中低收入家庭住房解決途徑研究

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1、屮低收入家庭住房解決途徑研究馮長(zhǎng)春，陳怡，劉?？壅＃輐l低i攵入家庭住房難的現(xiàn)狀出發(fā)，界定了屮低收入家庭的內(nèi)涵，提出了屮低收入家庭的劃分方法，并以北京市為例進(jìn)行了人群定位。在評(píng)析國(guó)外屮低收入家庭住房解決途徑的基礎(chǔ)上，總結(jié)了英不同丿力史時(shí)期的政策演變規(guī)律對(duì)我國(guó)的啟示。最后，基于対屮低收入家庭住房的性質(zhì)等根本性問(wèn)題的剖析，提出了解決屮低收入家庭住房問(wèn)題的途徑和建議，為相關(guān)部門制定政策、調(diào)整規(guī)劃提供參考。］、引言*住房問(wèn)題涉及廣大人民群眾的切身利益，如何解決最低收入、低收入和中低收入家庭的住房問(wèn)題，已成為從中央到地方都格外關(guān)注的一個(gè)重人的民牛問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，我國(guó)政府先后制定了一?系列

2、政策，以住房保障體系建設(shè)為重點(diǎn)的、分類解決各收入群體住房問(wèn)題的政策框架逐漸明晰。然而，由于中低收入家庭住房問(wèn)題涉及面廣、較為復(fù)雜，存在人群界定模糊、住房需求和偏好認(rèn)識(shí)不充分、解決途徑有限、金融財(cái)政支撐不足等問(wèn)題，一直沒(méi)有形成較為成熟的解決途徑和保障機(jī)制。鑒于此，對(duì)中低收入家庭群體住房問(wèn)題展開研究有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。明確中低收入家庭的劃分方法、估計(jì)目標(biāo)人群數(shù)量和需求結(jié)構(gòu)，探索住房解決途徑，完善支撐體系，優(yōu)化監(jiān)管辦法，既是著力改善民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要，也是完善住房供應(yīng)體系的需要，可為管理部門的決策提供支持。為此，本文對(duì)中低收入家庭住房解決途徑進(jìn)行了探討，以期與大家討論。2、中低收入家庭的

3、界定2.1已有界定方法綜述與評(píng)價(jià)FI前對(duì)中低收入家庭進(jìn)行界定的主體主要是統(tǒng)計(jì)部門和學(xué)術(shù)界，其界定方法主要如下：(1)統(tǒng)計(jì)部門常用界定方法：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》屮對(duì)城鎮(zhèn)家庭收入采用“七分法”,將所有調(diào)查戶按戶人均可支配收入由低到高排隊(duì),按10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%的比例依次分成：最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶、最高收入戶等七組。(2)學(xué)術(shù)界常用界定辦法：對(duì)社會(huì)群體開展研究時(shí)經(jīng)常會(huì)涉及到收入群體的劃分，總體來(lái)看，定性界定居多，定量研究較少。主耍有以下幾種劃分方法：五分法、三分法，以及房?jī)r(jià)收入比法、恩格爾系數(shù)法、住房消費(fèi)收入比

4、系數(shù)法等。由于篇幅所限，此處不再贅述。筆者認(rèn)為，屮低收入群體界定指標(biāo)的選取與指標(biāo)體系的建立應(yīng)依據(jù)研究對(duì)象和研究范疇來(lái)確定。女II,就民政部門向城鎮(zhèn)困難群體提供社會(huì)保障救助而言，應(yīng)從勞動(dòng)能力、收入來(lái)源、有無(wú)法定撫養(yǎng)人角度來(lái)考慮；銀行判定中低收入家庭信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)從收入情況、家庭資產(chǎn)等方面來(lái)衡量；就住房保障而言，則應(yīng)著重考慮困難群體的收入水平、居住現(xiàn)狀、消費(fèi)水平等。中低收入群體是收入和住房的“雙困”群體，對(duì)其判定應(yīng)同時(shí)注重兩個(gè)方面的考察。2.2中低收入群體的界定2.2.1中低收入家庭的概念中低收入家庭是指既不符合廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房政策的準(zhǔn)入條件，在當(dāng)前條件下又無(wú)力承擔(dān)普通商品房?jī)r(jià)格的家庭。

5、在界定這一概念時(shí)，不能簡(jiǎn)單地將“屮低收入”家庭與住房弱勢(shì)群體等同起來(lái)，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)階段己有的住房面積和收入水平，這是本文確定中低收入家庭的基本標(biāo)準(zhǔn)。2.2.2屮低收入家庭的界定本文提出的屮低收入家庭界定流程見圖1。根據(jù)屮央有關(guān)文件椿神，而向中低收入人群的住房項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)均按照戶型、面積等指標(biāo)嚴(yán)格控制，房屋建筑面積嚴(yán)格控制在90平方米以內(nèi)，再根據(jù)家庭人口結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同戶型，對(duì)房屋面積作不同安排。對(duì)中低收入群體來(lái)說(shuō)，90平方米(三人戶)應(yīng)當(dāng)可以滿足基本生活需要，因此可將90平方米/戶(三人戶)作為中低收入家庭住房面積的一般水平線。(2)家庭年收入上限的確定。按上述90平方米/戶的標(biāo)準(zhǔn)，中低收

6、入家庭收入上限的計(jì)算方法為：根據(jù)所在城市普通商品房交易均價(jià)水平，三口之家通過(guò)抵押貸款購(gòu)買一套90平方米的普通住宅，按現(xiàn)行商業(yè)貸款利率，首付20%,30年還清的約束條件，以等額本息還款方式,計(jì)算出每年最低應(yīng)述款金額，再按家庭月收入的50%用于還貸，反推出家庭年收入額。以此家庭年收入額作為屮低收入家庭的收入上限。(3)家庭年收入下限的確定。人均年可支配收入指標(biāo)充分考慮了人群的實(shí)際購(gòu)買能力，己成為各城市篩選特定人群的首選指標(biāo)。各地可根據(jù)實(shí)際情況確定人均可支配收入均值與中低收入群體實(shí)際收入下限的關(guān)系，從而對(duì)其做出精準(zhǔn)界定。具體測(cè)算方法見2.2.3中北京市中低收入群體的計(jì)算。(4)現(xiàn)有住房水平的衡

7、量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)屈民的住房現(xiàn)狀水平進(jìn)行考察，旨在篩選出亟待解決住房的屮低收入家庭的數(shù)量。因?yàn)槟壳罢?cái)力有限，在短期內(nèi)不可能解決所有中低收入家庭的住房問(wèn)題。通過(guò)考察居民現(xiàn)有住房水平，可從政策上逐步有序地推進(jìn)中低收入家庭住房問(wèn)題的解決。具體做法是：以北京為例，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障標(biāo)準(zhǔn)分別為人均住房使用面積10平方米和15平方米。為構(gòu)建梯級(jí)無(wú)縫的住房供給體系，可將人均15平方米（使用面積）作為屮低收入群體的住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并考慮到數(shù)據(jù)的可比