青島國(guó)際服裝城招商策劃方案

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1、青島國(guó)際服裝城招商策劃方案2007-10-24第一部分：招商策略招商策略：立足山東、面向全國(guó)、走向國(guó)際以青島為重點(diǎn)，在確保山東地區(qū)招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，各招商部門安排出20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證青島地區(qū)及山東境內(nèi)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國(guó)際）招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：青島地區(qū)及山東境內(nèi)招商占40％左右；外地招商占40％左右；國(guó)際招商占15％左右；預(yù)留出

2、5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：山東地區(qū)招商所占比例不得超出整體的50％；外地招商、國(guó)際招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20％。2、首期交納5年租金的30％，正式開(kāi)

3、業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過(guò)20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過(guò)20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、

4、第一段同上。首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無(wú)償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過(guò)20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。三、分析（略）四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合商城的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，對(duì)將來(lái)的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。另外，兼顧將來(lái)中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析（略）內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開(kāi)銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在5500萬(wàn)－600

6、0萬(wàn)之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。第五部分：商品結(jié)構(gòu)定位（略）第六部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：1、完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。2、注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名（.com.cn）及國(guó)際域名（.com）。3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。4、完成設(shè)計(jì)制作青島國(guó)際服裝城的招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。5、完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的POP，3D資料光盤。6、完成設(shè)計(jì)制作青島國(guó)際服

7、裝城的主體、各分體剖面模型沙盤。7、完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。8、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。9、確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。10、招商處的籌建。11、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。12、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。14、根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。二、招商時(shí)間安排：（本時(shí)間安排是指一批目標(biāo)完成時(shí)間）招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2007/07/17——20

8、07/08