農(nóng)貿(mào)市場策劃方案.ppt

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1、農(nóng)貿(mào)市場升級改建城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高后，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生了深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格。同時，城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢下，原有城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。農(nóng)貿(mào)市場檔口超市生鮮區(qū)農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析房地產(chǎn)發(fā)展的20年里具有標(biāo)志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟(jì)繁榮。經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情

3、況和商業(yè)價值。農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢城市商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。鑒于獨(dú)占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素，國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項(xiàng)目的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)

4、營的可持續(xù)性。產(chǎn)品分析產(chǎn)品設(shè)計建議普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費(fèi)習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點(diǎn)影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項(xiàng)目的經(jīng)營競爭力，最大化項(xiàng)目整體價值。項(xiàng)目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項(xiàng)

5、目的調(diào)整空間。業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點(diǎn)：１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高項(xiàng)目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項(xiàng)目的整體價值最大化。經(jīng)營業(yè)態(tài)分析客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——項(xiàng)目經(jīng)營商家——項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體

6、目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目經(jīng)營商家：即將拆除的市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營者；區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的投資者；區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已

7、經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當(dāng)然愿意買。投資分析價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；項(xiàng)目銷售價格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元

8、月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報：4.67%很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：蔬菜攤位：55500元/個（3—5㎡左