利率調(diào)整對房價影響的研究綜述

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1、利率調(diào)整對房價影響的研究綜述摘要：理論上都認(rèn)為，利率對房地產(chǎn)市場有影響，但實(shí)證分析的結(jié)果卻大有出入，特別是國內(nèi)學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)果具有不一致性。本文對近期國內(nèi)外利率變化與房地產(chǎn)價格關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了簡要的回顧，以期對進(jìn)一步的相關(guān)研究有所幫助?！　￡P(guān)鍵詞：利率房地產(chǎn)價格　　　　一、引言　　我國自1998年住房分配體制改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)問題也已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)界最熱點(diǎn)、敏感的問題。同時，房價一路高歌猛進(jìn)，特別是2008年金融危機(jī)時，政府為了刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺了一系列的優(yōu)惠措施，如房貸利率打七折、稅收優(yōu)惠

2、等措施，極大地刺激了樓市，導(dǎo)致2009年我國房地產(chǎn)業(yè)異常火爆。繼而2010年初政府出臺了旨在抑制房價增速過快趨勢的“新國十條”，如取消房貸利率七折優(yōu)惠、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付不少于四成及利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。在此背景下，十分有必要針對利率這一主要的貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究，以考察我國房地產(chǎn)市場利率調(diào)整對房價的影響程度?！　怅P(guān)于利率同房地產(chǎn)價格關(guān)系的研究要比國內(nèi)的相關(guān)研究早好幾十年，而我國的房地產(chǎn)市場基本上是進(jìn)入21世紀(jì)后才逐漸發(fā)展起來的，規(guī)模、成熟度遠(yuǎn)不能和西方國家相比，故而其相關(guān)研究也滯后多年。本文旨在對國內(nèi)外

3、相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行簡要回顧。　　二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀　　（一）國外相關(guān)研究　　房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其價格同樣由其供給和需求共同決定，但由于房地產(chǎn)作為商品，兼有投資和消費(fèi)的雙重屬性，所以，價格決定機(jī)制遠(yuǎn)比其他普通商品要復(fù)雜。國外很多學(xué)者分析利率同房價的關(guān)系時，大多從供給、需求或投資的角度展開分析（KauKeenan，1980；Reichert，1990；、YavuzArlan，2006；LevinPryce，2007)?！　auKeenan（1980）在新古典主義框架內(nèi)，利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，從利率與住宅消費(fèi)、利率與房屋租賃、利率與投資、利率與

4、按揭等多個方面分別建立理論模型分析了實(shí)際利率同房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系。從其理論模型分析的結(jié)果顯示：利率同住宅需求之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率的上漲將導(dǎo)致住宅價格和投資的下降，二者呈反比。Reichert(1990)從供求決定價格理論出發(fā)，分析了影響房價的各個影響因素。認(rèn)為抵押貸款利率的上升增加了房屋所有人的購買成本，同時也增加了投資的融資成本；實(shí)際利率的上漲所帶來的替代和收入效應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)者使用成本的上漲，從而對房價產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。Reichert采用C-D生產(chǎn)函數(shù)形式作為其計量模型，通過對美國1975-1987年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋抵押

5、貸款利率與房價呈負(fù)相關(guān)，且效果顯著。YavuzArlan(2006)將人一生分成兩個時期，一是沒有多少資源的年輕時期，一個是對房屋特殊偏好的老年時期，通過構(gòu)建跨時期的消費(fèi)選擇行為模型分析了美國1985-2005年房地產(chǎn)市場均衡同利率波動的關(guān)系。其實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果表明，長期實(shí)際利率的下跌能夠解釋過去20年實(shí)際房價的上漲。在其模型中，利率是作為貼現(xiàn)率引入的。LevinPryce(2007)從理論上分析了英國實(shí)際利率對房地產(chǎn)供給的價格彈性的影響機(jī)制，并利用1996-2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得到了理論相一致的結(jié)論，英國房價的上漲大部分是由低利率

6、貢獻(xiàn)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價格是房屋作為一項(xiàng)資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流（租金）的現(xiàn)值和，1996-2006年英國的實(shí)際租金水平?jīng)]有多少變動，而貼現(xiàn)率（實(shí)際利率）降低，從而導(dǎo)致現(xiàn)值和即房價的上漲。　　還有學(xué)者從現(xiàn)值理論出發(fā)，將利率作為貼現(xiàn)率引入模型，通過實(shí)證檢驗(yàn)其對房價的影響效應(yīng)。Harris（1989）利用美國1979-1985年的相關(guān)數(shù)據(jù)通過計量分析的方法研究了美國利率同房價的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)實(shí)際利率的變化可以解釋房地產(chǎn)市場的價格水平；而名義利率在房地產(chǎn)預(yù)期增值形成發(fā)生時產(chǎn)生作用，與住宅房價負(fù)相關(guān)，名義利率每上升1個百分點(diǎn)，房價減少200美金，即名義利率通過

7、預(yù)期效應(yīng)渠道而發(fā)生作用。TakYunJoecQuinnO’Reilly(2006)在研究了愛爾蘭的房地產(chǎn)市場后也認(rèn)為利率能夠很好解釋愛爾蘭房價的快速上漲?！　。ǘ﹪鴥?nèi)相關(guān)研究　　目前中國正在進(jìn)行利率市場化改革和創(chuàng)新，利率的形成機(jī)制還很不完善，特別是存貸款利率主要受中央銀行的管制。自1994年啟動住房制度改革以來，有不少的學(xué)者對利率和房地產(chǎn)價格的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)的理論研究和實(shí)證分析?！　±碚撃Ｐ屯茖?dǎo)方面，劉明、劉斌（2005）認(rèn)為利率決定了長期均衡漲幅，并通過對一略有擴(kuò)展的霍特林模型的推導(dǎo)分析得出實(shí)際房價的漲幅是利率的一定百分比。利率不僅決定了房

8、價漲幅的區(qū)間，而且決定了社會最優(yōu)的具體房價漲幅。進(jìn)而利用簡化的需求函數(shù)和成本函數(shù)求解霍特林模型，得到房價對房貸利率的彈性為-1。許承明和王安興(200