【5A版】廠房改造項(xiàng)目定位分析及定位方案.pptx

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1、廣州番禺區(qū)里仁洞廠房改造項(xiàng)目定位分析及定位方案本報(bào)告將“立足于項(xiàng)目自身?xiàng)l件，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及客戶，分析物業(yè)功能與項(xiàng)目的匹配度，從而確立項(xiàng)目功能定位和整體定位，最大化挖掘物業(yè)價(jià)值”，旨在為設(shè)計(jì)改造提供決策參考依據(jù)。前言目錄一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析二、區(qū)域及市場(chǎng)環(huán)境分析三、潛在客群分析四、定位思路及定位分析五、案例借鑒六、定位方案建議一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.2項(xiàng)目規(guī)劃條件分析1.3項(xiàng)目環(huán)境分析1.4小結(jié)番禺區(qū)里仁洞廠房改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）位于廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞，原屬曼瑟琳服裝廠，由廠房、宿舍、車(chē)庫(kù)三部分舊的物業(yè)組成。其

2、中：廠房現(xiàn)有5層，規(guī)劃建設(shè)至6層；宿舍現(xiàn)有5層，規(guī)劃建設(shè)成6層；車(chē)庫(kù)現(xiàn)有1層，規(guī)劃建設(shè)成3層。車(chē)庫(kù)1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.2項(xiàng)目環(huán)境分析由于項(xiàng)目處于南村里仁洞城中村地帶，位于出入城中村的主街道，房屋擁擠，規(guī)劃及衛(wèi)生環(huán)境相對(duì)較差，制約了項(xiàng)目本身的定位。處于龐大的城中村地帶，整體環(huán)境不理想。萬(wàn)博商圈規(guī)劃城中村街道窄、人流車(chē)行主入口，便利性不足。由于城中村形態(tài)的制約，項(xiàng)目臨街街道“新興大道”較窄，為人流、車(chē)行主要道路，且在項(xiàng)目入口前設(shè)立了車(chē)行控制出入口，時(shí)常造成車(chē)流、人流不暢的現(xiàn)象出現(xiàn)。1.3項(xiàng)目規(guī)劃條件分析外立面為老式的貼片瓷磚，并有大型抽風(fēng)

3、機(jī)懸掛，內(nèi)墻破舊，老廠房的整體形象陳舊。建筑都為框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)改造更加自由、便捷，所受到的限制也較小。外立面、內(nèi)墻陳舊破敗，急需要包裝。臨街面少，展示性欠佳?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，具備可改性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。270°圍合布局，廣場(chǎng)小，空間便利性不足。項(xiàng)目呈270°圍合布局，廣場(chǎng)較小，在支撐大量人流流動(dòng)方面，暢通存在局限性。項(xiàng)目臨近番禺大道一端被“金成潮州”酒樓遮擋，僅臨新興大道有小段臨街面，展示性欠佳。1.4小結(jié)項(xiàng)目整體規(guī)模較小，城中村形態(tài)制約了片區(qū)的發(fā)展升級(jí)，內(nèi)外部環(huán)境不理想；但項(xiàng)目依托萬(wàn)博商圈，位于城中村出入主街道，地段位置較好，整體具備在原有建筑

4、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行改造的條件。二、區(qū)域及市場(chǎng)環(huán)境分析2.1區(qū)位情況分析2.2交通情況分析2.3周邊環(huán)境分析2.4小結(jié)位于廣州新中軸線“番禺新城”的核心位置！2.1區(qū)位情況分析本案萬(wàn)博商圈番禺是廣州“南拓”重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通便利，是廣州重要的工業(yè)強(qiáng)區(qū)和重要的工業(yè)出口基地之一；處于番禺中心的萬(wàn)博商圈迅速崛起，即將成為廣州市乃至廣東省最具特色的商貿(mào)中心，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)、長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)東側(cè)，北至南大路、西至番禺大道、南至華南碧桂園、東至新光城市花園，規(guī)劃總面積73萬(wàn)㎡，總建筑面積399萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)總投資超過(guò)360億，規(guī)劃有總規(guī)模為17

