房企控制好8個(gè)階段成本.doc

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1、房企控好這8個(gè)階段成本未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！成本控制不僅僅是成本部的事情，自上而下都應(yīng)有強(qiáng)烈的成本意識(shí)，Z企認(rèn)為，成本管理不是單一的價(jià)格對(duì)比，從不同角度，成本管理的側(cè)重點(diǎn)均有不同。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)角度一投資決策階段（拿地階段）進(jìn)入白銀時(shí)代，標(biāo)桿房企對(duì)拿地的態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，寧可不拿地，絕不拿錯(cuò)了，因?yàn)榍捌谀缅e(cuò)地造成的損失是最致命的。而土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。二前期定位階段定位非常關(guān)鍵，不要為了立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。主要關(guān)注以下幾個(gè)方面：1、尋找

2、符合項(xiàng)目特性的目標(biāo)客戶2、尋求符合客戶需求的產(chǎn)品土地屬性、開(kāi)發(fā)策略(品牌型、利潤(rùn)型或現(xiàn)金流型)等。3、挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最大價(jià)值廣州增城案例：不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度實(shí)現(xiàn)價(jià)值不同備注：別墅售價(jià)9000~11500，高層5000元/m2。蘇州青劍湖案例：同等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下，不同產(chǎn)品的組合價(jià)值不同東莞御園案例：同等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下同樣產(chǎn)品，通過(guò)提升產(chǎn)品舒適度提升價(jià)值C.東莞御園項(xiàng)目方案比較在這個(gè)階段要強(qiáng)調(diào)一方面是營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本的密切配合；另一方面是多方案價(jià)值分析。三設(shè)計(jì)階段1、關(guān)注要點(diǎn)(1)設(shè)計(jì)單位(2)目標(biāo)成本①建造標(biāo)準(zhǔn)①建造標(biāo)準(zhǔn)-成本測(cè)算的基礎(chǔ)(4)可售率可售率=可

3、售面積÷建造面積?？墒勐实驼f(shuō)明贈(zèng)送率高。贈(zèng)送面積是需要消耗成本的，應(yīng)體現(xiàn)更高的銷售單價(jià)。但是否贈(zèng)送，應(yīng)取決于價(jià)值分析。例如珠海中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目小比例別墅采用高贈(zèng)送，墊定價(jià)格標(biāo)桿，根據(jù)比價(jià)原則，有利后期大比例的高層可得到更高售價(jià)。案例：龍湖有成熟產(chǎn)品庫(kù)，要求項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。(6)精裝修精裝修產(chǎn)值遠(yuǎn)超土建，其檔次定位對(duì)成本影響很大：精裝修關(guān)注點(diǎn)主要包括品牌檔次與定位售價(jià)匹配；調(diào)查客戶敏感點(diǎn)；用材選擇；裝修材料采購(gòu)方式。2、總圖階段(1)根據(jù)項(xiàng)目定位，確定產(chǎn)品組合及平面布置(2)合適的配套：會(huì)所、架空層、教育設(shè)施、車位配比

4、(3)豎向標(biāo)高與土方平衡(4)其他3、方案階段(1)層高(2)柱位影響戶內(nèi)的感官和舒適性以及結(jié)構(gòu)成本(3)開(kāi)窗窗墻比、表面處理方式、窗配件(4)園林軟硬景比例龍湖硬景占20%-25%，軟景占75%-80%；硬景包括水景、人行道，不含車行道路。(5)外墻材料—外墻材料選用對(duì)項(xiàng)目造價(jià)影響很大(6)線條及構(gòu)架某項(xiàng)目外檐線條為了追求藝術(shù)效果，設(shè)計(jì)了大量的線條點(diǎn)綴，線條大致90元/延米，致使外檐平米造價(jià)增加5%。外立面不宜過(guò)分夸張，需要設(shè)計(jì)人員把握好尺度。(7)轉(zhuǎn)換層3、初步設(shè)計(jì)階段(1)限額設(shè)計(jì)：含鋼量、含砼量……以下摘自中信某項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同：每超出

