地價平衡有兩種方案可供選擇：一是以城鎮(zhèn)土地分等成

5、果為控制，協(xié)調(diào)各城鎮(zhèn)地價；二是以土地市場交易樣點為控制，協(xié)調(diào)各城鎮(zhèn)地價，并和土地分等成果相互檢驗。具體步驟如下：收集影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的自然、社會、經(jīng)濟等各方面的資料，以及各城鎮(zhèn)土地定級和基準地價評估成果和最新的市場交易調(diào)查數(shù)據(jù)；界定統(tǒng)一的城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵，對各城鎮(zhèn)的基準地價進行開發(fā)程度、期FI等修正，對前次評估基準日之后地價發(fā)生較大變化的城鎮(zhèn)還耍進行基準地價更新；采用多因素綜合評判法進行城鎮(zhèn)土地等級的初步劃分，并采用聚類分析等方法，結(jié)合基準地價資料、市場交易資料和專家經(jīng)驗進行校驗，對分等結(jié)果進行調(diào)整

6、并最終確定城鎮(zhèn)土地等級；以城鎮(zhèn)土地分等結(jié)果為基礎(chǔ)，廣泛征求專家意見，結(jié)合最新的市場調(diào)查資料，選擇典型城鎮(zhèn)作為基準地價控制點，依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等綜合分値和控制點基準地價對城鎮(zhèn)基準地價進行協(xié)調(diào)和平衡，并采用多種數(shù)理統(tǒng)計分析和空間分析方法對平衡結(jié)果進行校驗和調(diào)整，最終建立區(qū)域統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)土地基準地價體系°（二）建立土地估價數(shù)據(jù)信息庫一次的基準地價評佔，需要花費大量的人力、財力、物力和寶貴的時間調(diào)查足夠多的樣本。比如某市城區(qū)基準地價評估組織100多人花費了1個多月的時間進行外業(yè)和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)資料的調(diào)查。根據(jù)市

7、場發(fā)育的程度，城區(qū)基準地價要求每兩年更新一次。另外，根據(jù)某省2005年度土地估價報告的抽樣調(diào)查情況，如果按照估價方法統(tǒng)計，采用成本逼近法評佔的占29.13%；采用市場比較法評估的占11.65%；采用基準地價系數(shù)修正法評估的占47.57%；采用剩余法評估的占9.22%；采用收益還原法評估的占2.43%。而在歐美發(fā)達國家，市場比較法應(yīng)用較多。國內(nèi)市場比較法應(yīng)用不多的原因除了市場發(fā)育不夠完善外，很有可能是數(shù)據(jù)資料的收集和因素修正困難。因此，應(yīng)充分把握基準地價更新的契機，建立統(tǒng)一、全面、權(quán)威的土地信息數(shù)據(jù)庫

8、。在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)屮不能僅僅停留于位置、價格、授予者和受讓人、土地利用和結(jié)構(gòu)特征、質(zhì)量等方面的數(shù)據(jù)信息，還應(yīng)包括社會人口流動性的變化、人均收入水平的變化、家庭人口結(jié)構(gòu)變化等與土地市場發(fā)展緊密相關(guān)的其他有效數(shù)基準地價史新的微觀問題（一）基準地價內(nèi)涵的界定基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不冋級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。原土地定級與基準地價評估工作都是在國家制訂的《城鎮(zhèn)土地