公租房監(jiān)管問題研究f

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1、公租房監(jiān)管問題研究來源：《中國房地產(chǎn)》摘要：公租房作為一種新型住房保障模式，對解決住房困難問題具冇重要意義，但現(xiàn)階段運(yùn)行中的監(jiān)管制度還存在諸多缺陷，不利于公租房的發(fā)展。本文對比分析了發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的住房保障監(jiān)管制度，指岀我國公租房運(yùn)行中監(jiān)管制度存在的問題，并提出了相應(yīng)的完善建議。關(guān)鍵詞：公租房，運(yùn)行，監(jiān)管制度，香港公屋，建議1公租房研究現(xiàn)狀近兩年，全國各地開始建設(shè)大量公租房，“十二五”期間各地的建設(shè)規(guī)模更是驚人，如南京將建設(shè)9力套500力平方米公租房，重慶市則計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4000力平方米的建設(shè)目標(biāo)。目前，國內(nèi)學(xué)者對公租房的研究主要側(cè)重于以下兩方面：相關(guān)保障

2、制度的完善；其他國家或地區(qū)公屋體系經(jīng)驗(yàn)對我國公租房建設(shè)的啟示。而這些研究對我國的公租房建設(shè)有一定的推動作用，但他們所提出的完善建議大都比較泛泛，可操作性不強(qiáng)，對公租房運(yùn)行期的監(jiān)管機(jī)制更是缺乏深入的研究。與此同時(shí)，我國公租房監(jiān)管制度建設(shè)尚處于探索階段，各地的試行管理辦法存在諸多不完善的地方。在此情形下，如此大體量的公租房項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)行期的冇效監(jiān)管值得研究探討?？谇皣鴥?nèi)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)幾乎為空白，為使公租房項(xiàng)口盡量避免出現(xiàn)經(jīng)適房、廉租房中常見的配租不公現(xiàn)象，在此借鑒美國、新加坡和我國香港地區(qū)的住房保障經(jīng)驗(yàn)，改善自身的不足。2發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房保障監(jiān)管體系簡

3、介2.1美國組織體系：美國的公共住房組織體系主要由住宅和城市發(fā)展局（IIUD）和地方公共房產(chǎn)管理局(PHA)構(gòu)成。1965年，HUD依據(jù)《住房和城市發(fā)展法》的規(guī)定成立，它是隸屬聯(lián)邦政府的部門，主要負(fù)責(zé)新建或翻建公共住房。PIII則負(fù)責(zé)監(jiān)督管理公共住房的具體事務(wù)。目前，美國共冇3100個(gè)地方PHI,管理大約130力套公共住房。完備的法律條款和有效的監(jiān)督機(jī)制，為美國住房保障政策公正實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。2.2新加坡組織體系：新加坡政府于I960年成立了建屋發(fā)展局(HDB),為住房保障提供強(qiáng)冇力的組織保證。新加坡建屋發(fā)展局直屈國家發(fā)展部，是獨(dú)立的非營利機(jī)構(gòu)。它既代

4、表政府行使權(quán)力，負(fù)責(zé)制定組屋建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及政策「又作為新加坡最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者，負(fù)責(zé)組屋的監(jiān)督管理、出售或出租、維護(hù)改造等工作，確保住房保障政策的落實(shí)。捉升質(zhì)量的“翻新計(jì)劃”：新加坡對組屋的環(huán)境監(jiān)管冇十分嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定,任何破壞組屋的行為，一經(jīng)查出，必受嚴(yán)罰。同時(shí)，新加坡政府每年通過實(shí)施“組屋翻新計(jì)劃”，對組屋進(jìn)行更新修繕。該計(jì)劃包括“電梯翻新計(jì)劃”、“選擇性重建計(jì)劃”等分項(xiàng)計(jì)劃?！胺掠?jì)劃”以公示的方式征求居民意見，以確保組屋小區(qū)居住質(zhì)量，避免出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)彖。截至2010年底，新加坡約有85%的居民居住組屋。新加坡的組屋居住質(zhì)量在世界都享冇贊譽(yù)。

5、2.3我國香港地區(qū)專業(yè)化的監(jiān)管組織體系：香港政府設(shè)立了房屋及規(guī)劃地政局負(fù)責(zé)政府住房政策的制定、統(tǒng)籌和監(jiān)察。政府部門Z外設(shè)立了具冇財(cái)政獨(dú)立的半官方性質(zhì)的房屋委員會，負(fù)責(zé)提供和管理公屋，促進(jìn)公屋計(jì)劃的實(shí)施，是法定的決策機(jī)構(gòu)。房委會下設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)房屋署，其職責(zé)是執(zhí)行既定的政策和具體的實(shí)務(wù)工作。房屋署的組成人員來自不同的社會階層，其背景廣泛、專業(yè)全面，能保證公屋制度決策、執(zhí)行的科學(xué)性。同時(shí)，引入香港住房協(xié)會這一第三方非盈利的社會機(jī)構(gòu)輔助房委會監(jiān)管公屋。嚴(yán)格的審查措施：政府嚴(yán)格執(zhí)行公屋申請準(zhǔn)入審查制度和后期財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。中請人需要在公屋輪候冊上登記，必須詳細(xì)中報(bào)諸

6、如土地、房產(chǎn)、車輛、可轉(zhuǎn)讓的汽車牌照等類別的資產(chǎn)，接受資產(chǎn)審查。入住后若發(fā)現(xiàn)住戶虛報(bào)資料，房委會可終止其租約，并可根據(jù)法律規(guī)定予以監(jiān)控。政府為了防止住戶長期占據(jù)公屋資源，對住戶收入水平進(jìn)行定期調(diào)查。居住滿10年的用戶還要定期主動報(bào)告財(cái)產(chǎn)狀況。2004年2月，房屋署成立特遣隊(duì)，專門負(fù)責(zé)調(diào)查濫用公屋單位的富戶。至今，房屋署已成功收冋約3.4力個(gè)公屋單位并重新配租。質(zhì)量保證體系：針對香港公屋出租后內(nèi)外環(huán)境得不到良好的保護(hù)嚴(yán)重影響其口J持續(xù)租賃的問題，香港房屋署采取了一系列措施加強(qiáng)監(jiān)管，取得了顯著效果。如“人性化”的維修服務(wù)體系，保證了房屋質(zhì)量；實(shí)施公屋清潔扣

7、分制，改善了環(huán)境衛(wèi)生；引進(jìn)私人物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管，提高了監(jiān)管效率。3發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房保障經(jīng)驗(yàn)對我國的啟示通過對以上國家和地區(qū)住房保障經(jīng)驗(yàn)的分析，發(fā)現(xiàn)我國公租房監(jiān)管建設(shè)尚存在一些問題。針對這些問題提出以下完善建議。3.1建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，提高監(jiān)管效率上述國家和地區(qū)住房保障體系屮一個(gè)很值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)就是保障房建設(shè)和運(yùn)行中政府只給予密切關(guān)注，建設(shè)大量公租房，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理，即有一套行Z冇效的專業(yè)監(jiān)管組織體系。公租房項(xiàng)目涉及的部門多，監(jiān)管難度大、信息不對稱、監(jiān)管工作人員專業(yè)索質(zhì)有限，同吋缺乏可操作的監(jiān)督細(xì)則和激勵(lì)約束機(jī)制對監(jiān)管部門及其工作人員進(jìn)行監(jiān)督

8、管理。這些問題的存在使得公租房運(yùn)行中監(jiān)管部門職能淡化，監(jiān)管效率低下。因此，應(yīng)該建立專門的監(jiān)管機(jī)