利率調(diào)整對房價(jià)影響的研究綜述

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1、利率調(diào)整對房價(jià)影響的研宄綜述摘要：理論上都認(rèn)為，利率對房地產(chǎn)市場有影響，但實(shí)證分析的結(jié)果卻大有出入，特別是國內(nèi)學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)果具有不一致性。本文對近期國內(nèi)外利率變化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了簡要的回顧，以期對進(jìn)一步的相關(guān)研究有所幫助。關(guān)鍵詞：利率房地產(chǎn)價(jià)格、引言我國自1998年住房分配體制改革以來，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)問題也已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)界最熱點(diǎn)、敏感的問題。同時，房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，特別是XX年金融危機(jī)時，政府為了刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺了一系列的優(yōu)惠措施，如房

2、貸利率打七折、稅收優(yōu)惠等措施，極大地刺激了樓市，導(dǎo)致XX年我國房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨＠^而XX年初政府出臺了旨在抑制房價(jià)增速過快趨勢的“新國十條”，如取消房貸利率七折優(yōu)惠、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付不少于四成及利率為基準(zhǔn)利率倍的規(guī)定等在此背景下，十分有必要針對利率這一主要的貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研宄，以考察我國房地產(chǎn)市場利率調(diào)整對房價(jià)的影響程度。國外關(guān)于利率同房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究要比國內(nèi)的相關(guān)研究早好幾十年，而我國的房地產(chǎn)市場基本上是進(jìn)入21世紀(jì)后才逐漸發(fā)展起來的，規(guī)模、成熟度遠(yuǎn)不能和西方國家相

3、比，故而其相關(guān)研宄也滯后多年。本文旨在對國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行簡要回顧。二、國內(nèi)外研宄現(xiàn)狀(一)國外相關(guān)研究房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其價(jià)格同樣由其供給和需求共同決定，但由于房地產(chǎn)作為商品，兼有投資和消費(fèi)的雙重屬性，所以，價(jià)格決定機(jī)制遠(yuǎn)比其他普通商品要復(fù)雜。國外很多學(xué)者分析利率同房價(jià)的關(guān)系時，大多從供給、需求或投資的角度展開分析(KauKeenan,1980；Reichert，1990;、YavuzArlan，XX；LevinPryce，XX)。KauKeenan(1980)在新古典主義框架內(nèi)，利用微

4、觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，從利率與住宅消費(fèi)、利率與房屋租賃、利率與投資、利率與按揭等多個方面分別建立理論模型分析了實(shí)際利率同房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系。從其理論模型分析的結(jié)果顯示：利率同住宅需求之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率的上漲將導(dǎo)致住宅價(jià)格和投資的下降，二者呈反比。Reichert(1990)從供求決定價(jià)格理論出發(fā)，分析了影響房價(jià)的各個影響因素。認(rèn)為抵押貸款利率的上升增加了房屋所有人的購買成本，同時也增加了投資的融資成本；實(shí)際利率的上漲所帶來的替代和收入效應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)者使用成本的上漲，從而對房價(jià)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。Reichert采

5、用C-D生產(chǎn)函數(shù)形式作為其計(jì)量模型，通過對美國1975-1987年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋抵押貸款利率與房價(jià)呈負(fù)相關(guān)，且效果顯著。YavuzArlan(XX)將人一生分成兩個時期，一是沒有多少資源的年輕時期，一個是對房屋特殊偏好的老年時期，通過構(gòu)建跨時期的消費(fèi)選擇行為模型分析了美國1985-XX年房地產(chǎn)市場均衡同利率波動的關(guān)系。其實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果表明，長期實(shí)際利率的下跌能夠解釋過去20年實(shí)際房價(jià)的上漲。在其模型中，利率是作為貼現(xiàn)率引入的。LevinPryce(XX)從理論上分析了英國實(shí)際

6、利率對房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性的影響機(jī)制，并利用1996-XX年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得到了理論相一致的結(jié)論，英國房價(jià)的上漲大部分是由低利率貢獻(xiàn)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格是房屋作為一項(xiàng)資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流(租金)的現(xiàn)值和，1996-XX年英國的實(shí)際租金水平?jīng)]有多少變動，而貼現(xiàn)率(實(shí)際利率)降低，從而導(dǎo)致現(xiàn)值和即房價(jià)的上漲還有學(xué)者從現(xiàn)值理論出發(fā)，將利率作為貼現(xiàn)率引入模型，通過實(shí)證檢驗(yàn)其對房價(jià)的影響效應(yīng)。Harris(1989)利用美國1979-1985年的相關(guān)數(shù)據(jù)通過計(jì)量分析的方法研究了美國利率同房價(jià)的關(guān)系，

7、發(fā)現(xiàn)實(shí)際利率的變化可以解釋房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平；而名義利率在房地產(chǎn)預(yù)期增值形成發(fā)生時產(chǎn)生作用，與住宅房價(jià)負(fù)相關(guān)，名義利率每上升1個百分點(diǎn)，房價(jià)減少200美金，即名義利率通過預(yù)期效應(yīng)渠道而發(fā)生作用。TakYunJoeWang(XX)利用現(xiàn)代計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析了1981-XX年間香港房地產(chǎn)市場利率對房價(jià)變動的影響程度，得出在通過膨脹時期和通貨緊縮時期利率對房價(jià)的影響程度和作用方向是不一致的。1997年之前的低利率刺激了房價(jià)的上漲，而之后利率的下降并未導(dǎo)致高房價(jià)的出現(xiàn)。進(jìn)而通過Granger因果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)二者

8、之間不存在單向或雙向的Granger因果關(guān)系，并認(rèn)為，1998-XX年香港房價(jià)的下降同不斷下降的低利率有著很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，這與凱恩斯所命名的“GibsonParadox”相符。(Gibsonparadox：在凱恩斯之前有一個叫商人寫了幾篇論文認(rèn)為利率同物價(jià)同升同降，而古典主義貨幣理論認(rèn)為利率同物價(jià)水平不相關(guān)，所以后來凱恩斯在1930年就將此現(xiàn)象命名為“Gibsonparadox”)JuanAyuso,BlancoRestoy(XX)以Gordon模型作為