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《香港建設(shè)遼寧奕聰花園別墅項(xiàng)目整合營銷策略銷售推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、From:香港聯(lián)祥Time:2012.2.22凡不可言說的，應(yīng)保持沉默香港建設(shè).奕聰花園.整合營銷策略?To：香港建設(shè)集團(tuán)——維特根斯坦——凡不可言說的，應(yīng)保持沉默面對“沉默階層”的營銷術(shù)第一部分項(xiàng)目定位境界溝通老和平，南湖別墅，純粹大宅……用地的先天要素呈現(xiàn)沈陽無冕地王之態(tài)勢，一切均指向沈陽自住型豪宅的頂峰之作。南湖岸上的絕版別墅，僅此一項(xiàng)就足以號召市場，形成標(biāo)桿。本案絕不能與沈陽已有的豪宅項(xiàng)目“同流合污”[項(xiàng)目要素]無冕地王占地面積2.83492萬㎡建筑面積17.29295萬㎡容積率4.57商業(yè)比例無綠化率不小于
2、35%用地性質(zhì)純住宅用地產(chǎn)品類型別墅、高層和平久無純居住地塊︱成就城市中心居住時(shí)代標(biāo)簽︱別墅產(chǎn)品：聯(lián)排別墅——平均面積333平方米高層產(chǎn)品：大平層住宅——(165㎡、178㎡、242㎡、278㎡)1本案使館區(qū)魯迅美術(shù)學(xué)院東北大學(xué)聯(lián)勤部沈陽軍區(qū)司令部南湖公園中山公園遼寧省委醫(yī)大二院遼寧展覽館囊括行政、醫(yī)療、教育、休閑娛樂的資源中心；依托頂級豪宅的不可復(fù)制之所無可復(fù)制的絕版地段（資源性/城市性/時(shí)間性）2南湖公園位于沈陽市和平區(qū)南部，占地約52萬平方米，始建于1938年，原名長沼湖公園，解放后改名為南湖公園。經(jīng)過全面的規(guī)
3、劃和建設(shè)，南湖公園已成為具有北方園林藝術(shù)風(fēng)格的重點(diǎn)公園之一。南運(yùn)河流經(jīng)園中，波光倒影，垂柳搖曳，游船蕩漾。鄰芳園、綺芳園、群芳園、魚躍荷香園精巧秀麗，假山、雕塑、水中噴泉等景點(diǎn)各具特色。園內(nèi)還建有溜冰場、游泳池、兒童樂園等中國的很多城市都有“南湖”，而這些南湖岸畔都是這個(gè)城市的權(quán)貴居所，而沈陽卻無相匹配的項(xiàng)目無冕地王，定義資源，而不能被資源定義2012年中央換屆，2013年地方換屆……2012到2013年，為本案的主銷期。恰逢中國政府換屆。本案作為政經(jīng)權(quán)貴的終極性自住選擇，不得不考慮“階段心態(tài)”。3月兩會(huì)，9月十八大
4、，政治上的維穩(wěn)，在2012年很可能使沈陽豪宅市場趨向保守[時(shí)間要素]政府換屆[營銷洞察]政治暗流涌動(dòng)的年代叫賣“豪”并不是明智之選[案例鏈接]隆璽一號?隆璽一號之失——被中糧“嚇走”的高端需求隆璽一號據(jù)守航院原址，位臨北陵西門，地理位置極其優(yōu)越；產(chǎn)品也定位高端，講求奢華。項(xiàng)目于2011年10月正式開盤銷售，開盤前便持續(xù)采用了多種大眾媒體瘋狂轟炸，項(xiàng)目盡人皆知，售樓處人流絡(luò)繹不絕，人員層次趁此不齊案名首度開盤成交量推貨量價(jià)格面積區(qū)間優(yōu)惠政策中糧隆璽一號2011年9月30日首次開盤當(dāng)日去化40套截止2011年底累計(jì)成交9
5、0套304套精裝房均價(jià)21000元/㎡清水房起價(jià)14000元/㎡均價(jià)14000元/㎡186-410㎡ 目前共4種戶型：186㎡（三室二廳二衛(wèi)）252㎡（四室二廳三衛(wèi)）290㎡、410㎡戶型為全躍全款97折地址皇姑區(qū)黃河大街航空學(xué)院原址開發(fā)商中糧地產(chǎn)建筑類型高層戶型面積292-416㎡銷售價(jià)格均價(jià)：清水14000元/㎡；精裝22000元/㎡（含5000—5500元精裝）建筑面積490000㎡占地面積160000㎡開盤時(shí)間2011-10入住時(shí)間2012年12月容積率2.38綠化率35.27%交通狀況217，326，232
6、，381，382，393，地鐵2號線2011年銷售情況全年銷售90套、2.7億標(biāo)的客戶構(gòu)成私營業(yè)主50%，企事業(yè)高管30%，能源業(yè)主20%資料鏈接：隆璽一號[策略切入]回到目標(biāo)市場找機(jī)遇政治敏感時(shí)代，無冕南湖地王抓頂級買家的“時(shí)代剛需”[目標(biāo)客戶池]他們是誰與奕聰花園絕版地段無冕之王相匹配的客戶對于本案來說不是所有的高端都是我們的目標(biāo)客戶，要細(xì)分案例鏈接--萬科·柏翠園柏翠園隔二環(huán)相望渾河，地段、產(chǎn)品均有弱勢，此其“真”也。但初期運(yùn)作直指“河畔花園”老業(yè)主，引入圈層意見領(lǐng)袖，帶動(dòng)搬盤效應(yīng)同時(shí)萬科揚(yáng)長避短，強(qiáng)化沈陽迄今
7、為止沒有的品質(zhì)感，初期其樣板房及園林全部為臨建，但營造的現(xiàn)場感召力極強(qiáng)；配合高墻·保安，將柏翠園與外界相隔，隔絕了外界的喧囂，更契合了客戶的低調(diào)及私密性，將客戶心態(tài)詮釋到了極點(diǎn)[核心策略一]搬盤運(yùn)作，引入“意見領(lǐng)袖”[核心策略二]惑字當(dāng)頭，以“假”亂“真”地址沈陽市沈河區(qū)五里河125號開發(fā)商沈陽萬科天琴灣置業(yè)有限公司戶型面積三室170-200四居室260建筑類型高層總戶數(shù)1200銷售價(jià)格18000-23000元/平建筑面積280000㎡占地面積83000㎡開盤時(shí)間2010年11月13日入住時(shí)間2012年12月30日容
8、積率3.5綠化率40%交通狀況111、167、206、261、283、161、鐵西1號線、鐵西2號線等2011年銷售情況全年銷售320套、10億標(biāo)的客戶構(gòu)成私營業(yè)主48%，企事業(yè)高管33%，高級灰10%，能源業(yè)主9%資料鏈接：萬科柏翠園[客戶構(gòu)成]“故土難離”的私企老板/企事業(yè)高層/高級灰年齡構(gòu)成60-70年代出生，主力年齡35-55歲家庭構(gòu)成
