利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)影響探究綜述

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1、利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)影響探究綜述摘要：理論上都認(rèn)為，利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響，但實(shí)證分析的結(jié)果卻大有出入，特別是國(guó)內(nèi)學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)果具有不一致性。本文對(duì)近期國(guó)內(nèi)外利率變化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的回顧，以期對(duì)進(jìn)一步的相關(guān)研究有所幫助。關(guān)鍵詞：利率房地產(chǎn)價(jià)格一、引言我國(guó)自1998年住房分配體制改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)問題也已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)界最熱點(diǎn)、敏感的問題。同時(shí)，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，特別是2008年金融危機(jī)時(shí)，政府為了刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施，如房貸利率打七折、稅收優(yōu)惠等措施，極大地刺激了樓市，導(dǎo)致2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

2、異常火爆。繼而2010年初政府出臺(tái)了旨在抑制房?jī)r(jià)增速過快趨勢(shì)的“新國(guó)十條”，如取消房貸利率七折優(yōu)惠、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付不少于四成及利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。在此背景下，十分有必要針對(duì)利率這一主要的貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究，以考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。國(guó)外關(guān)于利率同房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究要比國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究早好幾十年，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是進(jìn)入21世紀(jì)后才逐漸發(fā)展起來的，規(guī)模、成熟度遠(yuǎn)不能和西方國(guó)家相比，故而其相關(guān)研究也滯后多年。本文旨在對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧。二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀(一)國(guó)外相關(guān)研究房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其

3、價(jià)格同樣由其供給和需求共同決定，但由于房地產(chǎn)作為商品，兼有投資和消費(fèi)的雙重屬性，所以，價(jià)格決定機(jī)制遠(yuǎn)比其他普通商品要復(fù)雜。國(guó)外很多學(xué)者分析利率同房?jī)r(jià)的關(guān)系時(shí)，大多從供給、需求或投資的角度展開分析(Kau&Keenan,1980；Reichert,1990；、YavuzArlan,2006；Levin&Pryce,2007)。Kau&Keenan(1980)在新古典主義框架內(nèi)，利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，從利率與住宅消費(fèi)、利率與房屋租賃、利率與投資、利率與按揭等多個(gè)方面分別建立理論模型分析了實(shí)際利率同房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系。從其理論模型分析的結(jié)果顯示：利率同住宅需求之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率的

4、上漲將導(dǎo)致住宅價(jià)格和投資的下降，二者呈反比。Reichert(1990)從供求決定價(jià)格理論出發(fā)，分析了影響房?jī)r(jià)的各個(gè)影響因素。認(rèn)為抵押貸款利率的上升增加了房屋所有人的購(gòu)買成本，同時(shí)也增加了投資的融資成本；實(shí)際利率的上漲所帶來的替代和收入效應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)者使用成本的上漲，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。Reichert采用C-D生產(chǎn)函數(shù)形式作為其計(jì)量模型，通過對(duì)美國(guó)1975-1987年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn),房屋抵押貸款利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，且效果顯著。YavuzArlan(2006)將人一生分成兩個(gè)時(shí)期，一是沒有多少資源的年輕時(shí)期，一個(gè)是對(duì)房屋特殊偏好的老年時(shí)期，通過構(gòu)建跨時(shí)期的消

5、費(fèi)選擇行為模型分析了美國(guó)1985-2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡同利率波動(dòng)的關(guān)系。其實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果表明，長(zhǎng)期實(shí)際利率的下跌能夠解釋過去20年實(shí)際房?jī)r(jià)的上漲。在其模型中，利率是作為貼現(xiàn)率引入的。Levin&Pryce(2007)從理論上分析了英國(guó)實(shí)際利率對(duì)房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性的影響機(jī)制，并利用1996-2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得到了理論相一致的結(jié)論，英國(guó)房?jī)r(jià)的上漲大部分是由低利率貢獻(xiàn)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格是房屋作為一項(xiàng)資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流(租金)的現(xiàn)值和，1996-2006年英國(guó)的實(shí)際租金水平?jīng)]有多少變動(dòng)，而貼現(xiàn)率(實(shí)際利率)降低，從而導(dǎo)致現(xiàn)值和即房?jī)r(jià)的上漲。還有學(xué)者從現(xiàn)值理

6、論出發(fā)，將利率作為貼現(xiàn)率引入模型，通過實(shí)證檢驗(yàn)其對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)。Harris(1989)利用美國(guó)1979-1985年的相關(guān)數(shù)據(jù)通過計(jì)量分析的方法研究了美國(guó)利率同房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)實(shí)際利率的變化可以解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平；而名義利率在房地產(chǎn)預(yù)期增值形成發(fā)生時(shí)產(chǎn)生作用，與住宅房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，名義利率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)減少200美金，即名義利率通過預(yù)期效應(yīng)渠道而發(fā)生作用。TakYun&JoeWang(2003)利用現(xiàn)代計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析了1981-2001年間香港房地產(chǎn)市場(chǎng)利率對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響程度，得出在通過膨脹時(shí)期和通貨緊縮時(shí)期利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度和作用方向是不一致的。1997年

7、之前的低利率刺激了房?jī)r(jià)的上漲，而之后利率的下降并未導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)。進(jìn)而通過Granger因果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)二者之間不存在單向或雙向的Granger因果關(guān)系，并認(rèn)為，1998-2001年香港房?jī)r(jià)的下降同不斷下降的低利率有著很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，這與凱恩斯所命名的"GibsonParadox"相符。(Gibsonparadox:在凱恩斯之前有一個(gè)叫A.H.Gibson商人寫了幾篇論文認(rèn)為利率同物價(jià)同升同降，而古典主義貨幣理論認(rèn)為利率同物價(jià)水平不相關(guān)，所以后來凱恩斯在1930年就將此現(xiàn)象命名為"Gibson