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《我國(guó)利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)影響理論和實(shí)證探究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、我國(guó)利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)影響理論和實(shí)證探究 [摘要]利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)向的影響已成為國(guó)際學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)一些學(xué)者在研究我國(guó)利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的過(guò)程中，由于對(duì)土地供給和利率這兩個(gè)重要的非市場(chǎng)化因素研究不足，得出的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果有很大的差異。文章將土地價(jià)格這一非市場(chǎng)化因素引入計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，利率的提高將有效地刺激地方政府通過(guò)緊縮地根來(lái)穩(wěn)定乃至推高地價(jià)，從而導(dǎo)致國(guó)家利率上調(diào)政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用十分有限。[關(guān)鍵詞]利率；房?jī)r(jià)；非市場(chǎng)化[中圖分類(lèi)號(hào)]F299.35[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1002—736×（2013）03-0046-031
2、02003年以來(lái)，我國(guó)一些大中城市房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民平均收入漲幅，這不僅使得房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象過(guò)于猖獗，普通居民購(gòu)房困難，貧富差距進(jìn)一步拉大，而且由于房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，社會(huì)不滿情緒逐漸滋長(zhǎng)，在一定程度上也影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。在此背景下，中央政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，旨在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。在這些調(diào)控措施中，最重要的手段之一就是調(diào)整商業(yè)銀行貸款利率。例如，2004年央行上調(diào)5年以上貸款基準(zhǔn)利率1次，2006年上調(diào)5年以上貸款基準(zhǔn)利率2次，2007年上調(diào)5年以上貸款基準(zhǔn)利率6次。然而，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍未得到有效遏制。
3、2008年國(guó)際金融危機(jī)這一重大的外部利空因素傳導(dǎo)到我國(guó)，造成國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及樓市、股市全面劇烈下滑。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施，如房貸利率打七折、稅收優(yōu)惠等措施。2009年國(guó)家的4萬(wàn)億振興經(jīng)濟(jì)的投資計(jì)劃的實(shí)施，極大地刺激了樓市，導(dǎo)致2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨?。繼而2010年初中央政府出臺(tái)了旨在抑制房?jī)r(jià)增速過(guò)快趨勢(shì)的“新國(guó)十條”，如取消房貸利率七折優(yōu)惠、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付不少于四成及利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等，從此中央政府與地方政府就房地產(chǎn)調(diào)控政策展開(kāi)的利益博弈日益顯性化，房地產(chǎn)業(yè)背后的利益格局相互交織、矛盾日益突出，房地產(chǎn)業(yè)的走
4、勢(shì)的不確定性也更加復(fù)雜。在此背景下，十分有必要針對(duì)利率這一主要的貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究，以考察我國(guó)利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度及其政策效應(yīng)。一、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的制度、土地等方面的政策環(huán)境存在著較大的差異，因此，本文對(duì)國(guó)外和國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究分別進(jìn)行綜述。（一）西方國(guó)家相關(guān)研究綜述10在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，一般都已經(jīng)完成了利率市場(chǎng)化過(guò)程，利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠起到調(diào)節(jié)資金供求的作用，因此，專(zhuān)門(mén)討論利率對(duì)房?jī)r(jià)影響的文獻(xiàn)較少，主要是討論以利率為主的貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。國(guó)外大多數(shù)研究均認(rèn)為，利率和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在負(fù)相關(guān)的關(guān)系，
5、而對(duì)利率影響房?jī)r(jià)的具體程度則觀點(diǎn)不一。如KauandKeenan（1980）認(rèn)為，利率上漲與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；AggawalandPhillps（1984）認(rèn)為，抵押貸款利率負(fù)向影響房地產(chǎn)價(jià)格；Harris（1989）通過(guò)計(jì)量模型得出結(jié)論，認(rèn)為名義抵押貸款利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。但JudandWinkler（2002）的研究發(fā)現(xiàn)，利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不確定的；WheatonandNechayev（2008）運(yùn)用美國(guó)59個(gè)大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)1998—2005年數(shù)據(jù)，考察了收入、人口、利率等基本面變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)利率變動(dòng)已不能解釋房?jī)r(jià)變動(dòng)。盡管如此，國(guó)外大多
6、數(shù)研究均表明，利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)存在著負(fù)向的影響，盡管其影響程度存在一些分歧和爭(zhēng)議。（二）我國(guó)相關(guān)研究綜述10我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策、體制、環(huán)境較為復(fù)雜，因此實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果存在較大的差異性。吳凡（2006）認(rèn)為，我國(guó)的利率政策還沒(méi)有完全放開(kāi)，調(diào)整速度較慢，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果有限，而且在短期內(nèi)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)與利率無(wú)關(guān)。劉明、劉斌（2005）認(rèn)為，利率對(duì)于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期均衡漲幅具有決定性作用，利率變動(dòng)引起的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)非常大。余鵬（2005）采用雙-對(duì)數(shù)回歸模型求出了中長(zhǎng)期貸款的利率彈性為4.137，認(rèn)為通過(guò)提高中長(zhǎng)期貸款月利率來(lái)抑制高房?jī)r(jià)是可行的。趙湘
7、桂（2005）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了定量實(shí)證分析，認(rèn)為調(diào)整利率能夠在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間有著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。張志剛（2005）研究了利率對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)制，發(fā)現(xiàn)利率對(duì)房地產(chǎn)的供給方影響不大，然而基準(zhǔn)利率的降低直接影響房貸利率的降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。簡(jiǎn)而言之，國(guó)外學(xué)者在利率變動(dòng)影響房?jī)r(jià)的研究中所形成的共識(shí)是，利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但其影響程度受貨幣供給、通貨膨脹等宏觀經(jīng)濟(jì)變量和國(guó)家相關(guān)政策制度的影響會(huì)存在較大的差別。國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究我國(guó)利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的過(guò)程中
8、，對(duì)兩個(gè)重要的非市場(chǎng)化因素的研究顯得不足：一個(gè)因素是