5、1kg，每平方罰款1元；每節(jié)約1kg，每平方獎(jiǎng)勵(lì)0.5元。以下為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果實(shí)際鋼筋含量值：(2)構(gòu)造做法案例：上海外墻保溫工程成本優(yōu)化(3)材料設(shè)備選型4、施工圖階段(1)專業(yè)的交叉審核每個(gè)專業(yè)從自己專業(yè)的角度看都是沒(méi)有問(wèn)題的，但是專業(yè)交叉或者審圖以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，造成施工階段變更引起成本增加。(2)施工可實(shí)現(xiàn)性、成本經(jīng)濟(jì)性、營(yíng)銷配合度的審核例如：后澆帶設(shè)置與展示區(qū)的配合四招標(biāo)采購(gòu)階段成本關(guān)注重點(diǎn)1、供應(yīng)商2、供應(yīng)商庫(kù)（1）建立與優(yōu)秀供應(yīng)商的合作，提高工程質(zhì)量（2）省去子公司對(duì)關(guān)鍵供應(yīng)商考察工作，提高工作效率（3）建立雙方互信，降

6、低采購(gòu)成本（4）實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商的動(dòng)態(tài)管理，優(yōu)勝劣汰（5）實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀供應(yīng)商資源共享3、戰(zhàn)略采購(gòu)(萬(wàn)科名單)4、戰(zhàn)略采購(gòu)5、包干及計(jì)價(jià)方式6、總分包范圍中信現(xiàn)狀：項(xiàng)目總分包范圍各不相同，一個(gè)項(xiàng)目合同份數(shù)從50份到200份不等?？偘秶珜挘焕诔杀究刂?；總包范圍太窄，分包太多，雖然工程成本降低，但管理成本增加，同時(shí)影響工期。6、標(biāo)段劃分既要考慮競(jìng)爭(zhēng)性，也要考慮規(guī)模效益、場(chǎng)地大小。7、招標(biāo)限價(jià)采用定額價(jià)+市場(chǎng)下浮率方式計(jì)量，并與分解后的目標(biāo)成本進(jìn)行比較。8、評(píng)標(biāo)辦法非技術(shù)復(fù)雜工程，不建議采用綜合評(píng)標(biāo)法。1億元工程評(píng)標(biāo)價(jià)高1%扣1分，技術(shù)標(biāo)20分經(jīng)濟(jì)標(biāo)

7、80分為例：五施工階段成本關(guān)注重點(diǎn)1、施工組織設(shè)計(jì)（1）腳手架是否挑空與看樓通道配合（2）塔吊數(shù)量及位置對(duì)工期影響2、專業(yè)施工方案（1）邊坡支護(hù)方案（2）自然放坡＜土釘墻噴錨＜鉆孔灌注樁護(hù)坡（3）樁基施打方案3、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理（1）量?jī)r(jià)分離，隨做隨簽，月清月結(jié)（2）明確簽證發(fā)生原因及責(zé)任4、材料樣品認(rèn)證制度和現(xiàn)場(chǎng)封樣制度5、進(jìn)度標(biāo)桿樓+樣板間先行先做進(jìn)度標(biāo)桿樓棟，并做交樓樣板間，研究達(dá)到效果后，再大面積推廣，避免返工，保證工期，降低成本。6、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生合同金額+已核定簽證結(jié)算金額+預(yù)估變更+待發(fā)生合同結(jié)算金額六結(jié)算階段成

8、本控制1.結(jié)算會(huì)議確認(rèn)制通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、爭(zhēng)議處理，盡快完成結(jié)算工作；2.成本管理總結(jié)成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型；經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、改進(jìn)方案3.項(xiàng)目后評(píng)估（1）供應(yīng)商評(píng)價(jià)（