5、1萬(wàn)㎡的底下空間，是未來(lái)廣州最大的地下空間；項(xiàng)目位于番禺南村里仁洞迎賓路，地理位置優(yōu)越，深受萬(wàn)博商圈發(fā)展利好。萬(wàn)博商圈北接天河、珠海、東北臨近大學(xué)城與琶洲國(guó)際會(huì)展中心；西面貫通廣州南站，南近亞運(yùn)城，是廣州連接珠三角地區(qū)城市圈的交通樞紐，擁有核心的地段優(yōu)勢(shì)，南沙港快速、新光快速、廣珠西線、東新高速等道路的落成，使得番禺萬(wàn)博一帶道路網(wǎng)可全面輻射珠三角；現(xiàn)有地鐵3號(hào)線（漢溪長(zhǎng)隆站）已經(jīng)開(kāi)通，7號(hào)線在建，項(xiàng)目旁即有公交站，市內(nèi)通達(dá)便利。立體化交通路網(wǎng)，通達(dá)性極強(qiáng)，日常出行便利！2.2交通情況分析廣州南地鐵7號(hào)線地鐵3號(hào)線華南快速南沙快速東新

6、高速本案大學(xué)城2.3周邊環(huán)境分析2.3.1商業(yè)環(huán)境分析萬(wàn)博商圈位于廣州新中軸線“番禺新城”的核心位置，近幾年，隨著各種規(guī)劃利好的不斷落實(shí)，奧園、萬(wàn)達(dá)等商業(yè)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)駐，被專家期望為僅次于北京路、上下九、天河城之后的“廣州第四商圈”，目前已經(jīng)形成以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、奧園萬(wàn)博商業(yè)、海印又一城、天河城為核心的商業(yè)片區(qū)，未來(lái)勢(shì)必會(huì)引發(fā)整個(gè)華南板塊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)重構(gòu)。萬(wàn)博商圈發(fā)展迅速，多個(gè)檔次較高的百貨商場(chǎng)崛起，對(duì)項(xiàng)目所處城中村商業(yè)具有帶動(dòng)作用！萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海印又一城天河城2.3周邊環(huán)境分析2.3.1商業(yè)環(huán)境分析（中高端購(gòu)物點(diǎn)）奧特萊斯廣場(chǎng)奧特萊斯廣場(chǎng)，位

7、于番禺大道北，是緊鄰項(xiàng)目的高端購(gòu)物商場(chǎng)，定位為華南首家國(guó)際奢侈品折扣商場(chǎng)，兼顧餐飲、電影院、電玩等。山姆會(huì)員店大型超市，以銷售進(jìn)口及中高端食品為主，檔次較高，價(jià)格偏貴。天河城天河城共兩層，現(xiàn)有歐萊斯折扣店，包括服裝、鞋類等，貨品檔次較高，折扣較大。2.3周邊環(huán)境分析2.3.1商業(yè)環(huán)境分析（中高端購(gòu)物點(diǎn)）番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于萬(wàn)博核心區(qū)位，規(guī)劃建筑面積50多萬(wàn)㎡，集大型購(gòu)物中心、室內(nèi)步行街等商業(yè)物業(yè)為一體，即將開(kāi)業(yè)。2.3周邊環(huán)境分析2.3.1商業(yè)環(huán)境分析（特色主題購(gòu)物）【韓國(guó)城】：位于番禺大道北，與項(xiàng)目臨近，以韓式為購(gòu)物主題！業(yè)態(tài)描述：主

8、要以韓國(guó)進(jìn)口食品超市、新一佳綜合類超市為主，配套有部分服裝、電子產(chǎn)品、體育用品等；客戶定位：主要以附近的韓國(guó)人、以及受韓派影響的附近居住人群為主；經(jīng)營(yíng)情況：不理想，僅以一個(gè)韓國(guó)超市來(lái)進(jìn)行定位支撐，沒(méi)有真正演繹出韓派的概念。2.3周邊環(huán)