公租房監(jiān)管問題及研究f

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1、...頁眉公租房監(jiān)管問題研究來源：《中國房地產(chǎn)》　　摘要：公租房作為一種新型住房保障模式，對解決住房困難問題具有重要意義，但現(xiàn)階段運行中的監(jiān)管制度還存在諸多缺陷，不利于公租房的發(fā)展。本文對比分析了發(fā)達國家和地區(qū)的住房保障監(jiān)管制度，指出我國公租房運行中監(jiān)管制度存在的問題，并提出了相應的完善建議。　　關(guān)鍵詞：公租房，運行，監(jiān)管制度，香港公屋，建議　　1公租房研究現(xiàn)狀　　近兩年，全國各地開始建設大量公租房，“十二五”期間各地的建設規(guī)模更是驚人，如南京將建設9萬套500萬平方米公租房，重慶市則計劃實現(xiàn)4000萬平方米的建設目標?！　∧壳?，國內(nèi)學者對公租房的研

2、究主要側(cè)重于以下兩方面：相關(guān)保障制度的完善；其他國家或地區(qū)公屋體系經(jīng)驗對我國公租房建設的啟示。而這些研究對我國的公租房建設有一定的推動作用，但他們所提出的完善建議大都比較泛泛，可操作性不強，對公租房運行期的監(jiān)管機制更是缺乏深入的研究。與此同時，我國公租房監(jiān)管制度建設尚處于探索階段，各地的試行管理辦法存在諸多不完善的地方。在此情形下，如此大體量的公租房項目如何實現(xiàn)運行期的有效監(jiān)管值得研究探討。目前國內(nèi)值得借鑒的經(jīng)驗幾乎為空白，為使公租房項目盡量避免出現(xiàn)經(jīng)適房、廉租房中常見的配租不公現(xiàn)象，在此借鑒美國、新加坡和我國香港地區(qū)的住房保障經(jīng)驗，改善自身的不足。

3、　　2發(fā)達國家和地區(qū)住房保障監(jiān)管體系簡介　　2.1美國....頁腳...頁眉　　組織體系：美國的公共住房組織體系主要由住宅和城市發(fā)展局（HUD）和地方公共房產(chǎn)管理局（PHA）構(gòu)成。1965年，HUD依據(jù)《住房和城市發(fā)展法》的規(guī)定成立，它是隸屬聯(lián)邦政府的部門，主要負責新建或翻建公共住房。PHI則負責監(jiān)督管理公共住房的具體事務。目前，美國共有3100個地方PHI，管理大約130萬套公共住房。完備的法律條款和有效的監(jiān)督機制，為美國住房保障政策公正實施奠定了基礎。　　2.2新加坡　　組織體系：新加坡政府于1960年成立了建屋發(fā)展局（HDB），為住房保障提供強

4、有力的組織保證。新加坡建屋發(fā)展局直屬國家發(fā)展部，是獨立的非營利機構(gòu)。它既代表政府行使權(quán)力，負責制定組屋建設發(fā)展規(guī)劃及政策；又作為新加坡最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者，負責組屋的監(jiān)督管理、出售或出租、維護改造等工作，確保住房保障政策的落實。　　提升質(zhì)量的“翻新計劃”：新加坡對組屋的環(huán)境監(jiān)管有十分嚴格細致的規(guī)定，任何破壞組屋的行為，一經(jīng)查出，必受嚴罰。同時，新加坡政府每年通過實施“組屋翻新計劃”，對組屋進行更新修繕。該計劃包括“電梯翻新計劃”、“選擇性重建計劃”等分項計劃?！胺掠媱潯币怨镜姆绞秸髑缶用褚庖?，以確保組屋小區(qū)居住質(zhì)量，避免出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象。截至20

5、10年底，新加坡約有85%的居民居住組屋。新加坡的組屋居住質(zhì)量在世界都享有贊譽。　　2.3我國香港地區(qū)....頁腳...頁眉　　專業(yè)化的監(jiān)管組織體系：香港政府設立了房屋及規(guī)劃地政局負責政府住房政策的制定、統(tǒng)籌和監(jiān)察。政府部門之外設立了具有財政獨立的半官方性質(zhì)的房屋委員會，負責提供和管理公屋，促進公屋計劃的實施，是法定的決策機構(gòu)。房委會下設執(zhí)行機構(gòu)房屋署，其職責是執(zhí)行既定的政策和具體的實務工作。房屋署的組成人員來自不同的社會階層，其背景廣泛、專業(yè)全面，能保證公屋制度決策、執(zhí)行的科學性。同時，引入香港住房協(xié)會這一第三方非盈利的社會機構(gòu)輔助房委會監(jiān)管公屋。

6、　　嚴格的審查措施：政府嚴格執(zhí)行公屋申請準入審查制度和后期財產(chǎn)申報制度。申請人需要在公屋輪候冊上登記，必須詳細申報諸如土地、房產(chǎn)、車輛、可轉(zhuǎn)讓的汽車牌照等類別的資產(chǎn)，接受資產(chǎn)審查。入住后若發(fā)現(xiàn)住戶虛報資料，房委會可終止其租約，并可根據(jù)法律規(guī)定予以監(jiān)控。政府為了防止住戶長期占據(jù)公屋資源，對住戶收入水平進行定期調(diào)查。居住滿10年的用戶還要定期主動報告財產(chǎn)狀況。2004年2月，房屋署成立特遣隊，專門負責調(diào)查濫用公屋單位的富戶。至今，房屋署已成功收回約3.4萬個公屋單位并重新配租?！　≠|(zhì)量保證體系：針對香港公屋出租后內(nèi)外環(huán)境得不到良好的保護嚴重影響其可持續(xù)租

7、賃的問題，香港房屋署采取了一系列措施加強監(jiān)管，取得了顯著效果。如“人性化”的維修服務體系，保證了房屋質(zhì)量；實施公屋清潔扣分制，改善了環(huán)境衛(wèi)生；引進私人物業(yè)公司進行監(jiān)管，提高了監(jiān)管效率?！　?發(fā)達國家和地區(qū)住房保障經(jīng)驗對我國的啟示　　通過對以上國家和地區(qū)住房保障經(jīng)驗的分析，發(fā)現(xiàn)我國公租房監(jiān)管建設尚存在一些問題。針對這些問題提出以下完善建議?！　?.1建立專門的監(jiān)管機構(gòu)，提高監(jiān)管效率....頁腳...頁眉　　上述國家和地區(qū)住房保障體系中一個很值得借鑒的經(jīng)驗就是保障房建設和運行中政府只給予密切關(guān)注，建設大量公租房，由專業(yè)機構(gòu)進行監(jiān)督管理，即有一套行之有效的

8、專業(yè)監(jiān)管組織體系?！　」夥宽椖可婕暗牟块T多，監(jiān)管難度大、信息不對稱、監(jiān)管工作人員專業(yè)素質(zhì)有限，同時缺乏可操