國稅發(fā)200631與200931

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1、國家稅務(wù)總局??關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國稅函[2010]201號成文日期：2010-05-12字體：【大】【中】【小】各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：　　現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問題，通知如下：　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工

2、（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！　　　???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????國家稅務(wù)總局　　?????????????????????????????????????

3、??????????????????????????????????????????????????????????????????????????二○一○年五月十二日作者：段光勛7u1G8s%`6w!e&c$n:v%g9W%p;j+w4v????國家稅務(wù)總局于2009年3月6日以“國稅發(fā)〔2009〕31號文”發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（以下簡稱該辦法），至此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新所得稅法下如何進(jìn)行稅務(wù)處理，總算有了一個明確的說法。這樣，不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年的所得稅匯算清繳工作的進(jìn)行，而且也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后的所得稅處理提

4、供了政策依據(jù)和操作規(guī)范。:D"u%h2H4v+w????筆者將該辦法與“國稅發(fā)〔2006〕31號文”（適用內(nèi)資）、“國稅發(fā)[2001]142號文”（適用外資）進(jìn)行了比較，與原規(guī)定相比有以下14個方面的主要變化。*G%]3[(m6N4w%z!y4S&T4E)B"j5u,J&V??g??變化1總體框架更加清晰明了??h9j9r&N.f7o(H#y0H#N':A"i#^'F"m??該辦法全篇按照一般的法律體例，設(shè)總則、附則等六章，并分為三十九條，每一章的內(nèi)容明確，每一條的表述清晰。而原來的“國稅發(fā)〔2006〕31”號文以及“國稅發(fā)[2001]142號文”均沒

5、有章節(jié)結(jié)構(gòu)，只有條款之分。現(xiàn)將該辦法的基本框架簡述如下：;r&h#^)v;b"`/o3G*V3y#C!x5a0a??第一章??總則??共4條??(u6b!d/

6、5o*T*Y??I3y7E1m??本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件以及核定征收的管理。.O7M8~8`1{4M0_$g3y??第二章??收入的稅務(wù)處理??共6條+r/G'F'@5z??本章主要對收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。'Z"w)^+p,z3I'^??第三章??成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理??共14條9q3d#{$S4u7E&@#e5I0i??本章主要對期

7、間費(fèi)用、計稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。*Z'`??X#},T!F/R"c5L??第四章??計稅成本的核算??共11條1y3t.q:R4{$d7}3Z)y&^%s??I??本章主要對計稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計稅成本對象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的6個成本項(xiàng)目內(nèi)容的重新界定、預(yù)提費(fèi)用的處理意義重大。"j6t/L._7P9x5w+@4}??第五章??特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理??共2條+N#i3},o!F??本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進(jìn)

8、行規(guī)范。3H"k#y2N*f3h1y(g7Z3I,a??第六章??附則??共2條6E#W-f1~9C4F%`??本章明確了該辦法從2008年1月1日開始執(zhí)行，并明確2007年12月31日以前的銜接辦法。,a8{%J)h.o$`3t:z??s){-K0u??D+H,8`7h??變化２??調(diào)低了計稅毛利率5個百分點(diǎn)&Y??X9x8P)R-o%W)g,F){6G9m:t??該辦法第八條明確規(guī)定了銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的計稅毛利率，與“國稅發(fā)〔2006〕31號文”相比，將一般開發(fā)項(xiàng)目的計稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每檔均降

9、低了5個百分點(diǎn)。8Q8j/{9Y4C,F*_??該辦法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的利好