購(gòu)物中心招商方案

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1、購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案目錄市場(chǎng)調(diào)研分析………………………………………………………………………………1項(xiàng)目分析……………………………………………………………………………………9商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………………14商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式………………………………………………………………………………26商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立…………………………………………………………………………30商場(chǎng)包裝……………………………………………………………………………………49人員培訓(xùn)……………………………………………………………………………………

2、50商場(chǎng)招商計(jì)劃…………………………………………………………………………………51購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案一、市場(chǎng)調(diào)研分析1.1商業(yè)市場(chǎng)背景1、米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級(jí)階段，現(xiàn)正進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級(jí)，從歷史情況來(lái)看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表（部分商場(chǎng)物業(yè)也采用市場(chǎng)型的經(jīng)營(yíng)形式，從經(jīng)營(yíng)模式上我們稱為市場(chǎng)型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。2、2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，快速成長(zhǎng)階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和商業(yè)形

3、態(tài)的升級(jí)，2002年以來(lái)，米泉市民收入水平不斷提高，消費(fèi)理念超前，消費(fèi)規(guī)模同步提升。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣場(chǎng)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，以品牌專賣和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。3、米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場(chǎng)型商業(yè)為主體的初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)正進(jìn)入以超市、專賣店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級(jí)和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為這一時(shí)期的主要特征。1.2商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、典型的二級(jí)城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個(gè)核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集

4、中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市場(chǎng)型商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業(yè)相對(duì)匱乏，主要依托愛(ài)家超市和億家百貨，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)電器、皮鞋、休閑服飾等。3、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器

5、、家居裝飾等中高檔耐用消費(fèi)品消費(fèi)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，在市場(chǎng)中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。1.3商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，商業(yè)過(guò)剩導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力逐步下降。2、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進(jìn)一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場(chǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級(jí)。尤其以百富購(gòu)物中心為代表的大型購(gòu)物中心，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)形式。3、伴隨當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨?/p>

6、的一路上漲，商鋪銷售價(jià)格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平來(lái)看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和單品利潤(rùn)并未同步提升，尤其是單品利潤(rùn)反而呈下降趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益普遍下滑，從而抑制商鋪?zhàn)赓U和銷售價(jià)格進(jìn)一步走高，伴隨大量商鋪的開(kāi)發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷售價(jià)格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢(shì)，直到市場(chǎng)供需從新達(dá)到平衡。4、從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，時(shí)常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)受到損失，市場(chǎng)迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣場(chǎng)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步從硬件競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟硬件并舉的競(jìng)爭(zhēng)格局。商業(yè)發(fā)展周期圖解◆初級(jí)階段◆成長(zhǎng)

7、階段◆成熟階段◆衰退階段主力業(yè)態(tài)集貿(mào)市場(chǎng)超市、專賣店、商場(chǎng)專業(yè)賣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣場(chǎng)空洞化商品結(jié)構(gòu)低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費(fèi)品中低檔商品、日用品競(jìng)爭(zhēng)形式有限競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)有限競(jìng)爭(zhēng)盈利模式利潤(rùn)高，波動(dòng)大利潤(rùn)低，波動(dòng)大利潤(rùn)適中、波動(dòng)小利潤(rùn)下降、波動(dòng)大5、從上述發(fā)展趨勢(shì)圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)期的典型特征是消費(fèi)規(guī)模的急劇擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。受市場(chǎng)發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，商業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，必然導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)利潤(rùn)水平下降，市場(chǎng)波動(dòng)加劇。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完

8、全相似，因此必須作好充分競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。1.4消費(fèi)者狀況1、中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體，伴隨居民收入水平提高和購(gòu)物理念更新，中高擋商品消費(fèi)規(guī)模逐步提升，