西安工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展探索

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1、西安工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展探索——西安溫商投資董事長陳曉潔全球性金融危機(jī)以各種面目輪番呈現(xiàn)，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)也在不同程度地經(jīng)受著考驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)迫在眉睫。西安作為西部大開發(fā)橋頭堡，如何能在此次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中積極挖掘區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢，利用豐富資源優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)、搶抓機(jī)遇，贏得發(fā)展良機(jī)？區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何能迎難而上，第二產(chǎn)業(yè)以經(jīng)濟(jì)支柱地位和對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大的拉動(dòng)作用成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健增長的重中之重，工業(yè)強(qiáng)區(qū)也成為區(qū)域發(fā)展必由之路。唯有大力創(chuàng)造、培植高效的第二產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)揮第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大拉動(dòng)力量，打造產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，筑成承接?xùn)|

2、部沿海、珠三角、長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略高地，才能在新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展競賽中贏得先機(jī)。一、西安迎來工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇現(xiàn)階段，各地政府積極進(jìn)行前瞻性產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效聚集，各地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目都在搶抓機(jī)遇，招商引資。西安雖然是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市，但在全國范圍內(nèi)還屬于落后階段，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)境下，更應(yīng)抓住這次發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近幾年，西安中小企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)繁榮景象，中小企業(yè)的快速發(fā)展為西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。但由于中小企業(yè)的傳統(tǒng)建廠模式為自征地、自建廠、自投資，這種模式因缺少統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)模有限、

3、配套缺乏，資源不能共享，發(fā)展受限制，缺乏完善配套、服務(wù)優(yōu)良的支持性工業(yè)園區(qū)，發(fā)展速度明顯慢于沿海企業(yè)。隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，許多工廠面臨搬遷，企業(yè)生存發(fā)展受到極大挑戰(zhàn)，大量的中小企業(yè)因資金、規(guī)模問題被開發(fā)區(qū)拒之門外，而租用的城中村或城鄉(xiāng)結(jié)合部廠房大多配套落后、安全性差，高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)有極大的市場需求。由于沿海、長三角、珠三角等工業(yè)聚集地區(qū)資源供應(yīng)緊張、勞動(dòng)力成本增加以及國家政策的影響，區(qū)域發(fā)展速度明顯放緩，企業(yè)為尋求更有增長性的市場發(fā)展空間和更有競爭力的資源供給，必然將視野轉(zhuǎn)向了快速崛起的西部區(qū)域。隨著國家轉(zhuǎn)換經(jīng)

4、濟(jì)結(jié)構(gòu)新戰(zhàn)略的推動(dòng)，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)速度加快的同時(shí)，也肩負(fù)了東部工業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接使命。二、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式各級(jí)政府積極探索新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，以開創(chuàng)性精神推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，但相比近年來，專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的開拓運(yùn)營，以及眾多實(shí)力地產(chǎn)商的搶灘登陸，眾多帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的優(yōu)秀項(xiàng)目風(fēng)生水起，西部地區(qū)以政府管委會(huì)為運(yùn)營主體的開發(fā)模式受其開發(fā)主體限制，無論效率還是經(jīng)濟(jì)活力都不盡如人意。分析優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展模式，專業(yè)運(yùn)營商與政府的協(xié)力合作，政府在宏觀上科學(xué)規(guī)劃、合理布局，進(jìn)行符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的

5、謀劃和指引，把握和修正宏觀走向，建設(shè)產(chǎn)業(yè)大區(qū)，而將區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)化推向市場化，扶持建設(shè)各具特色功能，產(chǎn)業(yè)協(xié)同、優(yōu)勢互補(bǔ)的園中園，將特色功能園區(qū)的建設(shè)導(dǎo)入到開放的市場平臺(tái)，引入和培養(yǎng)有實(shí)力、有能力、富有創(chuàng)新力量的專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營商，才能更大程度激活經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，加速推進(jìn)區(qū)域全面發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成功運(yùn)作除了需要土地價(jià)格、稅收優(yōu)惠等常規(guī)性支持，也必然受產(chǎn)業(yè)聚集、區(qū)位交通、原料及勞動(dòng)力等資源易獲得性、鼓勵(lì)政策、產(chǎn)業(yè)鏈配套等諸多因素的共同影響。此外，支持性服務(wù)體系的建立也是園區(qū)提升軟實(shí)力，贏得市場需求、贏得客戶認(rèn)可的決定因

6、素。但是，大部分園區(qū)的視角只是停留在“招商引資”的初始過程，在園區(qū)內(nèi)部企業(yè)的發(fā)展服務(wù)方面做得很不到位，致使園區(qū)只是缺乏生命力的物業(yè)空間，而不能成為企業(yè)入駐如歸的家園。三、如何在西安大力發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)？目前西安工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚屬探索階段。而國內(nèi)其他部分省市的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已有顯著地成果，有很多是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的。以成都青羊工業(yè)總部基地為例，它位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域。項(xiàng)目以發(fā)展新型總部經(jīng)濟(jì)，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。以研發(fā)高技術(shù)含量、高附加值的航空

7、產(chǎn)品、電子信息、機(jī)械精密加工為核心，發(fā)展多種周邊產(chǎn)業(yè)。建設(shè)內(nèi)容包括企業(yè)總部辦公區(qū)、生活服務(wù)區(qū)和綜合配套區(qū)?！扒嘌蚰Ｊ健笔且环N創(chuàng)新的模式，真正創(chuàng)造了“四方受益”的多贏格局。作為政府：僅僅投資400萬，就為國家創(chuàng)造了上億的稅收貢獻(xiàn)，大力推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；作為開發(fā)主體：公司通過園區(qū)開發(fā)，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益與利潤；對(duì)農(nóng)民來說：為他們提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造了良好了的居住條件和增收途徑；作為入園企業(yè)：進(jìn)駐發(fā)發(fā)展區(qū)，可獲得優(yōu)美的環(huán)境和集約化發(fā)展平臺(tái)，也節(jié)約了運(yùn)營成本。青羊工業(yè)總部基地的這種模式成功的促進(jìn)了成都的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8、發(fā)展，為成都的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了極大地貢獻(xiàn)。作為西安，我們有同樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可發(fā)展的平臺(tái)，有大量的中小企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的急切需求。因此，我們也可以大力發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，并且可以借此推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。在西安發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，就要建立一種適合西安發(fā)展的新型工業(yè)地產(chǎn)模式。究竟什么樣的模式才是適合西安發(fā)展的？作為西安，應(yīng)以西安黃金腹地為依托，建設(shè)包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇和