雍逸華庭營銷策略淺析開題報告

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1、畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告題目：“雍逸華庭”營銷策略淺析問題的提出:在國際金融危機的沖擊下以及多年來房地產(chǎn)政策的調(diào)控影響，2008年開始，房地產(chǎn)市場首次呈現(xiàn)“價滯量跌”的運行態(tài)勢，再加上物價波動、地震、經(jīng)濟發(fā)展減速等因素，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的變數(shù)進一步增多。樓市供人于求的局面在09年將會加劇，同時經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)量的增加，樓市價格已難有上漲空間，未來仍有較大的回落可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場壓力進…步加大，房地產(chǎn)市場競爭將會更加激烈?！坝阂萑A庭”作為綠庭雅苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一個正在進行中的項目，要從困境中成功突圍，制定正確的營銷策略自然成為關(guān)鍵

2、。如何制定適合企業(yè)發(fā)展的營銷策略，更加適應(yīng)廣州地區(qū)竟爭激烈的市場，才能使綠庭雅苑房地產(chǎn)公司在營銷策略上比其他樓盤有更好的優(yōu)勢。本文擬就以上問題進行分析，探討“雍逸華庭”該如何制定營銷策略，并為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。二、設(shè)計（研究）現(xiàn)狀概述（文獻綜述）：李鴻飛認為近幾年，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較開發(fā)投資過快、房價飛速上揚、供需矛盾突出、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)的局面（李鴻飛，2008）[,1o2007年房地產(chǎn)市場投資的過快增長，主要是由于房地產(chǎn)市場的高回報率吸引了大量的資金，造成市場供需矛盾突出、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的。隨著中央穩(wěn)定住房價格等各項調(diào)控政策的陸續(xù)出

3、臺，房地產(chǎn)投資規(guī)?？焖僭鲩L的趨勢得到控制，住房價格趨于穩(wěn)定，政策調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。張曉瑞認為進入2008,全國樓市逐漸走向低迷（張曉瑞董亥寧，2008）⑵。針對目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)象，中國銀行國際金融研究所的溫彬和中國銀行深圳市分行專業(yè)審批人黃豐俊認為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了周期性調(diào)整的階段，2009年的形勢更加不容樂觀，預(yù)計到2010年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟周期重新進入上升周期（溫彬黃豐俊，2008）131o房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析是整個營銷活動的首要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)企業(yè)進行營銷決策、實現(xiàn)營銷目標的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代營銷的觀念的核心是以消費者為中心，企業(yè)營銷活動的出發(fā)點

4、是消費者的需求。要分析研究并滿足消費者需求，必須對市場營銷環(huán)境作透徹分析。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場和營銷活動的參與者和影響力。它是房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，是企業(yè)營銷活動的基礎(chǔ)和條件，其顯著特征是營銷環(huán)境的動態(tài)性（高炳華，2004）[5]o房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境總是在不斷變化，極易受內(nèi)外部環(huán)境的影響，并不斷發(fā)生變化，不斷地涌現(xiàn)出新的機會和危險。企業(yè)需要隨時監(jiān)測不斷變化的環(huán)境并與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)要從市場狀況、宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境等角度分析房地產(chǎn)市場的營銷環(huán)境，認清和跟蹤環(huán)境的變化趨勢并尋找機會，修止和調(diào)整市場營銷戰(zhàn)略來迎接新的市場挑戰(zhàn)并抓住

5、新的市場機會。隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，消費者的選擇日趨多樣化，房地產(chǎn)市場的競爭也H趨激烈。還堅持“有房不愁沒人買”、不重視房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了市場的懲罰。清晰準確的定位既有利于市場分隔，也決定了樓盤的個性⑼O房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者開始注意到產(chǎn)品市場定位的重要性。一些以人為本的智能住宅、生態(tài)住宅、綠色住宅開始岀現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)開始以名牌、精品設(shè)計理念，以高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理吸引潛在的消費者。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位要從分析顧客的購買行為特征入手，通過必要的市場調(diào)查，了解目標顧客在選購相應(yīng)的產(chǎn)品時，考慮的主要因素有哪些，也就是找出顧客的“買點”O(jiān)還要深刻

6、剖析哪個方面是木企業(yè)及產(chǎn)品獨一無二的，或者是比競爭對手更具有優(yōu)勢的，該方面的特點就是為企業(yè)產(chǎn)品的定位特色，作為企業(yè)產(chǎn)品的“賣點”。企業(yè)可以通過媒介將定位特色傳達給顧客，并不斷強化，使它深入人心。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強而有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租從事房地產(chǎn)營銷要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略（柯運斌，2007）⑷。房地產(chǎn)市場營銷的核心耳

7、的是為了促進房地產(chǎn)營銷預(yù)期目標的實現(xiàn)，滿足消費者日益多樣化的消費要求，追求企業(yè)利益和社會發(fā)展的雙贏。伴隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，市場競爭日趨激烈，營銷策略的選擇成為關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵（衛(wèi)躍宗張倫錦,2007）[61o房地產(chǎn)定價策略也是房地產(chǎn)營銷活動屮極為重要的一部分，它是與其他營銷策略組合共同作用于營銷目標的。價格定位主要是以形成房地產(chǎn)項目銷售或租賃價格為目的，以價格來衡量房地產(chǎn)（張禾，2008）1:71o在市場競爭激勵的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)為取得營銷活動的成功，不僅要以適當?shù)膬r格通過適當?shù)那老蚴袌鎏峁┻m銷的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且需要采取適當?shù)姆绞?/p>

8、促進產(chǎn)品的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略吋，由于企業(yè)所面臨的內(nèi)外環(huán)境可能發(fā)生變化